据李进港透露，目前瑞房已开发完成的商业地产项目约有63万平方米，估值约280亿元。未来1-2年建成的商业地产项目有99万平方米，保守估计市值约为400亿元。未来，瑞房向中国新天地可出售的商业物业资产规模则可达到700亿元。

分拆出来的中国新天地，将负责商业地产的运营和管理，以物业租金收入为主的盈利模式。但这种单一的商业模式，还没有得到资本市场的足够认可。据瑞安2012年上半年报，新天地已完工投资物业的总价值为216.32亿元，占到瑞房总资产比重的54.1%，取得的租金收入为5.63亿元，租金回报率为2.6%。

“这个回报率还是偏低的。这说明市场对瑞安的物业估价是过高的，反映出市场对瑞安集团品牌的认可度，对其未来资产升值有较高的期望。”盛世太平投资董事总经理陈立民向时代周报记者表示。正是因为租金收益率较低，在透露分拆新天地计划初始，罗康瑞就表示不考虑以房地产信托基金（REITs）的形式上市，而是以收租房地产公司的形式分拆上市。

上海中原研究咨询部总监宋会雍则向时代周报记者指出，就瑞安在上海的商业地产项目而言，租金上升的空间非常有限。瑞安新天地的品牌效应，要大于其实际产生的商业回报和收益。从商业角度看，将新天地分拆出来，用租金收益来支撑其上市很勉为其难。

分拆向市场“甩包袱”

将上海老弄堂改造成与外滩、徐家汇齐名的上海地标新天地，曾让罗康瑞一举成名。但这些投入巨资但回报甚少的商业地产项目，于瑞房而言就像是“烫手山芋”，而分拆上市更像是向市场“甩包袱”。

近年，瑞房将“新天地”在武汉、重庆、佛山、大连等全国多个城市加以复制开发。像武汉天地、重庆天地、佛山岭南天地等“天地系列”的项目，均是超过100万平方米规模的大型综合体，目前均在同时进行分期的开发。

尽管，瑞房以低廉价格获得这些旧改项目，但因为前期投入资金大、周期长，资金周转缓慢，这些旧改项目让瑞房开始感到“消化不良”。

同时，这些位于城市核心地段的旧城改造项目，使得瑞房付出了高额的动迁费用。谈及旧改时，罗康瑞透露，过去几年瑞房在拆迁投入上的资金高达120亿元。未来，太平桥和瑞虹新城这两个项目后续还将投入超过39亿元，才能完成全部的动迁工作。

瑞虹新城和太平桥地区是瑞房在上海的两个旧改项目，由于拆迁工作困难重重，两个项目的进展一直非常缓慢。为解决资金难题，2012年，瑞房先后进行了多次融资。