魏健:龙湖与商家共赢

来源:地产中国网 2013-03-07 10:53:00

地产中国网讯 2月28日,“龙湖商业十周年暨金苹果计划新闻发布会”在重庆举办,龙湖集团商业地产总经理魏健就龙湖商业十年进行了详细介绍。

以下为演讲实录:

龙湖的商业其实很多人了解龙湖是从龙湖的住宅,我们的产品非常有特点,我们有品质,包括做了很多非常杰出的产品,但是对商业很多人不太了解,今天我花15分钟左右的时间,给大家介绍一下我们的商业。

首先,龙湖的商业我们应该说是中国商业地产的先行者,为什么这么讲呢?我们是2000年成立的商业公司,2003年第一个购物中心就开业了,大家想一想,2003年的时候购物中心在中国绝对属于新鲜事物,非常少,如果你们查一查的话,万达的第一场是03年,凯德在中国的第一个场是03年,万象城是04年,龙湖应该是最早一批做购物中心的,所以十年。今天晚上我们还有一个非常隆重的一千多个商家参加的十周年晚宴,我们会给十周年与我们同心同行的商家们颁一个大奖,“十年同心奖”等。现在有很多购物中心在建设、也有很多购物中心开业,但是能够把一千多个商家招在一起庆祝自己十周年生日的商家应该是很少的,所以这应该是我们很骄傲的一件事情。

第二,我们是比较早来做多业态开发的,刚才VCR里也讲到了,其实龙湖从2003年开业一直到2005年这段时间,我们一直做的一个事情就是把北城天街弄好,我们花了很多的时间和精力从硬件上、软件上、服务上,其实我们一直在不断的提升,最主要的是积累人才、积累经验、积累商家资源。打造一些商业模式,我们团队的文化。

从2008年到2010年我们实际上做了一个很重要的事情,就是开了三个场子,这三个场子都是有些战略性布局的,第一个是西城天街,西城天街属于我们在同一个城市复制的天街项目。我们来看一看同城市的复制,从中来找到我们的一些经验。我们还开了一个项目就是MOCO家悦会,这是一个高端的家居业态,也是我们一个很重要的尝试,现在已经证明这个业态的商业逻辑、具体的运营很成功,所以在今年的9月份,我们在西安会开第二家家悦会。我们还做了跨城市的尝试,我们在成都开了一个不大的场子,这个场子给我们带来的是怎么跨区域开店、跨区域协调资源,怎么去协调内部的管理,所以这是一个宝贵的经验。

在完成所有这些积淀之后,我们进入了第三个阶段,就是从2010年起,我们进入了很多城市,北京、上海、成都、杭州、西安、无锡、常州,包括青岛,其实了解龙湖的人应该会了解,龙湖地产也是在相当长的时间都没有出重庆,我们在重庆把所有能盖的房子全盖了,洋房、别墅、高层,包括商业,一直在不断的积淀在这个行业的经验,积累我们的人才,积累我们的资金,积累我们各种人脉资源,一旦走出重庆之后,非常快的时间就闯到了全国的前十名,成为第一梯队的大开发商。其实龙湖一直是有一个非常稳健的发展思路。

我们作为先行者之外,对于商家我们秉承着同路人的文化和原则,这是龙湖人骨髓里、基因里有的东西,我们希望他们能够获利,希望整个商圈能够繁荣。所以我们非常好的成为这些个推动者。这是一些商家的资源,包括远东,远东在北城天街的店是非常好的一家店,可以说是数一数二的,还包括UME、优衣库等,他们在我们的店都取得非常好的成绩,这是我们非常欣慰的。同时我们培养了非常好的商家资源,有些客户进第一个购物中心就是在龙湖。为什么十年很多商家愿意跟着龙湖?如果说龙湖是一个人的话,我们用十年时间让很多人看明白龙湖是一个什么人、我们是怎么做事情的,我们的商业逻辑、商业道德,我们对诚信的坚守,包括团队的文化,我们日常怎么合作。所以这些东西恰恰能够给商家带来很大的信心,就是他背后能够看到非常清晰的战略,与我们合作得愉快,这也是一个很重要的水平。

还有就是我们在业内也得了一些奖励,其实龙湖商业的规模一直不是最大的,规模也一直不是我们非常追求的,规模是结果,我们从来没有为了规模去做规模。熟悉龙湖地产的人会发现我们的地产其实也是这样,我们希望自己是一个很美的公司,而不是特别特别大的公司,所以我们非常花心思在品质上、体验上做很多文章。所以虽然龙湖现在的体量并不大,但是也不小,但我们在业内的影响力,包括受尊重的程度,如果大家了解商业地产的话,龙湖是一个很重要的老人家,包括我们得了一个“年度业主奖”,这也是商家给我们的荣誉。

还有除了给商家繁荣、给商家赚钱之外,其实我们已经成为城市发展和城市建设的推动者,这些方面商业比住宅可能起的作用更大。首先北城天街,2003年的时候北城天街开业,我们拿地开业的时候,这个项目周围全部都是烂尾楼,你们现在看到的观音桥商圈,以前有大量的烂尾楼,这个地方谁都做不活。所以龙湖到这个地方,我们成为一个非常重要的推手,与政府非常好的合作,打造了一个商圈。2004年北城天街是国内第一个以项目名作为行政道路名的商业,包括北城天街被评为重庆的十大地标,我们觉得非常自豪。还有2008年整个观音桥商圈已经突破了百亿元大关,到2011年底已经接近300亿元。龙湖对于一个城市的解读比很多公司都要细腻。

除了我们的推动者和商家共赢之外,我们相信我们还是未来商业竞争的领先者,为什么敢于这么说呢?这里我提了几个方面,如果大家了解现在的商业地产,现在商业地产很多人在做,有很多非常传统的玩家,也有刚刚进来的新贵,从各个行业进入到商业地产。龙湖跟很多的公司有什么不一样呢?简单的说有这么几个方面:第一,龙湖的战略是特别坚定的,是清晰而且坚定的。比如我们每年都会把10%的收入投入到商业投资,这是说得比较保守,我们用10-15年的时间完成商业利润贡献占整个集团的30%,而且我们是精算过的。所以龙湖是非常坚定的去做商业地产,而且龙湖的商业也是龙湖非常重要的发展战略。可能有很多你们遇到有开发商很高调的在谈商业地产,他们也有发言权,但你会经常发现他说做,过一段时间又不做了,没了下文;有的本来是说做一个持有性的,后来做着做着就卖了。这种事情在整个商业地产是非常普遍的,但是龙湖做商业是非常坚定的,这是第一个。这个坚定能带来我们所有的商业蓬勃发展,包括我们的节奏感会非常好。

还有财务,商业地产是一个非常烧钱的,所以为什么很多公司我们觉得他做商业地产会有风险,核心的在于财务的支持。今年年报没有出来,我们不方便说具体的数据。在整个资本市场,我们是一家上市公司,我们的融资渠道比很多非上市公司来说具有很多优势。另外我们整体财务是非常健康和稳健的,我们的很多指标在行业里都是排第一的,像EPS增长率等,包括我们的净负债率大概也是48%的水平,这在这个行业也是比较低的。就是因为有稳健的财务,我们才能够非常自豪的说我们敢做。包括龙湖每年销售回款现在也有近四百亿的规模,这么大的回款也是支持我们做持有型商业的非常重要的依据。还有现在我们有175亿元可用现金,穆迪对龙湖的评级是Ba2;我们的融资成本,从2011年年报可以看到是6.4%,正因为有这么好的融资成本我们才敢于做商业地产。

第三个是团队。龙湖十年积累了很多人才,而且龙湖这个公司每年都会去看员工满意度、遗憾离职率,我们的遗憾离职率是比较低。另外公司经过十年的打磨有非常鲜明的文化基因,我们的文化很特殊,跟很多企业都不一样。包括我们的架构配合文化,能够给我们带来非常大的活力。还有我们的团队非常年轻,龙湖非常敢于用新人、用年轻人,而这些年轻人恰恰是现在商业地产高速发展需要巨大的创新、需要巨大的激情,不断的去拥抱新鲜事物,而且他们有非常好的精神战斗力。现在有很多公司会挖很多人,但不是你简单挖几个人就能叫团队,团队是需要积淀的,这是我们很自豪的。

还有就是我们的城市资源。怎么去解读我们的城市资源呢?龙湖进入城市是非常稳的,我们之前一直在重庆,第一轮扩张进入了四个城市,北京、西安、上海、成都,之后我们又经过扩张到了十几个城市,但是我们进每个城市为什么要这么稳?我们的理想、目标是希望在这个城市是一个影响、是一个腕儿,不是你能够生存就可以。我们希望在这个城市成为一个影响者,就是有影响力、受尊重的公司,在你的规模上、产品上、服务上,这个经营理念对我们的商业帮助是很大的。首先我们对城市的解读,对于消费者的理解会有更深的一些见解,因为我们有一帮人会把长期的发展放在这个城市,而且还有很多当地化的员工。另外我们跟政府的合作也是非常长期化和稳定的,我们非常明白政府的规划,去响应他们,配合得很好。北城天街、时代天街都是非常好的例子。还有我们在这个城市里对各种社会资源的依附,如果你是打一枪就跑了这种依附肯定是很有限的,还有在座各位媒体朋友你们是理解的,我们跟当地的媒体都有保持非常好的关系。当然还有我们的消费者,他们对于我们品牌的认可,帮我们去推介。这是我们非常重要的一个点,由于城市发展战略是这么一个稳健、长期的战略,所以造成我们的商业进入一个新的城市都会有很多商家依托。

还有就是我们的业主口碑,刚才我也提到了龙湖是一个业主口碑非常好的公司,每年我们做的满意度调查都是跟龙湖的每一个员工,不同层级的工资奖金挂钩的。因为这是我们很在意的事,我们非常在意消费者怎么说我们、业主怎么评价我们,在全国我们的客户满意度是87%,其中包括70%的重复置业业主,这也是我们一个非常重要的指标。除此之外,刚才谈到我们的战略比较坚定,也谈到了我们的财务非常稳健,有战略、有资金,还有团队,刚才提到我们还有非常坚实的城市资源,除此之外可能还有几点要跟大家提,比如我们采用的是一种地产和商业之间无缝连接的模式,什么叫无缝连接的模式?我还很自豪的跟大家讲,从03年到去年我们一共十几次的开业,每次开业都是按照承诺准时开业的,包括前年我们开了三个、去年开了三个,一天都没有晚,都是准时开业的。你们去了解一下,这个在中国的商业地产界也是很少见的,说哪天就能哪天开出来。所以我们能做到这个很重要一点就是与地产之间的无缝连接,首先背后有一套非常好的基准架构和运作模式,以及非常强大的文化,这是一个体系。第二个很重要的我们的战略评估体系、地产每个地区公司的BIS评分计分卡的分解,因为我们都是商业,所以都在鼓励他们去发展自己的商业。所以在这种情况下,我们跟地产的依托获得了很多资金的支持,很多人的支持,包括大量的互相之间的一起努力的精神,这也是我们很重要的一个方面。

除此之外,值得一提的就是我刚才提到的商家资源,我们能走到今天、能有这么高的开业率,比如时代天街去年20号开业,我们的开业率能够超过80%,准时开业,这在这个圈里是非常轰动的。我去上海,上海的商家还跟我提到这个事,这里面很重要的是有商家朋友的支持。他们为什么会支持我们?我刚才谈到了还是我们十几年如一日坚持我们做生意的原则和做生意的底线,获得了他们的尊重。

所以我就用这些时间简单给大家介绍了一下第一个我们是先行者,我们做得很早,我们是跨业态,娱乐、餐饮为主要的业态,还有一个家悦会。另外我们有非常坚定的战略,有非常好的财务指标,有非常好的团队,有非常好的地产公司支持,有非常好的城市资源,包括政府、包括在座各位媒体朋友的支持,各种社会资源的支持。所以我们能够非常高兴走到今天,所以我想龙湖的商业十年只是一个开始,我们会用未来更长的时间,十年、二十年甚至更长的时间,我相信在座各位会跟我们一起见证龙湖商业的巨大繁荣。谢谢大家!

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