身价放低仍取暴利

受房地产调控的影响，彼时，滨江凯旋门入市正值上海豪宅市场的寒冬期。因此，尽管在售价上由预期的30万元/平米跌落到了均价16万元/平米，滨江凯旋门开盘初期依然未能受到市场的追捧，开盘头两周仅有一套房源成交。

于是，曾坚称“不准备提供任何优惠”的开发商新鸿基终于坐不住了，推出分期付款和打折措施，购房者一次性付款可获9.3折优惠，按揭付款可获9.4折优惠。该优惠措施推出后一周，滨江凯旋门便成交了7套，成交均价达到11.8万元/平米。

然而即便如此，滨江凯旋门依然有暴利可图。有分析认为，凯旋门项目如果按正常施工流程，在2007年竣工销售，那么每平方米售价应在10万元左右，与2万元/平方米的楼板价相比，已经获利许多。而按目前16万元/平方米的开盘均价计算，仅滨江凯旋门一个项目便能为开发商带来两百多亿利润，新鸿基7年时间坐收8倍溢价。即使除去项目精装成本以及建筑施工、税费等开发成本，滨江凯旋门项目的利润也相当可观。

天价豪宅的如意算盘

而为了保证利润和销售，作为老牌的豪宅开发商，新鸿基地产在项目的营销策略上也有着周密的策略。

“滨江凯旋门开盘采用的是常见的‘低开高走’策略，先推价格较低，位置较远的房源吸引客户入市，未来再推出靠江更近的房源，拉高价格。”上海当地业内人士表示。此番说法也得到了网上房地产成交信息的印证，据该网站信息显示，目前滨江凯旋门的主力成交集中与户型相对较小的5号楼和6号楼，其中6号楼的主力户型为140-250平米，而5号楼的主力户型主要集中在230-280平米，成交均价为11.8万元/平米。而其报价超过20万元/平米的高价房源则鲜有成交。

而在具体定价策略上，滨江凯旋门则采用了香港豪宅惯用的手法。一方面，凭借着新鸿基地产在全世界范围内的豪宅开发品牌，以及项目的稀缺性，将景观较好楼层较高的房源拉升到了全上海的最高价，这样它便赢得了“上海第一豪宅”的名声。另一方面，逐层梯级下调楼层位置较差房源的价格，以保证销售。

“如果市场较好，随着销售的推进，高价房源会逐步卖出，整个项目的实际均价会逐步走高。而一旦遇到市场环境恶化、高价房源滞销时，便可以将手上未售的低价房源部分再打折，从而显现出与附近竞争项目的比较优势，保证销售。”克而瑞上海机构研究总监薛建雄分析。

“其实滨江凯旋门无论是户型，还是地段，还是品质感，与汤臣一品以及中粮海景壹号等同类豪宅相比都没有明显优势，但汤臣一品的主力户型都430平以上，中粮海景壹号的户型也均在300平米以上，而滨江凯旋门目前主要销售的都是300平米以下的房源，这对于喜欢陆家嘴一线豪宅，但总价实力够不上后者的客户很有吸引力。”薛建雄说。

此番营销术果然奏效，据易居中国提供的数据显示，在2012年上海销售均价超过10万元/平米以上的项目中，滨江凯旋门以73套位居销售量第一，以18.08亿元居销售额第二位。