据公告资料，多笔所融的资金，大部分均用于在建项目以及偿还债务。

此外，瑞房将旗下重庆天地3幢“5A”写字楼通过平安信托，获得17.5亿元的融资。11月底，还有消息指瑞房为旗下的上海太平桥项目，正向新加坡大华银行寻求一笔3年期的贷款。

瑞安的开发模式一直是“以商养住”，即通过商业来带动写字楼的租赁、酒店经营，以及住宅的开发。通过商业地产来带动整体地产的升值，使瑞房的写字楼、住宅项目得到受益。

但由于商业地产项目投入过多的资金和精力，让瑞房在住宅项目的开发和销售上分身乏术。2012年，看着逐渐复苏的市场，瑞房却因为无货可卖而干着急。今年1月7日，瑞房对外发布盈利预警，2012年的经营溢利，将比2011年明显下调，没有达成120亿元的全年销售目标。记者在摩根大通一份研报中看到，该行指瑞房2012年实现的合同销售额为人民币57亿元，相比2011年84.84亿元的销售收入，业绩大幅下跌47%。

瑞房的盈利大幅下降，主要是因为全年缺乏可售的资源。由于开发节奏缓慢，原本于2012 年下半年交付的多个项目，最终延期至2013年才能交付。

对于盈利预警，罗康瑞也表示，通过分拆上市，把商业项目的开发和运营进行分离，加快瑞房的运转效率。

还需进一步重组

除了给瑞房和中国新天地重新定位，罗康瑞还需进一步将瑞安系重组，使业务分工更为合理化。

因为一旦新天地成功分拆上市，瑞安系将拥有瑞房、瑞安建业（00983.HK）以及新天地三家上市公司。其中，因为瑞房与瑞安建业的业务存在交叉重叠，一直被市场认为会产生同业竞争。

瑞安建业是瑞安集团最早上市的公司，原主要业务是从事建筑、水泥以及房地产投资业务。由于业务分散，瑞安建业从2011年开始谋求转型，将总部从香港迁至上海，转战内地的房地产开发，核心业务主要集中在特殊房地产项目（烂尾楼收购）和知识型社区（如科技创意园）。

瑞安建业收购的烂尾楼项目开发，也包含商业地产、酒店以及住宅公寓。此外，瑞安建业也自持运营管理一些收租商业物业。

一位熟悉瑞安系的上海地产人士向记者表示，市场有对瑞安建业旗下收租物业注入到中国新天地的预期。

因瑞安管理层曾表示，计划注入到中国新天地的资产并不局限于新天地系列，按照中国新天地的商业地产公司的定位，瑞安建业可能会将旗下的收租物业出售给中国新天地。

此外，这位地产人士还指出，瑞房旗下的上海“创智天地”以及大连天地，均是知识型地产项目，则更适合归类到瑞安建业中去。

对于公司分工问题，罗康瑞曾经表示，尽管管理层对内部的分工了解，但市场对于两家公司分工不清楚，则会对公司股价造成影响，因此希望对集团业务进行重组来解决这个问题。但过去两年，瑞安高层一直没有对外公布具体的整合思路。但值得注意的是，2006年罗康瑞成立瑞房，并从瑞安建业中分拆出来独立上市。瑞安建业一直持有瑞房的股份，但近年来，瑞安建业一直在向瑞安集团逐步地出售其所持的瑞房股份。

市场预期，瑞安建业还会继续将剩下的股权全部出售给瑞安集团。此举也表明，瑞安管理层有意厘清集团与上市公司之间的持股结构。

此外，瑞安建业一直在不断调整自身的主营业务，寻找符合长期稳定的商业模式。2012年以来，瑞安建业都在试图剥离盈利不佳的水泥业务，对外出售其持有的拉法基瑞安水泥有限公司的45%的股权。目前，瑞安建业还与全球豪华连锁酒店四季酒店合作，尝试高端服务式住宅公寓。

瑞安建业行政总裁黄勤道曾对媒体透露，该公司在2014年之前会以烂尾楼项目为主，但在下一个3年计划则以知识型社区的开发为主。

但一切都还千头万绪，如何将三家公司进行合理的错位经营，将考验瑞安集团管理层智慧。（时代周报）