2012年10月25日，万科董事长王石发布了一条“杭州良渚万科欲引进‘无印良品’”的微博，称其与无印良品的总裁金井政明会面，还专门对无印良品进行了介绍。这是王石微博中首次出现零售商业品牌的相关内容。有业内人士表示，这是“万科决心抢商业地产蛋糕”的表现。

万科对于商业地产的提问回复一直极为谨慎，始终牢牢踩着“为提供更为丰富的居住生活”这块垫脚石。但实际上，从资本战略到土地配置到内部架构的调整，万科已早有预谋。

成果亦并不遥远。大约在2014年，名为“万科广场”的购物中心将在各地开业。对于千亿万科来说，新领域的“商战”已经开场。

试探

一直以来，王石和郁亮对于万科是否做商业地产的分歧路人皆知。王石坚持走住宅专业化，而伴随万科规模不断扩大的却是资产周转率和毛利率明显下滑的趋势，在获取优质土地方面也乏善可陈。

根据万科每月新增项目披露，2011年8月至2012年9月，万科新增项目54个，其中位于市区的20个，占37.04%.位于郊区的34个，占62.96%.地方政府更青睐供应的是综合用地，而土地供应的郊区化，使得商业配套成为项目升值的必要因素。据不完全统计，近两个月，万科已斥资90多亿元拿下8块商业住宅综合地块或者商业地块。

另一方面，客户对住宅小区的商业配套的要求也在不断提高。即使是专业的住宅企业，为了获得更多开发住宅的机会，也需要关注非住宅业务能力的培养。

同时，万科还面临着开发住宅利润率在不断下降的情形下，一个千亿规模的公司如何去寻找新利润增长点的问题。

万科的利润率在龙头企业中并非最优秀。郁亮也曾表示，靠土地升值盈利模式已经不可持续，未来房地产行业利润率将下降，并向制造业靠近。对此，郁亮不断地强调万科的净资产收益率。A股市场上，万科依然是净资产收益率最高的房企。

不过，即使在这一指标上，龙湖的营收约是万科的1/3，净利润约是万科的2/3.也就是说，龙湖的净资产收益率是万科的两倍。一个与此无关的信息是，龙湖旗下的天街系项目早年就被称为最赚钱的商业。

作为万科的战略合作者，凯德置地的一位高层认为，以万科团队的执行力做商业地产应该没有问题，关键是战略是不是够坚定。该人士表示，在一个阶段内，比如2000年至2007年住宅疯涨阶段，专注住宅的策略是对的。但是在条件发生变化的情形下，房地产“专业化”的内涵会随之改变。“我只做房地产，没有其他行业的投资，这是凯德认为的专业化。而不是只做住宅，不做商业地产。”