但如果简单的将一线城市的开发经验复制到二、三线城市，很可能会招致失败的恶果。“在三线城市做纯住宅是很难挣到钱的。”易小迪说。他发现，在柳州这样的三线城市中，阳光100综合体的商业物业销售额超过了住宅部分。2010年，柳州阳光100项目卖了10个亿，单纯的住宅项目却很难实现这样的数额。

二、三线城市的需求在哪里？一个明显的趋势是，地方政府纯住宅地块推出得越来越少，综合地块常常要求盖最好的五星酒店，把最好的购物中心引进来等。这些城市需要升级换代，把城市打造得更漂亮。“在三线城市，我们的经验是做新的城市中心，规模要大到一定程度，做地标性建筑，用超前眼光做，不能搬一个落后的东西过来，低估大家需求。同时，要控制成本。”易小迪指出。

易小迪称，只拿两种类型的项目，一种是城中心的综合体，一种是郊区大盘。而今日的郊区大盘和往昔相比，发生了翻天覆地的变化。过去的住宅大盘商业配套面积从几千平方米到2万平方米不等，但阳光100开发的郊区大盘中住宅比例达到10%左右，甚至动辄达到10万平方米规模的商业面积。这无异于一场激进的尝试。

但尝试带来的结果是，不仅增加了住宅的溢价能力，还能通过商业部分赚钱。阳光100在天津有个纯住宅项目，80万平方米售罄之后，起初并没有想到做商业，但因为入住的都是年轻人，不得不做了配套商业，包括地下室商业。令人奇怪的是，商业价格和租赁非常好，有1000多位韩国人入住，这里成了周边最热闹的国际社区。“复合型社区有很大市场需求，年轻人住里面，希望配套多。”易小迪说。

当定位清晰后，在郊区大盘里增加商业配套，带来的是品牌溢价和更高的收益。阳光100在广西柳州有个100万平方米大盘，商业面积超过10万平方米，出售部分一扫而光，自持部分出租率达100%。而阳光100在沈阳的项目，售价比周边项目高出近2000元/平方米，亦有客户趋之若鹜。

在沈阳项目，阳光100正在规划一个近30万平方米的滨河街区综合体。易小迪总结，阳光100做郊区大盘有一个很重要的经验，就是买房子的人不仅要享受郊区的风景，还要享受城市生活的品质，这是很多郊区大盘所忽略的。城市生活品质就是城市中心有什么，郊区也要有什么，甚至城市中心没有的，郊区也要有。随着私家车的普及，去往市区的交通已经不成为障碍了。在长沙、沈阳、无锡等地的项目中，阳光100有意识地去做体量在10万、20万平方米的商业街区，形成一个小镇中心。

向大型购物中心说不

受资金的限制，和大多数开发商一样，阳光100的商业项目部分，一部分选择持有，一部分选择出售。在易小迪看来，国内开发商不得不经历三个阶段。第一个阶段是销售思维主导，大楼盖起来的目的是为了出售。但出售之后，缺乏统一的管理，缺乏竞争力。连地方政府也不欢迎这样的产品。第二阶段是持有和销售相结合的阶段，结合最好的是万达。