2012年9月底，驻扎在中信城市广场十年之久的西武百货撤场。随着主力店的撤离，不少商铺都跟着西武一起结束新城市广场的生意。“西武一走，场内立即冷清了很多，新城市广场对租户提供了租金优惠，因此，只有部分一时找不到新的经营场所的商家，依然驻守在这里。”新城市广场L层的一家商户表示。

产能过剩

平安信托大多数商业物业经营惨淡

杨敬玉曾在接受媒体采访时表示，早期深圳仅有中信城市广场一家都市型购物中心，当时深圳市民去香港还不是很方便，唯一性成就了中信城市广场。而2007年至今，深圳地铁沿线购物中心火速爆发，因此，新城市广场面临的竞争与昔日不可同日而语。

目前，深圳大型购物中心已经近30个，密度在全国居首。此外，2013-2014年,深圳即将入市的大型商业项目将达19个之多，增加商业面积170万平方米以上，较过去两年呈大幅增长，大量综合体涌现，大型商业正在向原关外蔓延，社区大型商业配套渐成气候。商业地产也将遭遇产能过剩。

世联地产2012年年报中,对国内24家主流开发商2013年发展策略进行了统计，其中过半企业提到,今年以及未来几年仍将布局或加大在商业地产领域的投入。

据兆富商业地产顾问机构统计，在过去几年，平安信托在商业地产领域的投资近10笔，总金额超过70亿元。其中大多数商业物业经营惨淡。

李应福认为，平安信托在最初投资商业物业时，并没有大型购物中心经营经验，甚至没有经营团队。后来依托深圳新城市广场的整合，逐步建立商业管理团队，成立商业管理公司。

而记者从近几年大举进入商业购物中心自主经营的几家企业了解到，深圳中航地产(7.34,-0.31,-4.05%)、深圳京基地产皆在近两年紧急成立商业运营公司，负责旗下购物中心的商业经营管理。

李应福认为，目前中国的房地产开发商做商业地产是被迫为之，为了给地产项目做配套，提高房价。

平安信托在过去几年的商业物业投资中，持有商业物业也随着房价整体上涨而获得稳定增值收益。但未来随着产能过剩，经营跟不上的商业物业一旦被闲置，将会成为投资方巨大拖累。