郁亮解读万科国际化背后

来源:地产中国网 2013-03-01 18:42:00

【地产中国网·原创报道 】“万科发展海外业务并不是因为国内限购就到国外去,我们需要跟海外的先进学习”。在昨日万科2012年业绩推介会上,万科集团总裁郁亮对进军美国公开解释。

郁亮透露,第四个十年的万科一定是国际化视野的万科、用全球资源发展的万科,我们的根基还在中国大陆,我们通过海外学习和探索提升公司管理水平,资源动用能力和对房地产的深刻认识,这有利于万科做好国内业务。

万科是首家跨入千亿的中国房地产企业,但追兵也相当迅猛,绿地保利万达也相继挤入千亿行列,追兵紧逼,万科行业领头羊地位总是令人担忧。而实际上,万科的优势也被逐渐淡化,融资能力不如央企大鳄保利,盈利能力不如中海……郁亮也就此开玩笑说:“媒体朋友们总是提醒我,万科要被超越了,弄得我很紧张,万科绝不甘心做老二。”

业内人士分析,进入到下半场,房地产企业规模不断增大的同时,也面临着诸多竞争,如管控、战略等,而万科进军美国初衷并非是获得多大的收益,终极目标是壮大本身,用国际化战略强大自身。

万科出海频频

蛇年开年不久,2月13日,万科与美国铁狮门房地产公司签约成立合资公司,共同在美国旧金山开发住宅项目;近日又有传言称万科正在与悉尼开发商接洽,准备投资当地项目,万科频繁的出海动作备受瞩目。而在1月23日,万科还曾携手香港新世界成功竞投新界区一发展项目。

在郁亮看来,收购南联地产、成立海外事业部、B股转H股、与铁狮门合作进入美国,都是万科的国际化进程其中的一步。

其实万科的国际化战略“蓄谋已久”,郁亮回忆:“两年前,我们派出七个小组去世界各地大家喜欢去的地方去考察,最后我们觉得美国确实是值得我们认真考虑的,中美两国房地产市场最接近,幅员辽阔,区域发展很清晰,市场庞大城市众多。

据悉,万科涉足美国的第一个项目,旧金山富升街201地块高层豪华住宅公寓项目,是万科与铁狮门合作开发。该合资项目为两栋相连的37层和42层住宅楼,共包含655套单位,根据协议,该项目的总投资约为6.2亿美元,其中万科将投资1.75亿美元,铁狮门提供7500万美元,其余部分将通过债务融资覆盖。

全程参与学习

郁亮表示,很多人记住万科的目标是成为千亿企业,我们也做到了,但另外一个目标大家忽视了,要成为中国大陆优秀的企业。“万科第四个十年的时候,我们要从国际化角度衡量是不是优秀,我们希望有更多全球化合作者,我们也尝试把业务放在海外去做。”他给出接下来的优秀企业标准。

他进一步补充道,国际化有很多内涵,从公司治理来说,我们一直以国际化为目标和参照系;如果狭隘的国际化业务说海外盖房子这件事,我们确实也正在谋划之中,毕竟国外发达国家他们房地产比我们早很多,他们所走的路,我们通过去尝试,可以了解更多经验回来。

郁亮以美国合作为例,虽然我们占了七成股份,但万科不负责卖房子,我们参与整个开发的全过程,从拿地开始学习,我们双方签战略合作协议的时候连地都没有,拿地以后才有正式协议。我们不是有了地才跟别人合作吗?美国可以这样合作,所以人家效率高;另外,他们提供的整个项目开发建议书比我们厚很多、细很多,与国际相比我们这方面的精细化程度有待提高。

他又以一个细节去表达万科国际化的战略目标,我们希望以后万科25%的员工用英文为主要语言,我们开展国际化业务没有太大的障碍。

海外盈利一般

对于万科投资美国,易居中国分析师薛建雄并不看好,这种只投资并不负责开发的模式存在问题,万科在美国的项目并不合算,首先,中国的融资成本在7%以上,而投资美国房产回报率超过5%的已经算很高了,其次人民币相对美元肯定是升值的,你用人民币去国外投资一定是亏损的。

薛建雄认为,中国的房企出海在亚洲范围盈利可能性较大,如果想要在欧美市场生存,最好是在资本层面的运作,像万达在国外做的是商业运营,是资本整合,资金也是来自国外,只要美国本土的项目保证不亏钱就可以了;而绿地在韩国济州岛的项目,是旅游地产,地价比较低,只要工程成本控制好,就没有太大问题。

高纬环球中国区董事总经理张良军接受本网采访表示,在美国投资房产,利润确实很低,单从财务上看,确实有风险,出海并不会成为主流,中国市场潜力还很大。

郁亮也表示,我们的根基还在中国大陆,我们通过海外学习和探索提升公司管理水平,资源动用能力和对房地产的深刻认识,这有利于万科做好国内业务,而目前万科在大陆房地产市场的份额还仅2.19%,还很小、空间很大,我们会好好努力。

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