这也是继与香港新世界(600628)发展(00017.HK)合作拿下香港荃湾地块后，万科探索房地产开发业务国际化的再次布局。

与国内的合作开发路径类似，万科在海外的房地产开发业务依然选择了与当地房地产企业联手，这被视为万科进入海外市场的前提。

但从万科的战略来看，海外房地产开发在不短的时间内仍将处于试水阶段，即便是未来十年内仍不会有较大的动作。

以住宅开发为主

近日，万科在旧金山与铁狮门公司签署了合作开发协议，双方共同投资开发位于旧金山富升街的201地块。

万科董事会主席王石出席该签约活动，其在微博中称，万科登陆旧金山，“全球一体化的今天，世界上的许多资源都进口到中国，同时中国的许多产品亦出口到世界各地，不要一提国际投资就提醒应该在国内如何如何。21世纪优秀的企业一定是全球视野，国际化。”

此前2012年5月，万科在筹措收购香港南联地产前后，设立美国业务推进小组，以推动万科的国际化进程和相关业务。

公开资料显示，作为世界一流的房地产业开发商、运营商及基金管理公司，铁狮门旗下物业总值542亿美元，全球管理325个项目，是全美最大的商业地产公司，为擅长开发并与管理密切结合的房地产企业。

加之不久前刚刚携手在商业地产领域颇有建树的香港新世界发展，外界纷纷猜测，万科或为借力国际化发展商业地产。

但万科内部人士向《第一财经日报》表示，目前万科国际化仍处于探索阶段，很多问题尚不明确，且在香港和旧金山的两个项目仍以住宅开发为主，与发展商业没有太大关联，主要还是通过国际化提升万科的管理水平。

1月23日，万科在香港的全资附属公司万科置业(香港)有限公司联合新世界发展以34.34亿港元竞得香港港铁荃湾西站项目。除要求配建一个公众体育馆外，该项目主要进行住宅开发。

万科尚未披露旧金山富升街201地块的项目规划，但有万科内部人士表示，该项目可能会仿效香港港铁荃湾西站项目，由合作方占据主导且负责操盘。

王石在今年1月底出席达沃斯论坛时还曾表示，万科今年将往北美开展并购，首季度在美国将有投资项目落实，未来陆续在其他国家开展投资。

国际化小心翼翼

由于尚无海外房地产市场的操盘经验，万科选择与当地房地产企业合作，这被认为是规避开拓国际市场风险的最佳办法。

万科总裁郁亮在去年的媒体会上直言，万科目前仍未有很明晰的国际化策略，现在公司还处于试水阶段。

但郁亮强调，万科选择进入一个新市场有一定的前提，即与当地企业合作。“任何国际化里面必须有当地合作伙伴，没有合作伙伴不会做的。”

从2012年中旬至今，资本运作与房地产开发并举，万科的国际化布局堪称动作频频。一方面在去年5月宣布收购南联地产(01036.HK)后，在今年1月又宣布拟进行B股转H股。另一方面在香港和旧金山进行实质性投资开发。

郁亮在1月21日媒体会上表示，万科将在明年进入第四个十年发展周期，国际化战略已经到了必须提到议事日程时间点上。“万科第四个十年的时候，我们要从国际化角度衡量我们是不是优秀，万科管理和治理水平是否可以达到国际化水准。”

在资本国际化方面，无论是借壳南联地产，还是直接尝试进行B股转H股，这都将在根本上弥补万科的融资短板。

尝试把业务放在海外去做，这也是万科国际化的重要部分。此前，万科在业务国际化领域仍停留在与国际设计公司等第三方企业合作。

而从与新世界发展、铁狮门的项目合作情况来看，万科均处于“花钱买经验”的地位。里昂发布的研究报告认为，合作开发对新世界发展的重要性较万科为大。

郁亮还强调，“国际化”并不是万科第四个十年的标签。国际化对万科是一种探索和尝试，这个过程需要较长时间逐渐完成，而万科未来十年都不可能把主要业务放在海外市场。