连续性针对性兼具

楼市调控“新国五条”不乏新意

据上海证券报报道，在楼市上涨预期愈演愈烈之时，20日召开的国务院常务会议出台五项调控政策措施，再次释放强烈信号：坚持调控政策不动摇、力度不放松。这无疑是扭转市场预期的及时举措

国务院总理温家宝昨天主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，确定了新的五项楼市调控措施，以稳定楼市预期、遏制房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展。

业内人士分析认为，最新出台的“国五条”力度虽不及业内预期，且没有传言中的二套房贷首付提高、利率上调以及交易税费调整等新措施，但仔细分析发现，其兼具连续性针对性，而且不乏新意，如关于限购政策、房产税扩容、差异化信贷、房价控制目标等原有调控政策的表述仍有趋紧迹象。从大方向来看，中央政府对于楼市“去投资化”、遏制房价过快上涨的大方针并没有改变，短期内房地产市场将维持“有保有压”的政策格局。

以重申为主但不乏新意

本轮房地产调控，自2009年12月份启动以来，政策已经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9 ·29新政”、2011年1月的“新国八条”。而昨天国务院常务会议出台的新“国五条”已经是第五次升级。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，总体看来，这次升级以重申和强调既有政策为主，同时也有一些政策新意。其中，政策“升级”力度最大的，当属商品住房限购措施。新“国五条”的第二条明确：“已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施”，而就目前情况来看，有些城市尤其是中西部的省会城市，原来限购执行比较宽松，如果按“统一要求”，则接下来可能会有城市调整限购方案，在执行力度上进一步收紧。

此外，较有政策新意的，是关于房价控制目标的表述。新“国五条”中劈头就要求“各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。”杨红旭分析，2011年1月的“新国八条”中首次提出了“房价控制目标”这一概念，而随着调控后市场的降温，2012年中央再没有要求各地制定目标。而现在，重新要求“直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市”制定控制目标，虽然要求制定房价控制目标的城市范围缩小，但此次重新启动可以说是小有新意。

而对于业内广泛关注的房产税试点扩容，昨天的新“国五条”中明确表示，要“扩大个人住房房产税改革试点范围。”这是国务院首度明确表态，要扩大试点范围。

梳理近两年有关部门及相关负责人对房地产税试点政策的措辞可以看出，试点扩容的迫切性是层层递进的。此前的表述相继是“积极研究”、“适时扩大”、“逐步推开”，而此次则是国务院直接表示“扩大个人住房房产税改革试点范围”。见微知著，此措辞之微妙变化，折射出该政策的试点推广已经逐渐成熟。

值得关注的是，在提到加快保障性安居工程规划建设时，中央明确指出 “2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。”这是在房地产调控政策中首度把外来务工人员纳入当地住房保障范围，杨红旭认为，这也是新型城镇化之“将农民工市民化”内容在住房保障方面的一种体现。接下去，各地公租房需求将大幅增加，各地政府在建设公租房方面的力度或将加强。

政策工具较预期温和

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，虽无新政推出，但楼市“去投资化”政策的强化执行，总体定向宽松中伴有“阶段性”收紧，将成为2013年房地产市场的总体调控特征。

张宏伟说，从此次“国五条”的整体政策基调和市场面走势来讲，房地产市场继续执行限购政策、抑制投资投机性需求的调控方向仍没有改变。尤其是当前局部市场出现房价过快上涨的现象，促使国务院再次重申这些既定政策，旨在强化部分楼市过热的省市房地产从严执行调控政策，防止局部市场投资投机需求的卷土重来。

申银万国证券地产分析师表示，此轮政策符合预期，短期将有效避免市场过热，整体看市场调整将较为温和。新“国五条”仍以窗口指导为主，主要通过严格限购和限价来起到平抑楼市的作用，常务会议再度提及房地产调控，表明政府避免房价过快上涨的决心，一定程度上向市场释放了调控信号。

就采取的政策工具而言，该分析师认为，与2011年“国八条”相比，此轮调控偏于温和。首先，地方问责制和新房价格控制目标最早在2011年的“国八条”中提及，当时明确要求地方政府在一季度给出新房价格控制目标，而此次并没有明确期限；其次，根据世联地产(002285,股吧)的调研数据显示，近期房地产市场投资客比例约为14%，仍低于2011年的21%，因此仅仅靠限购升级对楼市的调控影响将较为温和。

莫尼塔投资地产分析师罗雨则认为，从中期来看，如果没有类似二套房贷从严或提高二手房交易税费等严格的政策细节出台，短期供求关系紧张的局面不会发生改变。

楼市调控五次升级

○2010年1月 “国十一条”出台

○2010年4月 “国十条”出台

○2010年9月 “9·29新政”出台

○2011年1月 “新国八条”出台

○2013年2月 “新国五条”出台