【地产中国网·独家盘点】作为港资地产大鳄九龙仓进入杭州之后首个独立运作的项目，九龙仓·碧玺在历经土地闲置质疑、几番推迟开盘、违规施工遭处罚等一系列波折之后终于在2012年底入市。因为地块楼面价高，本打算通过一系列操作等待时机渔利的豪宅项目，在行情转淡的形势下，无奈将先前规划的部分精装高端产品改成毛坯，即便如此，就目前的成交状况来看，似乎市场也并不买单。曲折入市的九龙仓·碧玺堪称2012年最失算的豪宅。（进入专题：2012地产中国“最豪宅”）

违规施工被疑土地闲置

2012年12月24日，杭州市建委政府信息公开网公示了一则行政处罚决定，编号为杭建罚[2012]31号的处罚决定书显示，违法行为是“杭政储出（2009）76号地块未取得施工许可证擅自施工”，而被处罚的当事人则是九龙仓（杭州）置业有限公司。

该地块正是港资房企九龙仓入杭后的首个独立运作的项目九龙仓·碧玺，由九龙仓旗下的日涛国际和浩阶有限公司于2009年11月26日以总价29.4亿元竞得，整个项目由杭一棉C、D两地块组成，楼面价分别高达13555元/平方米和12838元/平方米。

“动工前必须先取得施工许可证，走工程质量监督等程序，但该项目已经提前动工。”杭州市建设委员会有关负责人表示，九龙仓此次处罚包括罚款，但其未透露相关数额。

除此之外，耐人寻味的是，该项目的土地动工时间显得尤为“宽松”。杭州市建设委员会近日公示的施工许可项目显示，该项目的合同开工时间为2012年7月28日，竣工时间为2015年4月20日。然而，该地块的成交时间却是2009年11月份。这样算来，这块地从拿地到动工的期限超过2年半，不禁让人产生其闲置土地的质疑。

“这种情况比较少见。按一般市场规律，开发商拿地一年后就要动工，况且杭州土地市场已经运作多年，可以说比较规范和成熟，而且这块地周边也不存在权属争议和拆迁的可能性，这个区域都是新近拍出的土地，楼盘云集。”杭州当地一位土地研究人士表示。

无独有偶，除九龙仓·碧玺之外，九龙仓于两年前拿下的杭州“地王”文晖地块（后定案名为“九龙仓·君廷”）也在2012年初因土地闲置遭到举报，有网友在杭州相关职能部门主办的“杭网议事厅”上反映，该地块拿地两年没有动工迹象。

放缓开发只为等待时机

据相关媒体报道显示，目前九龙仓·碧玺项目东侧沿售楼处的绿化已经完整，部分房源已经结顶；西侧的高层除部分区域地下空间浇筑完成外，其他部分区域已经开始建主体。无论是从现场施工的进展还是拿地时间看，九龙仓·碧玺早就符合了预售条件，然而事实上，该项目的开盘时间却是一延再延。

早在2012年上半年，就传出九龙仓·碧玺即将开盘，但后来不了了之。 9月底、10月再次传出开盘消息，但始终不见动静，直到2012年12月20日，该项目才获得预售许可证，于12月30日才终于低调正式入市。

对此，该项目总经理鲁国栋曾解释称，推迟开盘主要是因为之前样板房做得不够满意，在进行重新装修，做好样板房精装修来项目价格也会获得支撑。但杭州业内却认为，九龙仓给出的理由太过敷衍，碧玺项目迟迟不能入市背后真正原因还是市场与定价之间的尴尬。该项目三年前高价拿地，楼面价很高，之后，房地产行业便经历了最为艰难的时期。在这样的基础之上，项目定位高端也使其在该区域无明显价格优势，在摸不准市场的情况下，也就对其定价产生了压力。

“2012年房地产市场总体先抑后扬，直到下半年，楼市才开始明显转暖。这期间，一些前期高价拿地而后便遭遇惨淡市况的开发企业，开始放缓项目开发速度，为的就是等待楼市转机。”相关业内人士对地产中国网分析指出。而中国房地产信息集团高级分析师薛建雄则认为，九龙仓此举有可能在赌下一波房价大幅猛涨，借此年化收益水平也会有所提高。

按原计划，九龙仓·碧玺本要打造成九龙仓在杭精装顶级豪宅，但因为市况不佳，部分高层产品已改为毛坯交房，销售人员对地产中国网表示，这部分产品预计将在今年3月开盘。

据报道，九龙仓·碧玺开盘当日去化达到九成，创造了杭州高端豪宅市场销售的传奇。而据杭州透明销售网的成交数据显示，截至2013年2月7日，项目首次开盘推出2#、4-7#、9#、10#的93套可售花园洋房中，已售房屋为26套，去化率仅为28%。销售价格也并非销售人员所称的高达4万元/平米，近月的成交均价仅为32213.83元/平方米。