据新闻晨报报道，由于开发周期的因素，2010年末诞生的各种“单价地王”、“总价地王”近期纷纷推出新房源，个别板块甚至出现了地王直接对决的“王的盛宴”场面，中高端项目提前抢占市场。经历了商品住宅成交高位回落，二月上海楼市推盘量或将持续低迷。这些曾经的地王提前曝光主推产品，为年后进入销售旺季而积攒意向客户群，成为了开发商目前普遍采取的策略。

随着新一轮改善需求释放在即，中高端楼盘产品的种类和供应量将继续加大，买方市场的选择性也更大，越来越多的购房者开始全方位思考项目的综合素质，多数买家对于2013年的楼市价格预期都发生了变化。

长风板块：地王楼盘单价最低4万元/平方米

去年末，暖冬带来的推盘热情仍在延续。今年1月推出的这些项目中不乏希望抢跑2013年的中高端项目。

近期，中高端房源迎来了开盘“盛宴”。根据德佑地产统计，全市合计推出的901套住宅公寓房源中，九成以上的项目为中高端楼盘。从已开盘的地王项目看，有松江新城板块的佘山珑原、杨浦新江湾板块的中建大公盘点馆、浦东唐镇板块的绿城玉兰花苑等，其中普陀长风板块最受关注。

1月19日推出的新“地王”项目是位于普陀长风板块的雅戈尔长风8号，主力户型为330平方米的大户型，开盘价格在41000－57000元/平方米，此外截至1月22日，尚未出售一套。

长风雅戈尔地王“长风雅仕名邸”、四川北路高端楼盘“瑞虹新城六号地块”和新江湾板块“润地华庭”，这些项目在市房地产交易中心“网上房地产”的最低报价都达到了4万元/平方米，最高的报价也超过了5.5万元/平方米。

引人关注的是“雅戈尔地王”入市，2010年，甬商巨子雅戈尔正式落子长风核心区，以26000元/平方米的价格，一举创下当时上海的单价地王纪录。当年的地王如今终于上市销售。

其入市时机也选得很巧妙。建成不久的13号线一期西段以金沙江路算起，按其走向后续途经板块由东向西依次为长风板块、长征板块、真新板块、江桥板块；毫无疑问上述提及的板块是13号线西段开通后的直接受益板块，而其中作为13号线始发点的长风板块无疑是近期楼市最为关注的焦点。

长风雅仕名邸在市房地产交易中心“网上房地产”上的报价在4万－5.6万元/平方米之间，与同处于长风板块的中海紫御豪庭网上报价相当，不过该项目2010年拿地楼板价达到了2.6万元/平方米，相比中海项目的楼板价高了2500元/平方米左右，而中海紫御豪庭开盘至今的成交均价为3.9万元/平方米，在当前市场回暖的行情之下，开发商如希望获取更大的利润空间，其成交均价势必会高于中海项目。

不过中海紫域豪庭2012年5月以3.8万元/平方米开盘后集中成交了200多套房源，此后其价格上升至4万元/平方米左右，因此从8月起，每月销售速度大抵在30套左右。

况且，中海紫御豪庭目前尚有200余套房源可售，区域竞争因素亦不容忽视，一旦雅戈尔项目均价明显高于中海项目，其销售业绩必然会受到影响。

业内专家普遍指出，雅戈尔在上海的首次亮相并不容易，长风板块的内部竞争将会给项目销售带来不小的压力。2010年，长风板块推出了多个优质地块，长风生态商务区更是上海市首批重点推进的九大现代服务集聚区之一，因此云集了诸多大型房企，并先后诞生了上海总价、单价地王，同质产品势必会引发激烈竞争。

中海紫御豪庭地块是曾经的总价地王，在2012年销售飘红。雅戈尔淡季蓄客，两大地王对决的结果有待观察。

新江湾板块：激烈鏖战中高端市场

自初期规划以来，新江湾城就一直受到众多具有国际视野的一线房地产开发商的追捧。在2012年中，以新江湾九里、九龙仓玺园等为代表的老牌豪宅积极加推，新兴豪宅项目应时而上，江湾翰林、嘉誉湾、中建大公馆等接连入市。身处新江湾的开发企业能量各有千秋，有本土化的仁恒，有央企中建、华润，也有合景泰富等私企和九龙仓这样的外资企业，云集各种类型开发企业。但从产品上来说，大多数都以低密度高端豪宅，产品类型同质化严重，项目竞争毋庸置疑。

去年年末开始各项目又多批推量探路后市。江湾翰林、江湾萃、嘉誉湾等多盘推盘入市，华润新江湾九里作为板块销售冠军也推出楼王产品，进一步完善自身产品线。各大品牌楼盘举动频频，板块未来走势依然强劲。

改善型置业群体理性而挑剔的高要求，对于楼盘本身的地段、品牌、产品品质、配套讲究面面俱到。新江湾板块经过8年发展日趋成熟，同时拥有稀缺的生态资源和丰富的教育资源，加之该板块的大型城市综合体项目美国铁狮门项目的即将入市也将进一步丰富区域商业配套资源。新江湾九里的项目负责人表示：“项目相比板块其他同类项目最大的优势在于我们是具有6年经历的成熟社区，产品结构完整丰富，这也是吸引客户成交的重要原因，成交客户也多为改善自住需求的高知人群。”

受新年假期影响，目前开发商推盘热情有所降温，但春节过后预计市场将重回上升通道，改善型和豪宅买家出手，将呈现新一轮的交投高峰，届时也将迎来中高端市场的房企抢收和激烈鏖战。

刚需楼盘：偷着乐，库存越来越少

“王的盛宴”的背景下，小户型的刚需楼盘要低调很多，但是低调并不代表没有动作，在一些轨交周边且配套成熟的区域，刚需楼盘依旧取得了不俗的成绩，“没事偷着乐”。

位于宝山淞南高境板块的恒盛豪庭，1月3日加推一批房源，单价2.2万－2.3万元/平方米左右，不过因为户型为80－125平方米的小户型，因而吸引了许多刚需购房者。从网上房地产上数据可以看出，截至1月24日，该项目一月份已经售出了334套房源。

尽管经过连续几个月的热销，网上房地产上的一手房存量仍高达962.25万平方米。对此，中华企业市场部经理戴正芳表示，看库存是否饱和应从结构性库存着手分析，而不是片面化地单一看总体数字。把网上房地产上可售面积和可售套数除一除就会发现，实际库存的新房套均面积高达154平方米。

“据我了解到，目前市场上的库存量多集中在中高端项目，而刚需项目不仅库存极少，甚至都是推多少即消化多少的情况，而并非存在大量积压。”戴正芳告诉记者，小户型的“刚需房”库存越来越少。“100平方米以下户型的房子按照现在的销售速度，5个月左右的时间就会卖完了。

开发商：2月推盘意愿持续下降

在2013年春节前夕，2月推盘量持续低迷，从开盘项目占比来看，公寓类产品占据了全物业形态近8成，中高端项目提前抢占市场。随着春节临近，越来越多的开发商推盘意愿持续下降，而推盘重心放到春节之后才开始。

最新统计，2月上海市场预计将有13个住宅（含别墅）项目开盘，与2012年2月最终10个的开盘量相比增加3个。在13个计划开盘的住宅项目中，宝山、嘉定预计将各有3个项目入市，数量位居前列，闵行、奉贤、黄浦、松江、杨浦、闸北、静安、浦东各有1个项目预开盘。在开盘的13个项目中，全新盘开盘仅3个，剩下10盘均为加推。

从开盘项目看，改善型推盘量尤为火爆，南京西路商圈的一豪宅项目有望在2月加推，黄浦、闸北的中高端公寓也即将开盘。据悉，浦东一改善型住宅继去年下半年推盘销售，至年底已全部售罄，在即将到来的2月此项目即将加推花园洋房，均价预计在4万元/平方米左右。

业内指出，春节前后并非住宅销售的黄金周期，开发商的工作重心早已后移到春节后的三月。中高端项目逐渐开始试水探市，主要是释放市场项目信息，为年后进入销售旺季而积攒意向客户群。

随着春节逐渐临近，买房预期也在逐渐减退。在最近组织的购房者调查中，选择上半年出手的购房者同比去年下降15%，购房者置业意向开始出现分化。分析人士指出，当前市场成交具有一定提前透支成分，近期楼市的有效供应缺口对市场的影响具有滞后性，但未来将通过成交热度回归合理而逐步凸显。

[新闻纵深]

2012年楼市最热门板块

从下表看内环内的普陀长寿、内中环的浦东北蔡、中外环的宝山大场以及外环外的嘉定新城板块分别以402套、1426套、1521套和6493套交易量成为2012年年度各环线内最炙手可热的板块。汉宇地产市场研究部分析师朱春峰指出，从不同价位的性价比表现看，各热点板块的成交均价与去年同期相比，均呈现了下滑趋势，其中普陀长寿板块下滑8.7%，浦东北蔡板块下滑 10.9%，宝山大场板块下滑8.5%，嘉定新城板块则下滑了2.6%。

从买家的角度看，全市各板块的价格是2012年年初最低的时期，与此同时，这一时期也是入市的最佳时机。

2万/平方米：刚需与改善的分水岭

从《2012年商品住宅成交TOP10》的排行榜看，自住型刚需楼盘依旧作为主力，其中的代表楼盘有宝山顾村板块的保利叶语、宝山罗泾的旭辉澜悦湾以及松江新城板块的万科金色华亭等楼盘，而热点的改善型楼盘则为浦东北蔡板块的大华锦绣华城、闵行浦江板块的保利茉莉公馆等项目。

根据两类产品的成交均价看，单价2万/平方米可以作为其分水岭，换句话说，以100平方米的2房为例，总价在200万元以下的多数为自住型客户，而200万元以上的则为改善型客户。

[2012年购房者眼中的房价]

2012年购房者眼中的房价变化基本呈现的是下跌→调整→平稳→微涨的走势，汉宇地产市场研究部分析师朱春峰认为购房者出价的变化则基本呈现等待→博弈→接受→追涨。

■1季度：房价走势出现下跌空间

2012年初，整个楼市处于成交低迷、房价呈下跌趋势，昔日地王项目纷纷高举降价大旗，议价空间进一步拉大，作为买方市场中的购房者提升了议价的幅度，等待出现最低的价格底线才出手。

■2季度：议价空间收窄、房价进入调整期

进入2季度，随着一波刚需置业的释放以及集中去化掉了一批“低价房”之后，市场逐步步入调整期，房企和二手房东的议价空间均有所收窄，而购房者在出价时则进入议价的博弈期。

■3季度：市场出现“零”议价，房价平稳运行

随着交易量的快速释放，获得大量资金回笼的房企普遍放慢了优惠幅度的步伐，部分甚至出现了取消购房优惠活动。与此同时，在二手房市场，受到房源稀缺、房东心态回稳的众多因素，不少区域出现了"零"议价现象。此时，市场已经逐步从买方市场转向卖房市场，多数的置业者认为房价下跌空间有限，出价的变化由之前的博弈开始转向接受。

■4季度：房东跳价，房价上涨

楼市暖冬局面呈现，多数购房者对于房价博弈的预期发生倾斜，尽管多数房东都有跳价，但是不少买家还是采取了追涨的态度。