调控进入“深水期” 房企深陷质量危机

来源:地产中国网 2013-03-08 13:41:00

地产中国网.原创 在过去的一年,深度调控期,本就如履薄冰的开发商,频频遭遇质量危机。那么,究竟是什么原因导致房屋质量问题如此频繁出现?为何连一向品质有保障的品牌房企竟然也会接连出现质量问题?

建设人才缺失或是主因

亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存在接受本网采访表示,根据自己多年来在一线从事房地产事业的经验来讲,房屋质量出问题有两个方面原因,企业为了缩减成本,可能会偷工减料,但最重要的责任在承建单位身上,现在房地产行业发展速度很快,工程体量太大,而工程单位的技术人员供应跟不上发展步伐,要培养一个合格的工程技术人员需要很长的时间。

有多家大型房企业内部有关人士私下透露,楼盘的质量问题很大程度上与施工总包有很大的关系。

“现在一些承建单位的水平比较业余,一般的建设人员上岗前都需要培训,像一些负责最基本工作的农民工都需要培训,但是现在这种机制是没有的。”陈宝存说。

而大型房地产开发商兼建设公司“住总集团”近期举办的招聘会也对此有所应证,北京住总集团党委书记、董事长张贵林告诉地产中国网,集团目前最稀缺的是高级工程师、一级建筑师以及有独立的10万平米以上大型工程管理经验的项目管理人才,目前住总集团在这方面的人才储备还不到50人,而此番面向社会招聘的便主要是项目管理人才。地产中国网调查发现的漏雨严重的小区中就有住总承建的某大型民营房企旗下楼盘。

事实上,除了承建单位的原因,导致此次房企质量危机集中爆发还有很多其他因素。

ECOLAND易兰(亚洲)总裁兼首席设计师陈跃中在接受本网采访时便曾表示,暴雨中那些被淹的对象,包括道路和具体的小区,实际上都是场地的组织没有做好。地形设计是我们国家设计界中最薄弱的环节,大多数设计师强调的是如何把建筑做的更好看,而忽略了建筑的很多实用性细节。

中国房地产学会副会长陈国强也认为,目前市场上很多房屋的建筑质量确实存在缺陷,尤其是排水功能的设计有问题,加上相关部门对质量的把关不够,很多房屋在暴雨中出现漏水渗水的情况也在所难免。

“后调控时代”的产物?

尽管很多业内人士在接受采访时都讳莫如深,但有一个原因估计是大家都不言自明的--楼市严控政策下,开发商对于房价的预期下降,相应地,成本控制会更加严格,随之而来的便是“质随价跌”。

这是大多数人的推测,也是一个可以想见的原因。整体市场环境不好的情况下,开发商的利润率下降,为了尽量保证一定的利润率,开发商便需要调控成本,在开发成本中,土地的价格是一定的,在前一轮市场高潮时期拿到的土地,成本自然很高,更重要的是建筑成本也在上升,所以开发商会尽量压缩各方面的支出,倒推到建筑材料的运用上,便会要求施工部门压缩建筑每平米的造价。“在严控成本的压力之下,如果开发商某些环节的管控或者内部采购出现问题,而企业的监管又不到位的话,所开发的楼盘就容易出现质量问题。”某业内人士在接受地产中国网采访时表示。但是他同时也认为,大型品牌企业其本身不会恶意去使用伪劣的建筑材料,出现现在这些集中的质量问题也不是他们的本意,因为像万科这样的大型企业本身的品牌就是依靠房屋的品质树立起来的,所以他们不可能轻易牺牲掉自己的声誉,所以问题更有可能是出在管控环节上。

“调控政策带来的房价下降虽然并不是导致质量问题的主因,但也使得房企为压缩成本从而降低质量标准的可能性增加。”对此,陈国强表示。

众多房企近年来过快追求扩张速度也是质量问题频现的一个导火索。企业出于快速扩张的需要,会更加追求销售周期和资金周转率,所以人员配备以及很多规定的执行就可能不到位,监管环节容易出现问题,进而为工程质量埋下隐患。

另外政府相关监管部门的缺位也是一个不能忽略的因素,众所周知,每个楼盘在面对业主之前都需要通过政府的竣工验收,所以能通过竣工验收的房屋在防震、防水这些基本素质上应该是很完备的,但是这次暴雨中竟然出现了很多房屋连基本的防水要求都达不到,这不得不让人怀疑政府监管力度的问题。

业主与开发商信息不对称留质量隐忧

实际上,长期以来,业主与开发商所掌握的关于房屋质量信息的不对称也在一定程度上纵容了质量问题的存在。

北京市建筑工程质量第二检测所所长何西令则表示,市场中现在存在很多的矛盾,大部分业主其实所掌握的关于房屋质量的信息十分有限,对于具体的材料、施工等细节问题并不了解。收房的时候大多数业主看到房子看起来不错就搬进去住了,对于详细的用材之类的问题很少过问;即使有些业主会让开发商给列出一些材料清单,但大多数业主并不真正了解具体材料之间的区别。据地产中国网调查显示,目前市场上不了解如何收房的人占49%,了解不多的占39%。这种买卖双方所掌握信息的严重不对称便为质量问题的存在留下了空间,正是因为业主了解的少,所以一些问题楼盘才有机可乘。

那么,在业主并不十分了解的情况下,是否专业的检测机构能进行相应的把关呢?何西令表示,一般在非破损的情况下对房屋质量进行检测很少能发现实质性问题,如果好好的房子得破损取样进行检测又不现实,所以业主也只有在使用的过程中才能发现问题,这是一个矛盾。还有一个矛盾便是送检样品与实际所用材料不符的问题,送检单位和监测单位存在诚信问题等。另外,一般的房屋检测所需费用比较高,除非收房时发现明显与开发商承诺不符,否则一般不会申请检测。

知名房企卷入或使行业陷信用危机

一直以来,为了买到质量有保障的好房子,大多数人可能更倾向于选择一些品牌比较好的大型企业所开发的物业,然而,当这些一向被视为品质保证的主流房企也出现质量问题时,不禁让人怀疑是否整个住房质量基本面出现了问题。

对此,陈国强表示,这些品牌房企是行业的标杆,出了问题不仅使自己的信誉受损,对整个行业也是很坏的影响。为了预防这些质量问题再现,社会各界需要共同努力,政府部门要严格要求住房建设质量的标准,企业要更加重视诚信问题。消费者在购房过程中要谨慎。

陈宝存则建议购房者不要盲目崇拜品牌房企,比如万科,在全国各地都有项目,而且合作建设的也很多,不可能房子都是由自己建设,肯定需要外包。所以,买房子时还需要自己亲身体验。“中国的房地产行业发展至今,目前出现的问题也算一个正常阶段,当问题发生后,也会起到警示作用,建设速度也会慢慢平稳。要想从根本上解决质量危机不是一朝一夕的事,需要建设主管单位在人才培训等跟方面都重视起来。”陈宝存说。

事实上,政府对房屋的质量问题一直都是比较关注的,相关的政策出台了不少,近日,北京市人大常委会便专门召开会议,审议“加强建筑质量监管体系建设”议案,出重手整治建筑质量监管体系。此议案提出,北京市将研究建立建筑业法律法规与刑法等法律法规相互衔接机制,行政处罚要从“罚企业”向“罚企业”和“罚责任人”并重转变。涉嫌合同欺诈的虚假招标、生产或销售伪劣建材的企业责任人将被严肃追究刑事责任,造成重大质量安全事故的企业和个人将被依法清出市场。

以上这些整治措施或许能给消费者带来一些期待,然而,这些措施能否真正起到作用,重建楼市质量大堤,严格实施仍是根本问题。

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