6.8亿财政资金堵漏铁岭新城 本山传媒幕后空手操盘

来源:地产中国网 2013-02-26 10:04:00

铁岭新城区一块为本山传媒“预留”已久的黄金地块,居然以6.8亿元的价格由铁岭市园林管理处竞得,而后者仅为铁岭市财政局全额拨款的副县级事业单位。

在这一明显不符合市场常规的土地出让背后,是一出土地代持的“二人转”:因铁岭新城业绩承诺迫在眉睫,已等不及本山传媒出手,有关方面才出此招。不过,本山传媒的不见兔子不撒鹰亦有缘由:近年来,铁岭市新城建设与人口导入的脱节,导致房地产实际需求严重不足,大量楼盘缓建或停建,且当地财政收支倒挂也日益严重。虽有铁岭市财政局的鼎力支持,铁岭新城2013业绩仍有望“达标”,但,一个没有实际需求的土地市场能“繁荣”多久,建立在此基础上的上市公司又能良性运营多久,需投资者审慎考虑。

冲业绩保承诺 巨幅土地仓促成交

对此次拿地的合规性,有说法是,园林管理处原计划专设公司运作上述项目,但该公司尚在注册中,眼看铁岭新城的业绩承诺大限将至,不得已才由园林管理处直接出面,仓促摘牌。

昨日,在深交所互动易上,有投资者询问“踉跄”达到2012年业绩承诺目标的铁岭新城,一季度是否有供地计划。对此,公司回复,铁岭新城区凡河以北地块均已平整完毕,随时可供出售。可公司没有回答的问题是——谁来购买这些土地?

蛇年春节已过,“小品之乡”辽宁铁岭仍冰寒料峭。位于铁岭市南部,紧邻沈阳沈北新区的铁岭新城,似乎还在节日氛围中休憩,鲜有人迹。钟山路、衡山路等核心街道两侧,随处可见已建好却大面积空置的住宅楼,矗立在白茫茫的大地上。

“现在,新区的人已经多一些了。2011年时,为应付检查,有关部门的职员甚至被要求到马路上‘散步’,弄出人来人往的样子。晚上,还要求楼房开灯,保证新城的亮灯率。”一位铁岭市民对记者称。

但就是这样一个入住人口严重不足的新城区,仍在高歌猛进地出让土地。直接受益者,则是铁岭市财政局实际控制的上市公司——铁岭新城。

2011年11月,铁岭新城大股东铁岭财政资产经营有限公司在重组时承诺,其注入上市公司的铁岭财京在2011、2012和2013年度的净利润分别不低于6.31亿元、6.78亿元、7.39亿元。若未实现上述承诺,重组方将依据相关协议约定进行补偿。而铁岭财政资产经营有限公司实际控制人为铁岭市财政局。

2011年,主营铁岭新区土地一级开发的铁岭财京顺利实现业绩承诺,但在2012年,铁岭新城前三季度仅实现净利润8740余万元,全年净利润目标岌岌可危。

就在大限将至的去年12月中旬,铁岭市国土资源局发布2012年第9号土地出让公告,共涉及铁岭新区14幅地块,总地价超过10亿元。铁岭新城股价在此前后大幅上涨,因为若这次大规模的土地出让顺利完成,其子公司铁岭财京高达6.78亿元的年度业绩承诺就能兑现。

“这么多土地能拿出来不稀奇,关键是在当地并不景气的房地产市场环境下,谁会来拿这些地。”一位长期关注铁岭新城的投资人士在去年底看到10亿元土地出让的公告时称。

但到了2012年的最后一天,铁岭市国土资源交易网公布了出让结果,14幅地块由三家单位竞得。其中,成交金额最大的一组地块的竞得方为铁岭市园林管理处,总额超过6.8亿元,地块面积15.2万平方米,容积率上限高达6。其接近300万元/亩的价格创下铁岭新区年度最高土地出让单价,地块用途为文化设施和娱乐康体,位置是铁岭市环保局西侧。

由此,今年2月5日,铁岭新城“欣然”宣布,受益于子公司铁岭财京主营收入的稳定,2012年公司营业收入13.97亿元,营业利润8.7亿元。

然而,仔细观察这“扶大厦于将倾”的土地大单,其幕后隐现政府“拉郎配”的推手,匆忙推地、力保承诺,人为调节上市公司业绩的色彩浓重。

“园林管理处属事业单位,应不具备直接的房地产开发资质,因此其拿地合规性可能有些问题,一般,政府部门在出让土地时首先审查的就是公司资质。”中国房产信息集团分析师付琦表示。

对此次拿地的合规性,市场有说法是,园林管理处原计划专设公司运作上述项目,但该公司尚在注册中,眼看铁岭新城的业绩承诺大限将至,不得以才由园林管理处直接出面,仓促摘牌。

此外,戏剧性的是,“9号公告”的另两组成交地块也有令人不解之处。出让结果显示,除环保局西侧一组地块外,另12幅地块分为两组,其中新区实验中学北5幅地块由铁岭翔美房地产开发有限公司竞得,总地价超过1.72亿元;铁岭市高级中学北7幅地块由铁岭日盛房地产开发有限公司获得,总价超过2亿元。

颇为蹊跷的是,两组地块公布的位置相互矛盾。其南北边界相同,均为鸭绿江路以南,嘉陵江路以北,但东西边界一个是“衡山路以东,华山路以西”,一个却是“衡山路以西,华山路以东”。据铁岭新城相关人士给记者的解释,可能是部分道路为环路或弯路。但据记者勘查,衡山路与华山路为基本平行的直路,其中,市高级中学北地块边界与实际地况相符,如公告所称的实验中学北地块边界不存在。最有可能的情况是,公告将华山路西侧的道路误写为衡山路。“我们更愿意相信这是一次笔误,而不是虚构地块。”一位投资者称。

本山传媒按兵不动 土地代持“二人转”救场

在这一新城“黄金地块”上,记者看到已有小树苗成片栽种。铁岭市园林管理处工作人员已进场工作。不过,据他们介绍,园林管理处绝不是地块最终主人。“地块是给本山传媒预留的,我们只是代为管理。”

一个不具备房地产开发资质的副县级事业单位,何以拿出6.8亿元参与经营性建设用地招拍挂?

资料显示,铁岭市园林管理处隶属铁岭市住房和城乡建设委员会,主要负责铁岭市园林绿化的规划、建设和日常养护。相关工作人员告诉记者,管理处日常运营资金,比如树苗购买等,都由市财政局统一批复和拨款。而铁岭市财政局正是铁岭新城实际控制人。

那么,对于这块价值不菲的“宝地”,园林管理处究竟作何打算?为此,上证报记者进行了实地探访。

铁岭新城的地图,呈标准的“扇形”。钟山路南端为扇柄处的“钻石广场”,这里汇集了当地众多政府机关:铁岭市政府、铁岭县政府、市规划局等一字排开,栋栋大楼屹立在金沙江路北侧,南临如意湖,蔚为壮观。而铁岭市园林管理处竞得的地块,就毗邻上述行政核心区,马路对面就是铁岭市财政局办公大楼。

在这一新城“黄金地块”上,记者看到已有小树苗成片栽种。铁岭市园林管理处工作人员已进场工作。不过,据他们介绍,园林管理处绝不是地块最终主人。“地块是给本山传媒预留的,我们只是代为管理。”一位被介绍为管理处领导的人士告诉记者。

据该人士介绍,铁岭市政府与本山传媒就投资事宜接触已久,这一黄金地块也一直为本山传媒预留着。“但本山传媒一直没有明确具体开工计划,地块又不好闲置太久,政府就让我们管理处先种些花木。我们给财政局报了几个种植方案,局里批了投资较小的一个方案,可能是本山传媒快出手了。”

这位负责人所不知道的是,园林管理处进场种树,美化闲置地块的同时,已经成了地块的名义主人。当记者询问管理处是否会自己进行房地产开发时,该人士称绝不可能。

此后,记者又来到铁岭市规划局,专门负责新城项目审批的王处长证实,上述地块确实是为本山传媒预留,但本山传媒目前还没有正式拿地。从已公布的地块用途看,文化设施和娱乐康体,也与本山传媒业务相符。此外,记者在某楼盘的宣传册上看到,上述地块位置赫然标注着“本山艺术中心”字样,证实有关方面确有此安排。

资料显示,本山传媒前身为辽宁民间艺术团,成立于2003年,是集演艺、影视、艺术教育于一体的大型文化产业集团。创始人赵本山因起家于铁岭,成为铁岭的城市名片。去年10月,本山传媒相关负责人公开表示,公司有上市计划,媒体报道其目前资产超过50亿。

就是否有意在铁岭新城拿地一事,记者连线本山传媒相关人士,但对方未作正面回应。

本山传媒能够进驻新城当然是一次成功的招商引资,但斥资数亿建造逾80万平方米的持有型物业,这对本山传媒来说仍是一笔需谨慎对待的大手笔投资。而就在投资意向方本山传媒迟迟未能出手的2012年底,有关方面不得不为了上市公司的业绩承诺,导演一出“自卖自买”的二人转,完成形式上的市场交易。

那么,为什么会选择园林管理处来代持呢?“因为园林管理处的运营资金来自市财政局,管理处拿地基本上可以视为财政局拿地,资金进出可控性更强。又因为土地出让后绝大部分收益会划至铁岭新城,成为该上市公司一级开发收益,本质上这是一次类似自卖自买的行为。其实,在土地市场,一级开发商转身再以二级开发商的名义在招拍挂市场拿地并不鲜见。只是,如铁岭新城这样并非实际开发,只为冲刺业绩而将地块倒手的情况并不多。”一位房产界资深人士表示。

但该人士提醒,这一过程中,6.8亿元资金的实际流向非常关键。若财政局拿出了钱,那等于举财政之力充实上市公司,这对上市公司有利,却掏了地方腰包。若6.8亿元没有实际流入上市公司,只以应收账款方式计入收益,那么,铁岭新城主营业务收益就变成了形式上的“纸面富贵”。上市公司未收获真金白银,还得继续扮演当地在资本市场的融资平台的角色。

实际上,去年12月17日,就在铁岭新区14幅土地出让公告公布数日后,铁岭新城股东大会审议通过了发行不超过8亿元短期融资券的议案,显露其资金需求。此外,今年2月初,在深交所互动平台上,有投资者对公司能否收回全部土地交易款的问题表示关注,公司的答复是:“土地出让金全额收回的可能性很大,具体到时间或者期限具有不确定性,但我们预计未来两年公司现金流将会较为充裕。”

情况果真如此么?在铁岭新城与园林管理处的背后是铁岭市财政局,而当地财政已多年收支失衡。铁岭市财政局年初提交的《关于铁岭市2012年预算执行情况和2013年财政预算草案的报告》显示,2012年,当地财政收入为122.5亿元,而支出达201亿元。此前,在2009年至2011年,当地财政收入分别为48亿元、80亿元和105亿元,支出则达109.7亿元、141.5亿元和167亿元。对此,上述报告亦坦承,当地长期存在财政收支矛盾突出的问题,同时面临融资成本不断增加,融资难度进一步加大。

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6.8亿财政资金堵漏铁岭新城 本山传媒幕后空手操盘
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因铁岭新城业绩承诺迫在眉睫,已等不及本山传媒出手,有关方面才出此招。不过,本山传媒的不见兔子不撒鹰亦有缘由:近年来,铁岭市新城建设与人口导入的脱节,导致房地产实际需求严重不足,大量楼盘缓建或停建,且当地财政收支倒挂也日益严重。虽有铁岭市财政局的鼎力支持,铁岭新城2013业绩仍有望“达标”,但,一个没有实际需求的土地市场能“繁荣”多久,建立在此基础上的上市公司又能良性运营多久,需投资者审慎考虑。
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