现在天水围附近二手房均价多在每平方英呎5000港元上下。“相对于附近的柏慧豪园每平方英尺售价约5000港元，目标差价达40%！”张翘楚指出，轻铁为郊区铁路线，而西铁线则能接通市区，如果轻铁站的补地价金额过于激进，甚至贴近西铁站的地价，实在让开发商望而却步。

去年嘉华国际与信和置业投中的西铁朗屏站北面用地，虽为限呎限量土地，但属西铁沿线上盖，不用再接驳轻铁。当时成交的每平方英呎楼面地价只有约3260港元，与天荣轻铁站上盖项目相比，只高出约3.4%。

地铁物业项目频频流标

“市民对铁路项目流标情况都已习以为常。”张翘楚表示，此前的南昌站、荃湾西站及大围站上盖地皮都曾发生过流标现象。

问题是，铁路物业发展项目却又是香港房屋土地供应的一个重要来源，港铁可以同时开发地铁及其沿线房地产项目，在获得沿线地块的土地使用权后，港铁会再寻找合作方共同开发地块，并参与整个开发过程。港铁财务数据显示，2012年上半年物业发展带来6.27亿港元的利润。

除了住宅项目外，港铁上盖项目还会涉及商场、酒店、写字楼等商业项目，九龙站的圆方、青衣站的青衣城等都属于地铁上盖物业项目。港铁公布的计划显示，今年起，包括昨日流标的天水围轻铁在内，港铁还有康城站、大围站等5个物业发展组合尚待批出。

去年底，香港政府公布的2013年1月至3月卖地计划中指出，在2012/13年度内，铁路物业发展项目估计一共可以提供约7000个单位。也就是说，在该财政年度内，35%的私人住宅单位依赖铁路物业项目。

“补地价金额并非铁路公司（即港铁）决定。”张翘楚解释，但港铁会要求中标者对其进行分红，导致地价与市场价位有所偏离，另一方面，这种制度也让开发商难以估算开发完成后的利润情况，导致铁路物业发展项目频频流标。

在香港，补地价金额由地政总署确立。一般而言，承租人修订土地契约后均须缴付土地补价，补价金额应反映地价在修订前后的差距。对于这套确定补地价的制度，陈茂波认为，地政总署的这一制度是“行之有效的独立制度”。除了缴付补地价款，开发商还需要向港铁公司分红，一般为项目利润的5%左右。

尽管去年以来，香港政府频出楼市辣招，但供给未能大幅提高的情况下，楼价依然节节攀升。反映楼价走势的中原城市领先指数已高达121.73点，新界西楼价也已收复失地，香港各区楼价全面升穿1997年高位。

反观供给方面，近几年来多个地铁物业发展项目流标。去年，港铁大围站虽收到来自新鸿基地产、长实和恒基地产提交的3份标书，但由于港铁不满标书方案，认为无法收回发展成本的风险较高，最终宣布不接纳标书，以流标收场。去年年初流标的西铁线荃湾西站五区湾畔也由于港铁不满开发商标书给出的价位。从2005年至今，流标地铁物业项目总楼面面积已达约1184万平方英呎。

按照政府的卖地计划，今年前三个月，还将通过招标出售6幅住宅用地、1幅商业用地和1幅酒店用地，其中，住宅方面将能提供约3000个单位。6幅住宅用地中，2幅位于启德的土地将用于试行“港人港地”措施。此外，去年流标的大围站项目计划在本财政年度内重新招标，西铁朗屏站（南）项目也将于明年招标。