新“国五条”近日出台,其中关键内容在于对二手房过户征收20%的个税,这对房地产市场运行和房价将产生怎样的影响?笔者从时间、区位和新房/存量房三个角度,对价格总量和结构的变化进行简要分析。
对新房价格的影响:微升。
这里所指的新房价格,是指国家统计局发布的重点城市商品住宅成交价格。个税新政对此影响不大。这是由统计局房价统计方法所决定的,统计局的商品住宅成交价格中,既不覆盖二手房价格的变动,也不体现统计期内新房位置、品质的变动。但二手房交易更显困难,对新房的短期销售是有利的。
对存量房网签价的影响:几无影响。
存量房交易中,涉及的价格有:挂牌价,即卖方所出的要价;个税会导致挂牌价的显著上升,但个税负担能否通过提高挂牌价进而提高实际成交价,并转嫁给买方,是不确定的。实际成交价:短期看,个税政策将导致二手房交易量缩价稳,但中期看,影响会趋于消失。网签价:住建部门可接受过户的最低网签申报价格,这个价格是纳税和申请贷款的基准价。此价往往明显低于挂牌价和实际成交价,网签价在个税新政后将维持稳定。
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