馅饼与陷阱

一位在全国知名房企营口项目的负责人记得，他们去年在营口注册公司时，营口市区土地已所剩无几，他们拿下的是最后一块沿海地块。

在营口，拿地高潮出现在2009年，这一年7月，“辽宁沿海经济带”被国务院确定为国家级经济发展战略，营口位列其中。

此时的营口，GDP已经连续5年排名辽宁省第一，工业强市和人口旅游大市已经开始萦绕这座城市。

营口各区都开始陆续出台一些刺激地产政策，比如营口站前区，自2009年1月1日起在站前区注册纳税的房地产业项目和企业，对含有公益性建设的房地产开发项目，经审核后给予项目贷款贴息；比如沿海产业基地针对外地人购房的优惠政策——购房送户口，给予在沿海产业基地就业的人员医疗、教育等优先支持。

这些政策的“诱惑”下，营口的房地产开发进入高速时期。2009年、2010年两年累计商品房施工面积高达3014万平方米，增幅达80%左右。2010年，营口房地产投资占到当地GDP总量的17.9%。2011年同样是一个高速增长年，房地产施工面积是2830万平方米，其中新开工面积是1495万平方米，而销售面积是613万平方米，销售额233亿元。2012年，新开工速度比2011年有所放缓，但总量依然很大，全市新开工商品房940万套，新增批复500万套，当年销售完成640万套。

房地产开发的兴盛无疑给营口市带来了很多的钱。营口主要的市级城投平台——营口市城市建设投资发展有限公司的一份资料显示，2010年，该公司约1.59　平方公里土地的开发整理投入成本3.78亿元，而土地出让收入为31.97亿元。这份资料提到，“截至2010年末，公司拥有可供开发的土地约20平方公里，保守按照1000元/平方米的出让价格进行估算，可获得土地出让收入约200亿元。”

2010年营口市预算体系中可支配收入合计3964705万元，其中基金收入占比高达61.05%。2008~2010年，营口市基金收入飞速增长，年均复合增长率达到126.40%，2010年达到2420636万元。基金收入增长主要源自政府土地出让收入的增长，营口市基金收入中土地出让收入占比70%左右。

接近营口市委办人士介绍，作为人口较少的辽宁省三线城市，营口的房地产业虽然启动迟但发展很快，目前主城区范围可供土地已经几乎没有。

在营口开发项目的一家全国性房企人士坦言，近几年来营口房地产业发展很快，主城区整体情况早已是处于饱和状态，呈供大于求状态。

公开资料显示，截至2011年底，营口市新竣工住宅面积与存量住宅面积之和，已高达4800万平方米。以每套房面积100平方米计，营口存量房已高达48万套。这意味着，不算未来新增的供应量，营口需新增150万人口，才可消化掉目前手中的存量房。目前，营口市的中心城区人口为56万。按照其特大型城市规划，“到2020年，中心城市人口达到120万~130万”。

当地房地产界人士认为，营口房地产市场从2011年10月份之后开始下滑，除了市民在宏观政策不明朗下观望情绪浓厚、营口人口基数小、市场不成熟等因素外，企图把5~10年的规划集中在2年完成更是不现实的。

更重要的是，地产市场跃进后的下滑，带来了更多层面的连锁反应。2012年6月，营口市政府召开全市重点项目融资对接会，营口市常务副市长刘焕鑫指出，营口项目储备较多，已达1700余个，机场项目、保障性安居工程项目等对资金需求较大，要把项目的融资作为经济工作的重中之重抓紧、抓好。

2013年1月11日，营口市第十五届人民代表大会第一次会议审议通过的《关于营口市2012年财政预算执行情况和2013年财政预算(草案)的报告》显示，2012年营口市“克服经济下行压力”，公共财政预算收入共完成170亿元。而在2012年初制定的财政预算草案中，2012年营口市一般预算收入安排了175.28亿元，比原计划少收5亿多元。

财政增收的压力加上债务规模的持续扩大，促使营口政府在楼市出现供需矛盾之后，在救市还是挤压泡沫这道选择题上勾选了前者。

2012年以来，营口不断出台救市政策，连续三次推出购房者契税全额返还、行政事业收费减免政策，并由财政出资给市直机关事业单位职工发放住房补贴，以刺激楼市消费，引发了公众舆论的关注。

在营口市政府及下属各区县的2013年政府工作报告中，随处可见“力促房地产业健康发展”、“加强融资”之类的字眼。营口市市长葛乐夫在《政府工作报告》中明确2013年的营口房地产销售目标为“房地产投资和商品房销售额均增长15%以上。”沿海产业基地管委会的2013年政府工作报告提出，2013年的工作重点之一是促进房地产业健康发展，“以促进房地产项目尽快复工、竣工为重点，对内逐户梳理排查，逐项推进；对外加大宣传推介力度，出台优惠政策，鼓励外来人口定居，激活商业地产项目，增加商品房销售量，提升城市活力。”当地银行为了支持居民购房需求，也提供了一定的个贷优惠。

在楼市滞销的困境下，一些全国性房企在营口的开发计划变得更为谨慎小心。以万科海港城[最新消息 价格 户型 点评]为例，该地块总面积达120万平方米，预计要花12-15年之间开发完成，每期只完成8万平方米。而另一家全国性房企的项目则基本陷入停滞状态。

接近万科人士的透露，万科在三、四线城市的战略上一直是保持谨慎状态，如果发现当地市场出现问题就会撤离。