楼市回暖伴随人为炒作 调控还有哪些储备政策

来源:地产中国网 2013-02-21 09:18:00

 

伴随着昨日国务院常务会议的召开,市场一周以来传言的楼市调控措施终于落地,尽管会议内容更多强调既有政策的落实,但却被业内一致判断为“正在警告过热的市场”。

事实上从去年底至今,随着房地产市场在部分区域的强势回暖,国土部、住建部、财政部等部委都曾明确表示,楼市调控依然有储备政策。北京市主管城建的副市长陈刚也曾在“两会”上透露,北京市住建委正在研究取消房价上涨特别快项目和租金上涨特别快区域的税收减免政策,并强调楼市调控政府还是有手段的。未来,楼市调控还有哪些政策,在这个回暖的春天我们一同梳理。

市场现状

回暖过头伴随人为炒作

今年以来,部分区域,特别是一线城市的房地产市场回暖了,还回得有些过了头,这是业内近期一致的判断。

据汉宇地产市场研究部新房监测数据显示,截至2月15日,2月上海买方追涨的意愿仍然高涨,全市商品住宅成交均价达24492元/平方米,价格环比上涨14.4%,同比上涨21.2%。链家地产提供的数据显示,北京1月商品住宅成交量已较2012年同期大幅上涨5.9倍,均价也有所上涨。深圳方面新房成交更是创下三年新高。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,导致楼市此次在部分区域迅速回暖的原因有四个:一是宏观经济见底回升,三季度是底,四季度开始复苏,今年总体弱势向上;二是中央房地产调控基本没放松,地方则微调,更重要的是货币政策比较宽松,尤其是两次降息;三是社会上流动性趋松,房地产开发企业资金紧张情况得到缓解;四是住宅存货减少,尤其是一线城市快速去库存化,导致新房供不应求,房价自然上涨。

“去年以来,全国楼市复苏、回暖,房价也已持续上涨了半年多,尤其一线城市和少数二线城市,房价上涨速度远超业内外人士的预期,这其中既有刚性需求的集中释放,也有一定人为炒作的因素,但购房人群中已现恐慌情绪,靠既有政策已难阻挡一线城市房价大涨的步伐了,所以有必要出台新政。”北京中原地产市场部研究总监张大伟认为,调控持续两年多后,市场对各种政策已明显出现“抗药性”,楼市的急速回暖势必会引发监管层的关注。

就在昨日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,明确限购令继续、各地须公布调控房价目标等措施,尽管并未有新的政策出台,但业内依然解读为“中央正在警告过热的市场”。

此前北京市主管城建的副市长陈刚也曾在“两会”上明确表示:“房子还是这些房子,供需还是平衡的,供应也是充足的,为什么有人就着急一定要去买房子?还是预期变了。老百姓不要被开发商等制造的气氛改变预期。目前阶段将维持现有的调控政策不变,但政府还有加大工作力度的空间。”他同时强调,“对于房价上涨特别快的项目,租金上涨特别快的区域,可不可以取消它的税收减免等优惠政策?政府还是有手段的。目前北京市住建委正在研究”。

但杨红旭强调,与2009年不同,本轮楼市回暖的区域差异非常大,尤其是一线城市,房价领涨全国,楼市已经偏热,而广大中西部地区楼市仅温和复苏,少数城市房价仍在下跌。所以调控新政不宜一刀切,应更加强调地区差异化,部分政策应仅针对一线城市和个别二线城市。

政策预期

楼市调控的“储备粮”

税收政策

扩容房产税与增加交易税

在所有的调控储备政策中,税收政策由于实施起来较为方便,且能够在一定程度上遏制短期的房屋买卖行为,进而抑制投资需求,被认为是未来最有可能率先出台的措施。

其中,在房产税方面,多位业内人士猜测,由于近期不断曝出的“房叔”、“房妹”事件,揭示出一些住房“大户”的冰山一角,更让个人住房信息系统的联网和房产税的扩容再度被提出,昨日的国务院会议也明确表示,将扩大个人住房房产税改革试点范围,为此,包括杨红旭在内的专家一致研判:房产税年内扩容几成定局。

但中国法学会财税法学研究会会长刘剑文也表示,按照目前的试点方案,重庆房产税只是对增量房和部分存量房征税,而上海只针对增量房征税。由于征收范围较窄,必然导致征收税金有限,这部分资金还远不足以成为地方政府财政收入的主要来源,未来还需要对房产税的征收范围和征收方式进行调整,扩大试点范围。房产税改革不应当是孤立的,要考虑与国家税制改革乃至整个财税体制改革相适应。同时,房产税改革应当注重保护纳税人的合法权益。

除了房产税的扩容,近期频频曝出交易量价齐升的二手房市场,也被看做是下一个重点调控的目标。

据张大伟介绍,二手房交易税费是指在二手房交易中,税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。各类税收共有8种,包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。“如果监管层打算动用这一储备政策,那么契税、营业税、个人所得税、土地增值税(2008年以来暂停),其中之一或之二可能提高税负。”

值得一提的是,就在昨日国务院会议前,市场已经传出一线城市“二手房交易中的个人所得税恐按差额的20%征收”,而目前这一政策仅为按交额总额的1%-2%征收。“事实上税法原本就是规定20%,只是以往各地税务局一直‘从轻发落’,如果北京等一线城市二手房市场依然持续火爆,这项措施将毫无疑问地被抛出。”杨红旭判断认为。

行政政策

加码限购区域

与税收政策出台的判断不同,在目前能够预测的储备政策中,限购令是否升级,争议最大。

在杨红旭等业内人士看来,以限购令为代表的行政干预措施,由于负面作用较大,不宜再追加新政,重点是督战地方政府将既有政策落实到位。

但昨日的国务院会议依然强调将坚决抑制投机投资性购房,其中包括:严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。

“此前包括北京、上海都曾有过限购升级的先例,而此次国务院会议又明确其他不限购城市如果房价上涨过快,也会被采取限购措施,说明在行政干预手段方面,虽然并未有更新的措施出台,但也能看出对于限购令坚持的强硬态度。”但伟业我爱我家集团副总裁胡景晖同时指出,对于已经限购的城市,如北京等地,从政策落实方面来看,购房资格审查、贷款资格审查均得到严格把关,还配有详细的违规处罚条例,未来的新政不应当加码“以抑制需求为主”的调控方向,过度的“封堵”反而会影响正常的改善需求的合理释放;应侧重于“疏堵结合”,集中力量解决市场供应层面的问题。

金融政策

提高二套房贷门槛

在信贷方面,去年市场由冷变暖,房贷(包括公积金贷款)宽松化是重要因素之一,因而本轮储备政策中,率先被提及的便是信贷政策。

就在国务院会议前一天,市场便传出两条关于信贷方面的消息:一是“二套房七成首付+贷款利率为1.3倍”;二是银监会会陆续要求商业银行暂停二套房贷,先国有银行、后其他银行,同时,公积金也随之收紧。

对此,张大伟认为,“二套房停贷”传言并不靠谱。从满足刚需层面看,由于目前整个经济的基调是鼓励内需,二套房属于自住型需求的一部分,也是内需的一部分,叫停二套房贷并不符合经济发展的整体基调,更不具有持续性。

张大伟给记者算了笔账,以改善型需求购买的200万元的房子为例,如果首付提至七成,首付金额将高出20万元;如果贷款利率由1.1倍升至1.3倍,如贷款额为80万元,1.1倍贷款利率20年月供额为6301元,1.3倍贷款利率20年月供金额则为6950元,高出649元,也就是说同等金额的贷款额月供提高了10%,刚需族的购房压力陡增。

而从银行业和房地产业长期发展角度看,由于今年的信贷额度比去年有所增加,且年初贷款额度高,银行基本上不会惜贷;另一方面,房屋贷款相比企业贷款风险更低,属于优质资产,银行不可能放弃。

土地政策

打击囤地与抑制地王

除了需求方面的调控外,在供需矛盾依旧激烈的当下,通过各项措施最大限度地增加供应,也成为业内最为期待被抛出的调控储备政策。

“房价上涨,主要缘于供不应求,所以一方面要增加供应,另一方面要抑制需求。”杨红旭告诉记者,增加土地供应,尤其是普通住宅用地,以及压制地王是当下地方政府最应当主动做的调控。

值得一提的是,就在前不久举行的国土资源厅局长会上,国土资源部部长徐绍史在报告中传递了2013年中国地产政策的总基调,即“扩流量、逼存量、差别化”。根据报告,2013年初步考虑新增建设用地计划指标原则上不低于去年,加大闲置土地处置力度。在房地产用地政策方面,国土资源部2013年将进一步加强调控:房地产用地增量平稳,同时加大释放存量,总体上扩大流量。报告提出,“坚持房地产用地调控政策不动摇,根据房地产市场形势,普通商品住房用地供应要确保不低于5年年均实际供应,保持土地市场平稳运行”。“加大对闲置土地和各类违规和违约用地行为的查处,促进已供土地开发利用。各地要对国土部公布的房地产大企业和大地块名单加强监督并实现制度化、常态化。”

但杨红旭同时强调,房地产业的一个特点是供应周期长,2012年全国开发企业购地面积和房屋新开工面积都是负增长,注定2013年上半年、甚至全年,新增住宅规模偏小,因此单纯依靠当下紧急供地,虽然能够从长期上确保供应加大,但基本上无法“救火”。

国土部信息中心实验室副处长郭文华则认为,在加大供应的同时,如何逼出存量也应当是今年国土部门另一项工作重点。“近8年来,中国住宅用地供应年均增长率为城镇人口增长率的3倍,住宅用地供应速度已远超城镇人口增速。理论上讲,住宅用地供给已能充分满足城镇化发展需求。” 郭文华告诉记者,根据其所在的法律中心统计,截至2012年底,中国未竣工房地产用地48.17万公顷,未开工房地产用地14.45万公顷。从数据上看,仍有大量已供土地处于闲置状态,需综合运用金融、信贷、税收等多种手段“挤出”其中的闲置房和闲置地。 “开发商既然已经拿了这些地许久,势必有自己的规划,相比新供应地块,闲置的土地更容易尽快形成供应。”

销售政策

取消期房预售制

在制度调控方面,此前中国社科院发布的2013年《住房绿皮书》曾指出,今年房地产调控面临诸多不利因素,整体反弹和局部崩溃的风险较大,具体表现为,多数城市房价继续快速上涨,一些泡沫特别严重的城市将崩盘;多数项目将继续涨价,一些缺乏实力的中小房企将破产,项目将出现烂尾。从而可能带来一定的金融风险。为此建议取消期房预售制度,完善差别化的金融政策,扩大房产税试点,根据不同城市具体情况出台不同调控政策。

据了解,期房预售是指开发商将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人预先支付定金或房款的行为。具体来说,习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证的房屋称为期房。

而在中国社科院报告发布之后,也有消息称由于近期各地楼市回暖触动宏观调控底线,为抑制房价反弹,宏观政策将出杀手锏,取消地产项目预售权。但对此,业内人士的判断出奇一致:几无可能。

“房价的上升和预售制度没有任何关系,和调控目标也没有关系,所以不可能取消期房预售制度,未来恐怕也没有可能。”北京房协秘书长陈志表示。

陈志称,预售制度为支持我国房地产发展起到了至关重要的作用,对于开发商来说,能够在其开发过程给予金融支持;对于银行来说,可以分散承担的风险;而对于消费者来说,项目开发两至三年的周期中提前购买房产,有利于价格锁定。

陈志认为,预售制度可能会存在后期收房因质量问题引发纠纷等问题,但这属于市场监管层面,和本次调控的目标没有关系,而房价的上升和预售制度也没有任何关系,所以取消预售制度是绝对不可能的。此外,其表示近期楼市房价上行属于表面现象,核心问题在于供求不平衡,以北京为例,供应不足、需求旺盛导致了房价的走高,所以不要瞎猜未来政策的走向,楼市调控需要解决核心问题。

张大伟也认为取消期房预售制度短期内绝无可能。张大伟称,在房地产调控已经影响经济的情况下,政策制定部门不太可能冒险出台如此激烈的政策,从目前情况来看,楼市最大的问题是存量房源过多,而不是在建量过多,取消预售制只会使得房价再现暴涨,而不会增加市场供应。北京商报记者齐琳/文韩玮/漫画张淼/制表

2009年以来政府楼市调控政策

2009·12·9 国务院常务会议将个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年,遏制炒房现象。

2010·4·27 国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,被称为“史上最严厉的调控政策”。

2011·1·26 国务院推出“新国八条”,要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

2011·1·27 财政部公布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,规定个人将购买不足五年的住房对外销售的,将全部征收营业税。

2011·7·21 国务院发布土地市场“国五条”,强化土地调控。

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