豪宅服务机构东汇置地近期发布的《2012年北京新建千万级豪宅成交蓝皮书》显示，2012年北京成交均价40000元/平方米以上的新建豪宅共销售5434套，同比2011年增长了55.43%，而相比2010年增长率则达到了69.13%。然而，超级豪宅的销量却逐年递减。

去年1347套新别墅没卖出去

数据似乎显示着2012年北京豪宅市场的火爆，但东汇置地CEO刘东告诉记者，根据2008年至今一手豪宅市场成交数据进行深度分析比对之后发现，只有总价在3000万元以下的豪宅成交量处于递增趋势，此价位之上的超级豪宅成交状况则呈下滑趋势。

刘东认为，造成超级豪宅成交递减的主要原因在于限购政策限制了购买行为，另外，豪宅增量的下降也是成交数据下降的重要原因，尤其是总价3000万元以上豪宅新增供应本身就少。

至于别墅市场，刘东认为，2013年并不能轻易乐观。他引用市住建委的数据称，去年北京共有38个别墅项目拿到了399个销售许可证，新增别墅供应2484套，然而这些新增供应的销售率只有45.77%，即去年新增的别墅有1347套没卖出去，成为今年的存量房。

今年豪宅开发商谨慎中乐观

去年底召开的“2013年全国住房城乡建设工作会议”上，住建部部长姜伟新表示，2013年要坚定不移地进行房地产市场调控，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施。这被业内人士解读为对2013年房地产市场调控政策基调的一个表态，为防止房地产市场报复性反弹，给市场提前打预防针。

在市场前景预判比较谨慎的大势下，项目如何制定营销策略？第一太平戴维斯项目策划总经理徐伟成认为，今年开发商要赢得市场，产品自身的核心竞争力非常重要，尤其对于顶级豪宅而言，更要注重软实力打造，依靠品质制胜。

事实上，豪宅的开发商对今年的市场形势表示谨慎乐观。“无论是房企还是项目都要顺应宏观调控政策，以核心竞争力和产品力赢得市场。”瑞安·君汇项目总经理麦志昌表示。据悉，位于CBD区域的豪宅瑞安·君汇在去年底迎来首批客户交房，有些客户甚至还带了验房师，但是最终的检测结果良好，甚至交房当天就有客户入住。“客户交房当天入住，无论是对产品装修材料、现场施工的整体把控等，都是很大的考验，而瑞安·君汇以非常好的表现赢得了客户的信任。同时也出现了有客户对交房情况非常满意，而直接介绍朋友再来项目购买，这也让我们更加坚信品质是第一竞争力。”麦志昌表示，为此瑞安·君汇顺势推出全新升级的新品房源，包括19套极具特色的特殊户型，而且新品楼座位置更优越，目前已是现房销售，项目大堂、园林等配套都将实景呈现，因此，对于项目在今年的市场表现还是非常具有信心，但他一再强调，对于豪宅项目而言，平稳肯定是主基调。

世茂等豪宅开发商也表示，今年将有更多变革性的动作，全力去提升客户满意度、忠诚度。

最新进展

中高档纯新盘集中入市

根据亚豪机构数据统计显示，2月份北京住宅市场预计将有7个项目入市销售，其中包括九章别墅、尚品华府、京投银泰上林湾、益田国际梦工厂4个纯新盘项目，以及亚运新新别墅、格拉斯小镇、北京奥林匹克花园3个老项目后期。预计2月份也将成为2013年入市项目量最少的一个月份。

不过，春节以后，北京核心区将涌现出多个中高端纯新盘，这些项目大多计划在二季度入市，包括位于广安路的广安壹号、左安门的首开·璞瑅公馆，以及位于大望京的望京·金茂府、来广营的臻园等，其中地处北京城市最繁华的地段、王府井以东800米的国赫宫项目获得了市场的极大关注。据悉，国赫宫为欧洲宫廷式风格，户型面积为210—463平方米，其中主力户型为400平方米左右，仅58套。绝版的地段、顶级的产品，预计国赫宫项目入市后将为高端市场的回暖注入一针强心剂。

亚豪机构副总经理任启鑫认为，北京高端楼盘的集中入市，一方面受到经济形势回暖、货币信贷政策放松的影响，财富阶层的资金调配能力大大提升；另一方面随着高端市场成交活跃度的提高以及价格的回升，使得开发商的推盘积极性得以明显提升，预计2013年高端市场还将保持价量齐升的行情。本报记者陈静思

即将上市的豪宅

保利地产昔日“地王”今年亮相

2013年，有些因各种原因而一度被搁置的地块，将进入实质性开发阶段。保利地产将在北京推出的一个全新项目——曾是京城单价地王的蓟门桥项目。

2010年3月，中国兵器装备集团旗下的北京世博宏业房地产开发有限公司在北京市土地拍卖中以17.6亿元竞得蓟门桥项目，折合楼面地价为28308元/平方米，成为当时的京城单价地王。2011年8月，保利地产通过收购北京世博宏业房地产开发有限公司100%股权的方式获取了蓟门桥项目。

此后，保利在开发这块闲置已久的地块时，又因发现文物而暂停开发，项目再次被搁置。可以说，该地块处于北三环和北四环之间的城市核心区域，稀缺的地段价值以及几经波折的命运，让这块地块备受关注。

保利地产表示，2013年将推出蓟门桥项目，定位为以城市豪宅、叠拼别墅为主，配备高级公寓、写字楼、酒店的综合性高端项目，将打造成为保利地产在北京地区的豪宅标杆，是北京终极置业以及高端改善型置业的上选。

龙湖地产重返北京别墅市场

2012年，龙湖地产在北京的时代天街、长楹天街“双天街”项目，累计销售85亿元，其中2012年度销量冲破60亿元。2013年，龙湖地产将重返北京别墅市场，着力打造“双别墅”项目。

2012年9月，龙湖地产高调拿下的朝阳区孙河地块，该地块属于朝阳区的低密度改善型板块，紧邻地铁15号线孙河站及京承、京平、机场高速三条核心高速路；同时项目位于温榆河生态休闲区，自然环境优越。

据介绍，这将是龙湖集团继颐和原著后，第二个真正意义上的顶级“原著系”别墅产品，是继龙湖·滟澜山后第二个中央别墅区标杆项目。该项目预计在2013年年中入市。

此外，2013年龙湖地产在北京还将有老推新的高端产品入市，即时隔6年龙湖推出的龙湖·香醍别墅庄园三期升级产品好望山项目，该项目位于顺义新城核心，乔波滑雪馆北侧，户型为240平方米—400平方米的叠拼别墅。

龙湖地产将其在北京的布局以三步走来概括：第一步，通过近郊低密度别墅与类别墅把高端客户纳入囊中；第二步，通过核心区的高端产品——唐宁ONE、颐和原著这样的产品，延伸核心区域影响力；第三步，通过以双天街为主的城市综合体，涵盖商业、写字楼、城市公寓、改善住宅、刚需产品等多种产品，呈现生活运营商的定位。

中信地产

亦庄别墅年中开盘

位于亦庄南海子公园板块的中信府计划在年中开盘，该项目总建筑面积12.6万平方米，整体容积率1.0，一期全部为联排产品，地上三层，户型面积为230平方米和270平方米。虽中信府价格尚未敲定，但业内人士分析，鉴于项目品质要高于周边的远洋天著，届时均价突破30000元/平方米应无悬念，目前该项目已经进入蓄客阶段。

项目方表示，“公园地产”概念一度是高端住宅的绝对价值点，但随着城市核心区域公园豪宅逐渐售罄，此概念的稀缺性更为明显，而庞大的高端人群需求也会向新城延展。亦庄作为低密度住区，近年来新别墅项目鲜见于市，区域内升级需求亟待释放。中信府作为亦庄核心生活区内最后一宗低密度用地，同时也是“亚洲最大城市湿地公园”——南海子公园边唯一一个别墅项目，先天稀缺性已经确定了未来的价值走势。