国五条细则备受关注 解析20%个税的前世今世

来源:地产中国网 2013-03-07 16:28:00

国五条细则出台之后便备受关注,而细则中差额20%的个税征收方法,更是此次调控政策的核心内容。杭州作为全国第一个开征过差额20%个税的城市,对于政策的操作以及后续有着一定的经验。

2004年1月1日杭州率先在全国范围内开征二手房差额20%的个人所得税,以求抑制杭州不断高企的房价。据当时的数据显示,2003年杭州市平均房价从1998年的4000元/平方米上升到了7200元/平方米,六年间整整上涨80%,而当时杭州市民人均可支配年收入仅为12898元。快速增长的房价,低位徘徊的人均可支配收入以及外地投资客的疯狂炒作(温州的投资商占购买人群20%)直接促使了该政策的出台,但之后的效果却出乎人们的意料。

在该政策实行的短短8个月时间里,杭州二手楼市挂牌量、成交量均出现了大幅下降,二手市场急速降温,中介公司关门潮来袭,但与二手房市场冰火两重天的却是新房市场继续火爆,价格进一步上扬,整个房地产市场因为购房成本的原因,走出了一轮非对称行情。但值得注意的是,虽然二手房挂牌、成交量出现了降温,但二手房均价却没有出现大幅下降,相反,因为房东以净价出手,这20%的税费大部分最终还是落到了买家头上,二手房挂牌价格依然坚挺。不过从横向比较来看,采取了20%个税的杭州,相比上海、北京等一线城市同期房价20%左右的涨幅,还是稍显温和一点。政策的强力干预下,2004年1月1日至9月1日杭州房价涨幅在15%左右。

2004年9月1日,杭州暂停办理征收20%售房个人所得税。暂停的理由:一年内卖一买一,个税全退的实施细则导致炒房客进出自由,且无需大额成本。刚需却因为没有频繁买卖最终成为了该税收的主要来源,调控失去意义。个税最终成功转嫁买家,房东挂牌价不降反升,与调控方向背道而驰,也是该政策被叫停的重要原因之一。

那今年的国五条细则的相关规定是否也会面临这样的结局呢?

21世纪不动产杭州区域分部总裁助理周晨认为,虽然20%的个税名头一样,但大环境等因素的改变也会让调控结果发生巨大的变化。比如2004年无限购政策,买卖自由,无门坎,导致炒房客仍可有恃无恐地进行房屋吞吐,却不受任何政策影响,而且当年金融政策宽松,无限贷,炒房成本低,投资者在当时无限购限贷的前提下,可以屯积大量房源用以炒作,反而会进一步推高房价,当时政策导致挂牌量减少,但需求却依然旺盛,也让税费的转嫁成为可能。

但反观现在的国五条背景,前有限购、限贷,后可能有房产税步步紧逼,如此大背景下,想要复制2004年的走势几乎不太可能。不妨预测一下,政策在地方落地后,二手房成交量短期内可能将大幅减少,甚至跌入冰点,久经考验的房东不会轻易让价,一场买卖双方价格的博弈战即将展开,而二手房交易活跃度或将创下新低。

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国五条细则出台之后便备受关注,而细则中差额20%的个税征收方法,更是此次调控政策的核心内容。杭州作为全国第一个开征过差额20%个税的城市,对于政策的操作以及后续有着一定的经验。
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