据扬子晚报报道，2011年的2月19日，南京对国家出台的“史上最严”楼市“限购令”进行了落地，对已经拥有两套房子的家庭禁买第三套房。一年后，南京楼市成交量锐减35%，房价也有所下跌。不过好景不长，今天是限购两周年的日子，南京楼市不论成交量还是价格都已经涨回、甚至超过了限购前的水平。如何评价限购政策？后市将走向何方？

数据看限购两周年

销量

时间

2010年－2011年（限购前一年）

2011年2月－2012年2月（限购第一年）

2012年2月－2013年2月（限购第二年）

新房成交量

5.1万套3.3万套

7.8万套

涨跌幅

同比缩水35%

同比猛涨136%

房价

时间

2011年1月份（限购前一月）

2012年1月（限购满一年）

2013年1月（限购两周年）

新房均价

11803元／m2

11524元／m2

11867元／m2

涨跌幅

同比跌279元／m2

同比涨343元／m2

“限购”下的楼市依旧很旺！

销量猛涨：

新房成交量比限购前增53%

“史上最严”的“限购令”已过去整整两年，从南京新房的成交量来看，限购后第二个年头不但把第一年少卖的房子全补了回来，而且还超过了限购以前。

根据房管局官方网站网上房地产的数据统计，从2012年2月20日截至昨天这一年里，南京新建商品房成交量约为7.8万多套，相比限购第一年的3.3万多套，同比增加了4.5万套；相比限购前一年的5.1万套，还多卖了2.7万套。限购第二年，成交量从第一年的缩水35%变成了猛涨136%，比限购前一年还涨了53%。此外，限购第二年里，二手房的成交量也一路上涨，今年1月份甚至创造了近3年来的新高，达到了7110套。

此外，在限购后的第一年里，高端大户型房源基本陷入滞销，成交面积下跌了4成。而在去年下半年，受刚需房源销售回暖的带动，南京河西、江宁、城东甚至江北等许多板块的高端楼盘都开始进入销售活跃期，销量不断攀升，价格也有所提高。销量变化的另一个标志性现象是“日光”盘。在“限购令”刚出台的那一年，曾经风光无限的“日光盘”开始销声匿迹。但从去年5月份开始，“日光”一词又重新回到大众视野。先是六合新盘荣盛花语馨苑以5600元/平方米的超低价开盘赢得“日光”，之后城东东郊小镇也以“小小家”的低总价频频卖到“断货”，最后发展到中海凤凰熙岸等高端楼盘，在价格稳中微涨的情况下，也能收获准“日光”的销售成绩。

统计数据显示，去年12月份70个大中城市中，有54个城市新建商品住宅环比上涨。对此，相关房地产业内人士表示，此前有关国内房地产市场即将崩盘的说法显然言过其实，早在2012年年初房地产市场就表现出复苏迹象。

房价上行：

两年间房价走了个“V字形”

再来看看房价的变化。根据统计局已经公布的最新数据，2012年12月南京的新建商品房价格同比2011年12月上涨了1.3%，这是一年来首次房价同比回涨。根据记者从中国指数研究院获得的一份两年来房价数据，更能清晰看出南京房价不但开始止跌反涨，而且涨回了两年之前。据中指院的跟踪统计，2011年1月份，也就是限购出台前一个月南京的新房样本均价为11803元/平方米；到2012年1月份限购满一周年的前一个月，这一均价跌至11524元/平方米；而今年1月份，也就是限购两周年之际，南京新房样本均价已经涨回至11867元/平方米，超过了限购之前的价格。二手房的价格走势也大致相同，2012年1月同比2011年1月跌3.81%，而今年1月份则同比涨8.84%，超过了两年前。

从南京比较典型的个盘来看，一些销售时间贯穿限购这两年的楼盘，也走出了先跌后涨的“V字形”。例如城东楼盘东郊小镇，在限购刚开始时推出的40多平方米精装挑高“小小家”均价约在10000多元/平方米。此后限购威力逐渐显现，为了刺激购房者出手，其“小小家”系列在去年上半年的价格一度开出8000元/平方米，一些毛坯房源甚至低至6500元/平方米。

在低价刺激下，该盘屡屡收获“日光”，到去年年底价格也一路回升，目前已涨回近10000元/平方米的水平。同为刚需大盘的奥南金地自在城，在限购之前，也曾以9400元/平方米左右的均价多次将二期精装房源卖到“断货”，限购显威后六期毛坯房源一度跌至8000多元/平方米，如今新开盘的七期毛坯房源均价也回到了9600元/平方米的折后均价。此外，靠近城中的河西高端盘中海凤凰熙岸的价格走势虽比较平稳，走出的却也是“缓V字形”。

该盘在2011年年初的精装房源均价一度卖到29000元/平方米，到去年3月份开出的一批房源价格下行到了25000-27000元/平方米，而最近开出的一批房源均价达到了30000元/平方米以上，捅破了南京河西板块价格的天花板。

购房者感受：

6成人“恐涨” 感觉限购“无力”

在数据和个案的罗列之上，是购房者对房价变化的真切感受。根据三六五地产家居网近期的一项网络投票调查，受调网友约有6成认为限购至今效果不大。调查显示，67.72%的受调者认为限购两年来，房价不但没降，反而涨了；只有5.76%的人认为房价确实下跌了。

而对于南京限购两年的成效，60.52%的人认为没成效，房价还在涨；20.46%的认为南京楼市量价走势平稳，市场朝着健康良性的方向发展。而对于房产价值的看法，高达49.57%的网友认为当前买房子还是稳赚不赔的“买卖”。

这一数据充分显示出房产作为投资的属性依然被许多人所看重。而对于房价涨价的担忧也再度出现。在春节前的几次新盘开盘现场，记者听到购房者最多的声音就是：“怕涨价，选择尽快出手。”而江宁大学城的保利梧桐语、仙林湖的万科金色领域等品牌楼盘在节前均涨价推盘，而且都收获了7成以上的高销售量，也从侧面表明了购房者恐涨的心理。

“刚限购完那会是到处看房，根本不急着出手；现在是到处不敢看，赶快出手，因为到处都有涨价的意思。”一位在南京某房地产网站工作、刚刚买了房的同行这样对记者说。

银行业调查：

开发商预计今年房价最多上涨10%

扬子晚报讯 (记者 陈春林) 渣打银行昨天发布的房地产季度调查报告中表示，中国房地产市场正处于复苏之中，但由于担心房价过快上涨将招致政策打压，开发商们普遍预计南京等国内二三线城市今年房价最多将上涨10%。

接受调查的30家房地产开发企业分别位于武汉、西安、石家庄、成都、南京等二、三线城市。调查显示，在强劲的需求、价格优惠和市场情绪转变共同拉动下，多地房屋成交量上升，开发商投资意愿在逐步恢复，18家开发商有意向在未来3到6个月购入土地，这一比例为最近4次调查中最高。

对于市民关心的房价，参与此次调查的30家公司中，有10家反馈过去三个月中新房房价已上涨了10%以上，而上期调研只有5家。受访开发商所在城市的二手房市场更加火热，有28家反馈其房价持平或升高。不过，尽管开发商普遍认为今年房价将适度上涨，但对涨幅还比较保守。最为一致的看法是今年房价最多只会上涨10%。

专家分析

今年房价不太可能暴涨 新一轮调控有触发的可能

今年房价会再像2009年一样暴涨吗？

预测：暴涨不大可能，国家对房价还是谨慎和打压的态度。

江苏省房地产研究所所长李智认为，不论今年国家会否出台新的调控，按照既有政策和目前的市场状况来看，2013年上半年南京楼市将呈现平稳上扬的态势。李智认为，首先根据监控，今年的供应量不会出现很大的增长，去年土地市场的火爆无法快速转移至成品房源，这会导致楼市供给有欠缺，房价有上涨压力。

但与此同时，暴涨基本不会出现。李智分析道，去年成交量暴涨与限购后购房者被压抑一年的爆发有关。随着压抑的释放，今年需求方面的情况相对好一些。更为根本的原因是，目前一二线城市的房地产虽然处在回暖期，但从中央到地方对待房价的态度都是谨慎的，这与2009年国家鼓励买房的刺激政策完全不同。目前“限购令”并未取消，地方政府也有种种“核价”手段，这些都让房价只能呈现较平稳的上涨态势。

限购是否已失效？会引发新一轮调控吗？

预测：如果房价真涨得太多，新调控很有可能会出台，征收资本利得税将是最有效手段。

南京工业大学房地产管理系主任吴翔华认为，限购至今，对限制投机和抑制房价的作用确实已经逐步失效了。但“限购令”出台至今并非毫无用处。作为一个应急性的行政调控手段，“限购令”起码将房价过快上涨的势头压住了，并将新一轮上涨的时间推迟了至少两年。此外，限购两年后全国楼市出现了一个新变化，许多三四线城市及城镇的房地产市场被打回原型，泡沫破裂，长期低迷。因为城市的定位不同、发展不同、供应结构和需求结构都不同，导致房地产市场出现了分化。

虽然分化已经出现，但一二线城市的楼市回暖、限购“失效”确实也是不争的事实。那么下一步就是如何调整调控政策，更加有针对性地抑制大中城市的投机需求了。对此李智认为，如果上半年房价上涨超出预期，三四月份中央最有可能出台的新调控政策是对贷款等金融渠道上的收紧，因为这是最简单、也是见效最快的途径。

而从长期效果来看，吴翔华表示需要通过高额资本利得税（即对投机性买卖时的差价部分征税）、有针对性的房产税和足量保障房供应三管齐下，系统性地抑制投机需求。而且在制定新政策时，对一二线和三四线城市应分开考虑。吴翔华认为，此前温家宝总理在讲话中提到过一次“将交易环节和保有环节结合考虑”的调控思路，证明中央已对此有所考量。

房产税改革从“试点”到“扩容”有多远?

预测:效应初显,但非房价“杀手锏”,应逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制。

据新华社电 上海认定约5万套,应缴税住房约占认定住房总数的20%;重庆在试点启动后10个月内征税9000多万元……房产税在中国“破冰”整两年,但对于房产税是否扩容的争论也一直不绝于耳。房产税扩容,时机是否成熟?下一步改革该如何推进?业内人士认为,应综合考量、征减结合,逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制。

统计显示,自试点启动至去年三季度,上海认定的应征收房产税的住房约48000多套,约占已认定住房总数的19%。房产税对遏制炒房投机、引导理性消费起到了一定作用,但远非一些人所预期的高房价“杀手锏”。数据显示,2012年上海新建商品住宅价格累计环比上涨0.1%,同比下降1.2%;重庆房价亦显环比上涨态势。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出,现阶段试点的房产税方案,对楼市调控所起的作用并不大。

进退之间,房产税改革推进的难点何在?近期不断曝出的“房叔”、“房妹”事件,揭示出一些住房“大户”的冰山一角。住建部去年年初曾表示将在去年上半年实现40个重点城市个人住房信息系统联网,并表示“各省区市及其他城市也在加快个人住房信息系统建设,争取2013年实现全市、全省联网”。

记者了解到,不少地方的个人住房信息统计及联网工作仍存空白。中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军认为,房产税改革是一个社会财富重新分配的问题,其打破利益分配格局的难度远远大于技术层面的难度。