据《理财周报》报道，在不少开发商看来，如果仅仅是土地出让，土地一级开发商实际上只赚取了一次利润。但如果接下来在自己开发的土地上建房销售的话，无疑可以赚取第二次利润，这就是“土地一二级市场联动”模式，其实，这才是企业进入一级开发的最大诱惑。

民营华夏幸福“工业园区+地产开发”

实际上，“土地一二级市场联动”模式，才是房地产企业纷纷进入一级土地开发的最大诱惑

城镇化热了，土地火了，房企的一级土地开发业务也活了。

相对于二级土地开发较高的拿地成本，有条件有背景有资金的房企开始把资本的触角延伸至一级土地开发，承担起原本由政府土地储备管理部门把土地由“生地”变成“熟地”的责任。

一级土地开发如此火热，那何为土地一级开发？

所谓土地一级开发，是指按照城市功能定位和经济发展要求，依据土地利用总体规划和城市规划，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、制定土地用途及规划设计、地上及地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，将生地开发整理成熟地，达到土地出让标准的土地开发行为。

于房地产公司而言，虽然土地一级开发的利润率不及房产开发，但由于参与土地一级开发，可以加深对土地成本的了解，然后通过设置有利于己方的出让条款，也将大大增加在公开市场拿到二级开发权利的胜算。因此，为了尽可能的获得便宜的土地资源，越来越多的房地产企业开始力图通过介入土地的一级开发环节，来增强公司获得土地储备的能力。

“土地一级开发商在拿自己开发土地的时候优势非常明显。”一位深谙土地一级开发内情的国企高管曾表示。在他看来，土地一级开发商参与自家地块的竞拍有两个明显的优势，一是由于开发商在进行土地一级开发的阶段已经和政府部门有过一些互动，因而对竞拍地块的价值和前景了然于心；二是在同等价位的情况下，由于拍卖价款当中的一部分将作为“土地一级开发”收益进入土地一级开发商的腰包，在这种情况下，土地一级开发商参与拍卖的成本相对于其他公司更低。

土地一级开发过程相对简单，与其对应的资金路线也比较清晰。现金流方面，资金主要用于征地、拆迁、市政基础设施建设和其他相关费用。由于征地、拆迁、市政等子市场比较成熟和透明，法律政策体系相对完备。因此，一级开发的过程和成本具有比较好的可控性，事先可以做出比较准确的预算。以上特性决定了土地一级开发与房地产二级开发不同的风险收益特性，是风险较低和收益稳定的经营业务。

在不少开发商看来，如果仅仅是土地出让，土地一级开发商实际上只赚取了一次利润。但如果接下来在自己开发的土地上建房销售的话，无疑可以赚取第二次利润，这就是“土地一二级市场联动”模式，其实，这才是企业进入一级开发的最大诱惑。

中天城投共获一级开发土地17771亩

中天城投是贵州土地一级开发的“大头”。

该公司启动“土地一二级市场联动”模式最为显著的标志是渔安安井片区一级开发项目实现二级联动拿地。

“公司主要的一级土地开发业务都在贵阳，2011年占总业务比例是10％，不过去年比例有所下降。”国信证券分析师方焱告诉记者。

2011年中天城投在渔安片区的一级开发项目占地14295亩，完成一级开发后，预计可出让的商住用地为5622亩。公司本次所获的四幅地共计1226亩，正是位于该一级开发项目内，占总面积的22％，容积率约为2.4。

据研报分析，本次拿地的成交价款9.42亿元，不包含土地一级开发成本的土地出让净收益，折合每亩为77万元，一级开发成本约为39万元/亩。

其中，商业文化娱乐47万平方米、办公45万平方米、居住95万平方米、其他7万平方米，标志着该公司真正开始迈入一、二级联动。

渔安片区项目中，一级开发收益中天城投与政府3：7分成，公司占70％。国信证券一份报告认为，该地块已规划为南明河“十里花川”主题温泉旅游新城，若全部获得出让，保守预测中天城投可实现58亿元净利。

“三七分这也是中天城投与其他一级土地开发公司的很大的区别，如黑牡丹、云南城投是五五分，其实还是主要因为地方政府缺钱，需要企业注资加入。”上述分析师坦陈。

谈及企业在一级土地开发过程中会遭遇拆迁麻烦的问题，“中天城投是一次性拆迁，不存在这个问题，不像云南城投分四期进行，才会存在拆迁的风险。”上述分析师向记者表示。

中天城投运营的另外一个城镇化土地储备项目是乌当奶牛场项目，投资3.2亿元。该地块同样原为农业用地，后经收储转化为国有土地性质。

据公司公告显示，2010年7月20日，公司与贵阳三联乳业有限公司签订了协议书，公司在贵阳市清镇为三联乳业新建奶业基地，以此置换三联乳业的乌当奶牛场土地及地面建筑物、构筑物及附属设施等资产。2011年完成土地置换约1975.7亩，2012年进一步完成土地置换约1500亩。

换句话说，中天城投在乌当奶牛场项目中前两年共完成3476亩土地置换。因此，从前两年情况来看，中天城投共获得一级土地开发授权的土地面积高达17771亩。

2012年8月21日，中天城投宣布以6.24亿元取得共计1055.79亩的8块乌当奶牛场项目，其中住宅用地占6宗，另外两宗分别为娱乐用地及医疗卫生用地。项目由此完成从农用地向国有土地的华丽转身。根据公司说法，上述地块的房地产开发项目名称为“假日方舟”，将是该公司2013年新开工的重点项目。

云南城投最好结果是“一二级联动”

云南城投实际控制人是云南省国资委，公司大股东是云南城市建设投资有限公司，既是省国资旗下最重要的土地整理、储备和城市建设的投融资平台，也是云南省“十二五”规划重点支持的国资企业之一。

据公司公告，2008年昆明市政府授权昆明市土地矿产储备管理办公室委托公司对环湖东路沿线土地进行土地一级开发，双方签订了《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，项目总面积约4.18万亩（约28平公里）。

而由于公司土地开发需要等待一级土地开发收益资金回笼，因此目前该公司的一级土地开发主要还是集中在昆明。

去年底，首批出让的近1000亩地块以底价300万元成交，未来将配合新会展中心为主题建设金融和商住物业。

“环湖东路首批300万/亩底价有被低估之嫌，去年周边地价已接近400万/亩。因此公司通过土地出让的获利空间有限，且和政府的利益分成面临一级开发成本确认和政府基金提取等不确定因素。”上海证券房地产行业分析师舒廷飞告诉记者。

上海证券房地产行业分析师舒廷飞表示，和多数一级开发商类似，云南城投更愿意获得“一、二级联动开发”的机会。“对于公司而言，最好的结果就是能够实现一二级联动开发，因为一级开发中公司面临开发成本和政府基金提成不确定的因素，所以公司最终盈利前景取决于未来二级开发项目的市场定位。这出让的1000亩地当中，云南城投通过与中海、万科、华侨城等房企合作，获取较高的确定性收益。”上诉分析师认为如果能够顺利实现“土地一二级联动”开发，云南城投有望实现环湖东路地块收益的最大化，但利润兑现的时间可能延后。

而就在今年1月29日，云南城投发布公告，该公司及下属安盛创享拟参股或设立多个一级开发和二级开发项目公司，分别在重庆、兰州及辽宁海城市运营三个地产项目，项目总投资高达120亿元。

由于云南城投在本次一级开发中由于困扰于利润不确定的风险，而在此之前，环湖东路一级开发项目的土地出让一直不顺利，流拍率近90％，这也使得云南城投的收入迟迟没有得到回报，进而导致其业绩增长乏力。

因此，此次三个省外项目云南城投将开始尝试全新的运营模式，包括在土地一级开发方面进行品牌输出，以及对项目进行“股权+债权”投资。

华夏幸福以园区开发优势拿地

正如文章开始提及的，以往土地一级开发基本上都是由地方国企担当，如云南城投、中天城投等，而如今，愈来愈多的民营房企开始参与其中。

“地方政府没钱了，又想多整土地卖地挣钱，因此不得不多种渠道引入资金进行一级开发。”有券商分析师表示，正是由于地方政府目前资金紧张，想要收储土地又不愿举债经营，因此才大量引入民营资本进行土地一级开发，这也恰恰给了华夏幸福等资金、背景均雄厚的民营房企一次分食土地一级市场利润的良机。

2012年9月，华夏幸福公布消息，与江苏镇江市京口区人民政府签订了《关于整体合作开发建设经营江苏省镇江市京口区约定区域的合作协议》，双方合作整体开发“镇江市京口区大禹山创意新社区项目”，项目总面积3750亩。

而就在去年，华夏幸福接连获得多个土地一级开发项目，包括“无锡（南长）国家传感信息中心”项目、河北固安新兴产业示范区开发建设项目、沈阳市苏家屯区域开发建设项目等。

10月13日，华夏幸福基业投资开发股份有限公司宣布，旗下全资间接控股公司沈阳幸福基业房地产开发有限公司以1.88亿元竞得沈阳两宗土地，总面积为15.65万平方米。而这两宗商住土地，正是公司去年1月间取得的沈阳苏家屯52500亩土地一级开发区域的一期部分土地，在进入二级“招拍挂”市场后又被华夏幸福摘得。

华夏幸福的拿地优势与背景雄厚的大国企不同，该公司之前主要从事园区开发业务，公司“工业园区+地产开发”盈利模式独具特色。

近几年公司一级土地开发业务快速扩张，和地方政府政策不无关系，有的地方政府加大产业转型升级，需要扩建产业园区，这便给了立足于园区开发的华夏幸福分割“蛋糕”的好时机。

据了解，公司在与地方政府签订的协议中，多以整体委托开发的模式。华夏幸福不仅全权接管园区的开发事宜，还要为园区的前期土地整理、基础设施建设、招商引资，到后期综合服务提供一条龙解决办法。