据信息时报 2013年第一季度，新“国五条”即将落地，窗口期间广州楼市异常火爆，不少项目出现了排号数量大于实际开盘量的情况。优惠没了，价格涨了，个别开发商甚至又拿出“捂盘”绝招，楼市似乎又呈现出“量价齐升、一房难求”的局面，这使得不少购房者担心后市供应而惶恐入市。但信息时报记者近日对广州各区部分在售楼盘实地走访后发现，目前广州房源充足，有些存货超过50%的豪宅甚至还是2010年开盘的“老面孔”。

据记者观察，滞销盘卖不出去的原因大多是产品定位不伦不类、郊区路远难走、超高总价等等。对此，业内人士建议，购房人大可不必慌张，后市不但供应依旧充足，价格也难有大幅上涨的空间。

记者踩盘

广州八大典型滞销盘

大一山庄：“第一豪宅”零网签拒降价

开发商：广东中力集团

楼盘位置：广州白云大道北东平段

最新报价：每套最低位5000万，最高为2.5亿/套。

在“中国10大超级豪宅”排行榜中，广州“大一山庄”从2009~2011年连续三年名列该榜第一名，预计2012年将继续蝉联冠军。尽管如此，其销售情况却让人大跌眼镜。记者从广州阳光家缘网站上查询到的信息显示，广州大一山庄早在2010年就有59套别墅领取预售证，但到今年3月7日，该盘的销售记录仍然为“0”。

尽管如此，不久前该项目还申请修改规划，别墅的数量从原来的80套增加到95套，面积700至14000平方米，地面2至3层，地下1至2层，均附有泳池与过千平方米私家庭院。最新消息显示，大一山庄并没有降价的打算。楼盘营销总监张吉伏透露，大一山庄目前已售9套，别墅一直在做内部认购，但受限购政策影响，买家基本上都是分期付款，因而无法网签，只能签订协议。

记者点评：据悉，大一山庄所在的广州市白云区种鸡场地块系2005年6月由广东中鼎集团耗资5亿元竞得，面积15.2万平方米，合楼面地价3300元/平方米，目前地价已经涨了5倍，仅就土地增值一项就可获得20亿元的收益。这一项目由中鼎集团联合其他几家公司合资组成的广东中力集团负责开发。广州市建委关于该项目的“建设项目编码登记表”显示，该项目的投资概算为8.6亿元。目前若以8500万元/套，共95套的体量计算，该项目的总销售收入则可达到80.75亿元，是8.6亿元总投资的近10倍。

爱群荟景湾：江景豪宅两年成交率仅20%

开发商：广州市景兴房地产开发有限公司

楼盘位置：越秀区沿江西路143号

最新报价：4.8~7.5万元/平米，带1.5万元/平米豪装。

爱群荟景湾处于广州传统城轴和秀美珠江交汇的风水宝地，项目共两栋48层建筑，一栋为住宅，另一栋为办公（公寓），共150套，目标客户是“影响中国GDP的100人”。据阳光家缘数据监控显示，目前项目有“住宅+办公”共有120套房源未售，已售30套。一线江景大户型豪宅单位，面积为300~1000多平米，其中45层和46层为1梯1户的700多平米大平层单位；47层和48层为1000多平米复式单位。爱群荟景湾自2011年1月开盘，一直以老城区中轴线和一线江景交汇为卖点，以超越五星级酒店总统套房的豪华装修得到了市场的关注，售价一直居高。

记者点评：2011年9月~2012年2月，该项目曾一直维持每平方米7万元的高价，2012年3月受限购政策影响，价格开始下降，目前每平方米4.8万元是历史最低价。记者从阳光家园数据分析，该项目网签售出的30套单位中有23套是住宅，7套是办公，而住宅的使用年限较长，由此可见性价比仍是买家踯躅的主要原因。

江源半岛花园：闹市盘一年仅卖出一套

开发商：广州凯源房地产实业有限公司

楼盘位置：天河区员村车陂水厂南侧路段（4、5号线地铁交汇处南侧）

最新报价：A、B两区毛坯均价5万元/平米，C区毛坯均价7万元/平米。

或许您不敢相信，2012年度广州卖得最不理想的楼盘之一居然座落在天河闹市，且主力户型为70~81平方米两房和101~108平方米三房单位。在过去的一年里（统计时段为2012年1月1日~12月30日），该项目仅售出1套单位。而据数据统计，该项目自2010年6月开盘，至今未售套数为626套，已售146套，成交率约18.9%。

记者点评：天河区地铁上盖项目照理说应该卖得不错才对，但该项目周边环境较为杂乱，外立面比较陈旧，而毛坯单价却高达5万元，超过珠江新城大多数在售项目，实在让人却步。

尚轩103：大学城豪宅缺配套少人问

开发商：广州尚泰房地产开发有限公司

楼盘位置：番禺区大学城中五路与中三横路交界

最新报价：均价2.8万元/平米，带每平方米7000元的豪装。

该项目2012年7月发售，是尚泰地产膂力打造的大学城豪宅，在售的都是高总价大户型。目前主推259~265平方米的三房和四房单位，专梯专户。据阳光家缘网站数据，至今售出6套，而未售套数为97套，成交率“颇低”。

记者点评：记者在现场看到，该小区的周边配套完善度一般，缺乏大型的购物商业中心，基本的生活设施有待完善。因此尽管大学城环境优美，人文气息浓厚，但高高在上的价格无疑成为了去货的最大障碍。

流花君庭：户型单一性价比偏低

开发商：广州盈湖房地产开发有限公司

楼盘位置：荔湾区流花路73号。

最新报价：3.2万元/平米起，一次性97折优惠，按揭98折优惠。

流花君庭规划为4栋26层高的商住楼，地下三层为车库、1至6层为商业办公（其中一层为商场，第二至六层为办公）、7层为多功能会所、8至26层为住宅。该项目自2009年6月开售以来，共124套住宅单位，售出43套，签约率为34.7%。目前在售250~400平方米五房和六房单位，为全套间设计，现楼发售。

记者点评：该项目坐拥流花湖，直观一线流花美景，且地处老城区，交通方便配套成熟，但定价高昂户型单一，适用人群有限。有现场看楼的市民分析，该盘滞销的原因是定价较高，性价比偏低。

原因分析

市区豪宅签协议避限购

郊区楼盘少配套难成交

在楼市调控的非常时期，豪宅别墅一度成为房地产市场的避风港，但目前楼市调控并未松绑，许多高端豪宅面临着曲高和寡的尴尬。有不少行内人士表示，一般来说，“滞销盘”仅仅是一些市中心的超豪宅盘或是郊区楼盘，要不就是总价单价太高，要不就是太过偏远配套缺乏。方圆地产首席分析师邓浩志表示，超高端的项目定位高，总价高，目标客户群又有限，并且竞争力又大，粥多僧少，所以成交率比较低也正常，近千万/套的产品很难一下子就买光，只能慢慢消化。“而一些郊区的楼盘，可能因为数量太大，楼盘又偏远，配套也欠缺，所以成交量少。”经纬研究中心总监朱欣苑表示。

有开发商则向记者透露，其实有些楼盘从阳光家缘网上查成交量很少，但实际上并不一定，因为有些富豪级别的人物早已没有购房资格，只能与开发商私下签定购房合同，等找到了名额才签正式合同，或是等子女满18岁后再转签。广州某中小开发商销售副经理曾告诉记者，此前有一批投资客前往该集团旗下项目欲购豪宅，但他们大部分是外地人，既无购房资格也无纳税证明，双方只能私下签署协定，首付五成起，如果两年内限购令取消或投资客有了购房资格，就正式签约购房，否则开发商就将首付款如数退还。“豪宅价格多在1000万元以上，首付5成，10位投资客就是5000万以上，开发商由此可得到充沛的流动资金，有效解决公司资金短缺的问题。”

出路探讨

与其降价促销不如升级换代

滞销盘在楼市回暖时如何咸鱼翻生？方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，一些滞销盘可能产权不够清晰，许多买家不敢轻易下手，又或者产品设计落后及不人性化，买家看不上，这些产品即使开发商“割肉”降价促销也不见得销售能提速，建议有能力的开发商争取将产品升级换代后出手。

全国工商联房地产商会理事吴新坚则分析指出，广州部分豪宅沦为滞销盘，主要是定位超过市场购买能力，面积过大总价过高，加之目前限购限贷政策日益紧缩，滞销豪宅不妨尝试“先租再卖”模式，一来能够推出开发商提供的定制增值服务，二来利于形成圈层文化氛围，吸引更多的人群购买。