据潇湘晨报报道，就在3月1日，国务院下发《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称“通知”）国办发〔2013〕17号文件，内容包括进一步升级限购、二手房个人所得税按差额部分20%从严征收、提高第二套住房贷款的首付款比例和利率等五方面细则。

“长沙市场有可能会受到限购政策直接影响，尤其是产品区间两极范围内产品，如大户型和超小户型，”湖南郡原置业有限公司总经理助理祝海称，“但最终仍然要看地方政府的政策细则。”

限购 长沙直面严格限购“冲击波”？

“长沙限小不限大的限购政策，有可能面临‘国五条’的收紧要求。”2月最后一天，在长沙业界的一次小型聚会上，一位接近政府内部的消息灵通人士说。

就在这天下午，长沙市住房和城乡建设委员会相关负责人，会同长沙市政府政策研究人士，召集长沙市包括万达、北辰、华远等几大品牌地产开发商高层举行内部座谈会，调研长沙市房地产市场情况。

仅仅24小时之后，国务院下发“通知”，明确提出，要“坚决抑制投机投资性购房”。“限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房”等限购细节问题，第一次被明确提出。

这被敏感的业内人士认为是“长沙政策有可能需要调整”的信号——事实上，就在2月下旬国务院出台“国五条”调控政策之后，长沙“90平方米以下户型限购”的限购政策就屡次被作为“典型样本”被媒体“点名”。

2011年3月4日晚间，长沙市政府办公厅紧急发布了《关于进一步加强房地产市场管理有关问题的通知》（以下简称“通知”），主要明确要求针对主城区90平方米（含）以下新建商品住房，暂时执行购房管理措施，同时，政策并未涉及到二手房。

就在2月下旬，国务院“国五条”新规颁布之后，中指研究院分析称，预计未来一段时间，限购政策仅在部分区域或房源上实施的城市（如长沙仅针对90平方米以下，贵阳仅对一环内），可能会完善相关政策，其他城市也将严格执行已有政策。

长沙市场内部亦有同样推测。“比较两次国家调控的政策，最明显的细节是这一次国务院对于限购政策的区域、产品类型都进行了明确规范，”长沙房地产开发研究中心主任、长沙市房地产开发协会副秘书长欧阳学海说，“按照国务院的新规定，长沙政策可能会要调整。”

尽管这一推测尚未得到明确的官方证实，但2月28日长沙召开的业内人士内部座谈会仍然传递某种信号。“政策是否变动，都将由市政府（长沙市政府）公布，我们尚不清楚。”长沙市住房和城乡建设委员会一位不愿具名的负责人说。

征税　二手房市场可能受到大影响

“充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”

在此次“国五条”细则中，二手房市场征税的收紧，引发长沙二手房市场业界人士对于未来长沙二手房市场的忧虑。

“20%的个人所得税，确实是非常惊人。”长沙新环境房地产经纪有限公司副总经理明宾认为，如此高的税率，即便是征收，也应该会有时间限制。

以西街花园一套100㎡的二手房为例，当前的市场成交价格在7000元/㎡左右，而评估价在5500元/㎡，如果成交，按照成交价与评估价的差额计算20%的个人所得税，房主需要缴纳3万元。

“政策一旦实施，有可能使长沙本不活跃的二手房市场更趋低迷。”中原(湖南)房地产代理有限公司三级市场区域经理宁丹说。

来自长沙市房产研究中心的数据显示，2012年全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.60∶1，其中，内六区房产一、二级市场累计交易量之比为4.73∶1。

“如果加上差额部分征收20%的个人所得税，对于二手房市场的打击将非常大，”宁丹表示，最终对于市场的影响仍然需要观察地方政府实际操作细则。

限贷　对于二套房的限制更加严厉

“事实上，对于调控来说，限贷政策比限购政策威力更大。”一位不愿意透露姓名的中心区楼盘开发商称。

此前在坊间传闻中，曾有关于二套房首付将提高至七成的传闻出现，但最终颁布的《通知》细则，则根据各地实际情况不同，而将“利率调整幅度”的决策权交予人民银行当地分支机构，更具灵活性。

《通知》明确要求，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

“这意味着，政策对于二套房的限制更加严厉，表明了政府坚决抑制投机投资性购房的目的，”同策咨询研究中心总监张宏伟表示，少数房价过快上涨的城市尤其是一线城市以及部分二线城市或将因此而提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

而限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前等措施，则意味着当前限购政策得到了进一步升级和强化。

“细则出台的时机很值得玩味。目前中国需要一个稳定的市场环境，并为其以后政策层面引导投资回归实体经济，促使宏观经济转型奠定基础。”张宏伟表示。此外，在房地产市场由市场低谷期向市场“基本面”逐渐好转的过程中，正面临着房价上涨预期不断增强的问题。

差别化信贷政策有可能使市场更趋健康。“政策的主要目的还是为了打击投资和投机，但是对于自住型刚需来说，仍然是有好处的。”祝海认为，“国五条”细则更多是对于开发商敲响一记警钟，改变市场预期，“加快开发商推货，促进市场采取更多的促销方式，降低房价。”

但仍然有乐观声音认为，2013年市场有望趋于理性健康发展。

“事实上，相比前两年调控政策的基调，政策层面‘促使房价合理回归’的基调已不再突出，政策层面已明确鼓励改善型需求入市，”张宏伟认为，政策层面基调的变化，房地产市场调控政策走向定向宽松已成为事实，再加上通胀预期的加大，2013年“自住+改善”两股市场力量将助推整个市场基本面好转。

 [声音]

上海易居房地产研究院副院长杨红旭：此次“国五条”细则有三条非常有新意。其一，限购进一步升级，明确了统一标准。其二，二手房交易的个税，由交易总额的1%-2%，到严按差额的20%征收。其三，少数高房价城市，将提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。以国办名义下发，而非部委分头行动，规格较高。

细则措辞严厉、新意颇多，标志着调控实质性升级，对市场的影响将超出预期，这有可能会降低市场整体的活跃度，持续时间预计将在两个季度左右。同时，住宅成交量有可能出现降温。房价方面，二季度房价涨幅有所回落，同时，二手房降温幅度超过一手房。

湖南郡原置业有限公司总经理助理祝海：这次“国五条”实施细则的出台，旨在改变市场预期。对于长沙市场而言，最终影响究竟有多大，还在于限购政策和限贷政策的地方细则出台情况。

但从此次国务院的细则来看，长沙的温柔版限购政策已经引发高层关注，不排除此次明确限购区域范围和产品类型带有一定针对性，长沙限购收紧的压力空前。在此情况下，长沙市场有可能出现一定程度分化。

资金压力较小、去年销售情况较好的开发商可能会以坚挺的姿态面市，但观望氛围有可能加大，而去年销售较少和今年新推楼盘，则有可能加大促销力度，以较低价格入市抢夺刚性客户群体。