近日，一款名为“上海保集集团（张江项目）投资基金募集计划”的投资产品成为上海各类投资理财机构推销的热门产品。上述募集计划以一家名为“上海川杰置业有限公司”51%的股权作为质押。

根据介绍，产品“提供两块土地抵押……土地价值约合13.8亿元，抵押率低于50%；南昌保集持有该项目51%的股权质押……”。

但据《每日经济新闻》记者了解，上述的土地和项目公司股权其实并没有完成收购，地块和项目依然属于原来的业主。

业内人士介绍，在房地产私募行业，这种先融资再收购，并以收购标的股权作为抵押的现象非常普遍。在没有严格监管的背景下，这样的产品具有较大风险。

项目收购尚未完成

保集集团官方网站上有这样一则新闻：“2012年12月13日，上海保集（集团）有限公司通过股权转让方式，以13.5亿元收购上海川杰置业有限公司，取得了上海市浦东新区唐镇一幅别墅地块。这是继保集欧郡之后，保集集团再次出手上海拿地，以大手笔开启向百亿规模进发的宏伟蓝图。”

此后，上海川杰置业有限公司旗下的川沙项目有了另外一个名称——“保集英郡”。上述名称出现在了浦东新区环境保护和市容卫生管理局对上述项目的环境影响报告书公示内。

在这样的背景下，上述名为“上海保集集团（张江项目）投资基金募集计划”通过第三方理财机构发行时，很多人都相信项目的股权已经属于上海保集集团。

然而，昨日上海张江集团有限公司（为上海川杰置业有限公司股东方的控股股东）的相关人士却告诉《每日经济新闻》，上海川杰置业的股权转让尚未完成。

记者登录上海市工商局网站查询上海川杰置业有限公司的企业登记信息发现，作为一人有限公司，其法人代表姓名和项目公司与2012年12月时一样。

上海杜跃平律师事务所主任律师杜跃平告诉《每日经济新闻》记者，收购这类一人有限责任公司，在变更工商股权登记时，一般法人代表姓名会被变更。只有工商登记的股权资料变更后，交易才算是正式完成。

用募集资金收购项目

按照上述说法，上述项目的收购很可能尚未完成。为何保集集团不仅在官方网站上公布了收购行动，还以股权质押作为投资基金私募计划的风险控制措施？

对此，《每日经济新闻》记者试图采访保集集团有关部门，但是负责接转的总机称只能实名制转接。记者又通过传真和企业电邮发出采访函试图联络该公司，但截至发稿尚未收到回复。

为了弄清楚上述项目的真实转让情况，记者随后以投资者身份询问负责该基金发行的铂丰投资营销人员。对方回应说，项目确实没有收购完成，项目募集的资金正是用于收购。川杰置业有限公司51%的股权质押，要等到收购完成之后才能实现。

铂丰投资官网上一份关于“上海保集集团（张江项目）投资基金募集计划”的介绍显示，项目的资金将用于上海保集（集团）有限公司全资子公司南昌申标房地产发展有限公司 （以下简称南昌保集）并购上海川杰置业有限公司全部股权，并开发张江地产项目。据介绍，总共13.5亿元的收购资金中，通过上述私募募集的资金将达到6亿~8亿元。

有限合伙基金风险较大

银监会曾在2010年发布规定，禁止通过信托借款收购房地产土地储备。那么，上述基金是否有违规的嫌疑？

熟悉房地产私募的金融界人士告诉记者，这类房地产私募属于有限合伙基金。和信托产品不同，有限合伙基金没有监管机构监管，发行有限合伙基金的机构也无需报批，所有的风险控制都由发行单位自行把握。

从2012年开始，不少来路不明的机构或企业发行有限合伙理财产品，并打着固定收益产品的旗号，以此来吸引投资者。但其实，有限合伙是至少有一名普通合伙人 （GP）和一名有限合伙人（LP）共同组成的合伙组织，其中普通合伙人负责执行合伙事务，有限合伙人则按出资比例承担有限责任。简单来说，通常是由某第三方投资公司收购或并购融资方的股权，将融资方所拥有的资产进行抵押担保后包装成理财产品，然后向市场融资。

据《每日经济新闻》记者了解，不少发行有限合伙的第三方理财机构之前通常都有代销信托产品的经历，这使得很多投资很难分清信托和有限合伙基金的区别。

通常情况下，有限合伙基金收益较高，但融资企业的融资成本也比较高，一般通过有限合伙基金来募集资金的项目，基本上都无法从银行甚至信托渠道获得资金。

此外，有限合伙基金不仅缺少监管，产品发行方还往往会为自己列出一系列免责条款。这样一来，发行方几乎不用承担任何责任。

睿信致成管理咨询董事总经理薛迥文告诉 《每日经济新闻》记者，发行方几乎不用承担任何责任的私募基金正是目前很多地产商买地资金的主要来源。在去年发行的地产私募基金中，有一半都是用于买地，未来可能成为行业私募的主要方向。

据了解，由于地产私募越来越多地被用于购买土地，而行业的投资杠杆正在拉长，这也孕育了潜在的金融风险。

 （来源：每日经济新闻）