【地产中国网•原创报道】一股扬帆出海开疆拓土之风，在中国地产界悄然刮起。

近日，中国房企“领头羊”万科集团（000002.SZ）与美国房企老大铁狮门，在旧金山就项目合作签署了协议。根据协议，二者将成立公司，共同开发位于美国旧金山市中心的高层住宅项目富升街201号。在此次合作中，万科将持有该项目70%的股权，并担当管理合作人及财务投资者的角色；铁狮门则持有项目剩余的30%股权，并负责整个项目的设计、开发、销售和运营。

“21世纪优秀的企业一定是具有全球视野、国际化的公司，万科本着学习和探索的心态，向海外市场走出重要一步。”在美国游学并参与签约全程的万科董事会主席王石表示：“望通过具体项目的合作，学习成熟市场的商业模式和管理经验，未来，将继续开拓新的发展机遇，实现更宏伟的战略蓝图。”

吃“出海螃蟹”的第一人并非万科。早在上世纪90年代，便有房企尝试，但因种种原因最终“铩羽而归”；直至此轮暴风骤雨式的调控来袭之后，为了寻找新的利润增长引擎，包括万科、绿地、万达等房企大鳄纷纷将拓展的触角伸向了海外市场。

纷纷试水

作为中国房地产企业的标杆，万科觊觎海外市场久矣，王石游学美国便是标志性事件，此后实际行动频频。2012年5月，收购香港上市公司南联地产（01036.HK，后更名“万科置业海外”）；紧随其后，联合新世界发展（00017.HK）将香港荃湾地块收入囊中；近日，又在紧锣密鼓地推进“B股转H股”事宜以及携手美国房企大佬进军海外市场。

尽管如此，万科开辟海外市场仍处于试水阶段。“现在公司还处于试水阶段，对市场各方面还需要一段时间的研究，暂未有具体的发展计划。”在此前B股转H股说明会上，万科总裁郁亮透露：“除了美国外，还派了六个考察小组在全球各地考察。”
早于万科在海外设局布点，攻城略地的房企不在少数。

“最早出海的应当是央企，因为他们在一定意义上承载着‘国家战略’。”兰德咨询总裁宋延庆告诉地产中国网：“应该说是一种被动的行为，而自愿出海的应当是在这轮严厉调控出台前后才有的。”

万通集团便是较早吹响进军海外市场号角的企业之一。2009年3月，万通砸下5亿元，将纽约曼哈顿世贸中心一号楼的数层写字楼租了20年，并将其打造成为一个集会务、商务路演、文化展览、餐饮为一体的商务中心，命名为“中国中心”。但在宋延庆看来，包括台湾项目在内，万通的海外拓展有些“雷声大、雨点小”的味道，只处于试水投资阶段，接下来的项目在哪儿，尚无下文。

动作最快者当属碧桂园（02007.HK）。早在2011年底，碧桂园携手大马置业成立联合公司（前者持有55%的股权），联袂开发马来西亚的物业。据碧桂园内部人士透露，截至目前，已砸下21亿元（人民币）取得了三个项目，在雪兰莪州有加影项目和万挠项目；另一项目则位于新山，命名为“金海湾”，上述内部人士称，该项目将于今年6月份开始对外销售。

绿地集团亦不甘落后。去年6月份，绿地集团宣布，将与当地企业合作，在韩国济州岛兴建健康医疗城项目——汉拿山小镇，占地1500亩，投资额高达9亿美元。汉拿山小镇营销总监董坚峰告诉地产中国网，目前该项目正在建设当中，并已蓄客，将于近期正式销售住宅部分，多面向中国的消费者。此外，通过与西班牙MELIA酒店集团合作，绿地首个自主品牌酒店，将在今年一季度之内将落户德国法兰克福。“还正在西班牙加快落实后续合作项目。”绿地有关负责人告诉地产中国网：“此外，澳洲、泰国等地项目前期工作正在稳步推进。”

除此之外，首创、万达、光耀集团等房企亦踏上了海外拓展之路。“这是形势要求，将会有越来越多的房企参与其中。”首创集团总经理刘晓光告诉地产中国网，“首先中国房企已迈入了千亿时代，这是国际化的契机，因为未来的增长需要更大、更广阔的市场环境；其次，国际化的过程也是提高自身管理能力的过程；此外，严厉调控及大量的保障房给房地产企业未来的增长空间造成了一定的压力，因此，需要找到推动业绩增长的新引擎。”

各取所需

实际上，旷日持久的严厉调控亦改变着中国房地产的生态环境，因此，如何规避风险成为房企考虑的首要难题，除了向商业地产、旅游地产以及其他领域进发外，扬帆出海亦成为分散风险的一大途径。

“从长远来看，是为了规避风险。”宋延庆告诉地产中国网：“但从目前来看，房企进军海外市场的初衷不尽相同。”

在郁亮看来，万科试水海外项目的直接原因是，限购政策让一线城市的有钱人基本上失去了购房的资格，这些投资很可能会流向海外。这让万科看到了机会，因此启动了国际化策略。

除此之外，锁定新一波移民潮与海外置业需求，亦是万科出海的初衷之一。郁亮此前公开表示 ：“中国人想去哪里，哪里的中国人最多，我们就去哪里，我们会研究这件事情。”

“中国的开发商不利用这样的好机会，有些可惜。”一位不愿具名的业内人士向地产中国网透露，其实，“限购”政策出来之后，很多外国的开发企业来北京、上海等一线城市频频揽客，尤其在今年春节前包括来自欧洲、美国等一些境外开发商通过各种渠道，更加密集地做各种推介活动，以吸引更多的客户前去投资或移民。

此外在王石看来，在海外发展项目，更多的是为了提高万科的国际化管理水平。郁亮则在“B转H股”说明会上强调，国际化并不是说万科将业务中心放在国外，因为国内的市场足够大，“只是通过国际化来提高万科的管理能力，从而更好的为国内业务服务。”

“这种说法可能有些保守，实际上在国内市场拥有业务的同时，也在国外开拓新市场，是一个大趋势。”上述业内人士认为，“之所以谨慎而行，是因为其中也有各种不确定的风险，所以不能为时过早地下结论。”

碧桂园的出海的目的，除了避险之外，“更多是将碧桂园的模式复制到国外，而且马来西亚的土地比中国的一线城市便宜一些。”上述碧桂园内部人士如是说。

而在绿地集团董事长张玉良看来，因为大量留学生在海外需要买房，而大量中国游客境外游需要住酒店，依托中国的资源，发展海外市场，这样更有优势、风险更小。他说：“绿地希望通过国内、国际资源的整合，将中国境外的消费市场也做起来。”
“实际上，这些大公司的海外战略是实实在在的，取得的成效也是有目共睹的。”宋延庆告诉地产中国网：“还有一些公司，借在国外做项目的大玩概念，比如中坤、万通，都无实质性的内容。”

尽管房企大鳄们的国际化路径的前景可期，但其间已充满了各种“陷阱”。刘晓光认为，在发展国外项目中，除了熟悉法律环境外，还需要注重产品的质量与市场走向，也要规范运作，转移资产要符合相关规定。“处理好这些问题，应该会有所收获的。”

作为绿地出海的重要地表，汉拿山小镇营销总监董坚峰也表示，到海外开发首先要得到当地政府的支持，与当地政府的关系决定着项目的成功与否；此外，因为各地风俗差异很大，海外就更为明显，要充分考虑当地的风俗民情，尊重当地居民也是极为关键的。

“既然是试水，企业就对风险做了充分的考虑，应该不会有太大的问题。”上述业内人士告诉地产中国网：“这些企业也都从自身擅长的产品出发，比如万科依然发展的是住宅，绿地则有住宅、有商业，碧桂园则操作的是大盘模式等等，也是各显其能。”

宋延庆则指出，既然启动了海外战略，就要步步为营地做下去，也要在市场布局、产品定位等方面有长远的规划。