限贷　对于二套房的限制更加严厉

“事实上，对于调控来说，限贷政策比限购政策威力更大。”一位不愿意透露姓名的中心区楼盘开发商称。

此前在坊间传闻中，曾有关于二套房首付将提高至七成的传闻出现，但最终颁布的《通知》细则，则根据各地实际情况不同，而将“利率调整幅度”的决策权交予人民银行当地分支机构，更具灵活性。

《通知》明确要求，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

“这意味着，政策对于二套房的限制更加严厉，表明了政府坚决抑制投机投资性购房的目的，”同策咨询研究中心总监张宏伟表示，少数房价过快上涨的城市尤其是一线城市以及部分二线城市或将因此而提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

而限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前等措施，则意味着当前限购政策得到了进一步升级和强化。

“细则出台的时机很值得玩味。目前中国需要一个稳定的市场环境，并为其以后政策层面引导投资回归实体经济，促使宏观经济转型奠定基础。”张宏伟表示。此外，在房地产市场由市场低谷期向市场“基本面”逐渐好转的过程中，正面临着房价上涨预期不断增强的问题。

差别化信贷政策有可能使市场更趋健康。“政策的主要目的还是为了打击投资和投机，但是对于自住型刚需来说，仍然是有好处的。”祝海认为，“国五条”细则更多是对于开发商敲响一记警钟，改变市场预期，“加快开发商推货，促进市场采取更多的促销方式，降低房价。”

但仍然有乐观声音认为，2013年市场有望趋于理性健康发展。

“事实上，相比前两年调控政策的基调，政策层面‘促使房价合理回归’的基调已不再突出，政策层面已明确鼓励改善型需求入市，”张宏伟认为，政策层面基调的变化，房地产市场调控政策走向定向宽松已成为事实，再加上通胀预期的加大，2013年“自住+改善”两股市场力量将助推整个市场基本面好转。

 [声音]

上海易居房地产研究院副院长杨红旭：此次“国五条”细则有三条非常有新意。其一，限购进一步升级，明确了统一标准。其二，二手房交易的个税，由交易总额的1%-2%，到严按差额的20%征收。其三，少数高房价城市，将提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。以国办名义下发，而非部委分头行动，规格较高。

细则措辞严厉、新意颇多，标志着调控实质性升级，对市场的影响将超出预期，这有可能会降低市场整体的活跃度，持续时间预计将在两个季度左右。同时，住宅成交量有可能出现降温。房价方面，二季度房价涨幅有所回落，同时，二手房降温幅度超过一手房。

湖南郡原置业有限公司总经理助理祝海：这次“国五条”实施细则的出台，旨在改变市场预期。对于长沙市场而言，最终影响究竟有多大，还在于限购政策和限贷政策的地方细则出台情况。

但从此次国务院的细则来看，长沙的温柔版限购政策已经引发高层关注，不排除此次明确限购区域范围和产品类型带有一定针对性，长沙限购收紧的压力空前。在此情况下，长沙市场有可能出现一定程度分化。

资金压力较小、去年销售情况较好的开发商可能会以坚挺的姿态面市，但观望氛围有可能加大，而去年销售较少和今年新推楼盘，则有可能加大促销力度，以较低价格入市抢夺刚性客户群体。