土地出让金往往是衡量土地市场冷热的一项标准。尽管2012年土地市场风起云涌，但一个不争的事实是，土地出让金收入却低于2011年。从全国300个城市的土地出让金的数据来看，2012年为19504.3亿元，同比2011年减少了13%。对此，复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民和南京工业大学房地产管理系主任、天诚不动产研究所副所长吴翔华，分别阐述了各自的观点。

　　　　　　　　　　　　　　复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长　蔡为民

　　　　　　　　　　　　　南京工业大学房地产管理系主任、天诚不动产研究所副所长 吴翔华

政策决定供需

记者：如何来评价2012年的土地市场?

蔡为民：整体来看，2012年的土地市场与楼市的走势非常吻合。第一季度是以价换量，第二季度是止跌回稳，第三季度价量齐扬，第四季度是价稳量缩以及出现翘尾行情。我认为，这是政策松绑的结果。自2012年3月降息降准以及公积金可夫妻联贷的政策出台之后，救市的意图非常明显。同时，还有近40个城市出台了各自的救市方案。这之后，房地产市场逐渐活跃起来。开发商手里有钱之后，当然会去买地。

吴翔华：土地市场不是独立的市场，当然会受到楼市的影响，且几乎与楼市的运行轨迹相一致。楼市起先导作用，接着就有了土地市场的波动。比如2012年6月，楼市出现回暖，土地市场也慢慢有了起色，二者的关联度比较高。

记者：从相关数据来看，2012年土地市场的走势为年初极寒、年中升温、年底翘尾，你对此如何来看?

蔡为民：市场是由供应与需求决定的，很多业内专家都这样讲。其实这话只说了一半，后面还有一句话，我是第一个讲的，那就是政策决定供需。任志强总是在说由供需决定、由市场决定。我认为，如果没有政策做主导，市场能决定什么呢?为什么会有需求?美国为什么会爆发次贷危机，难道不是政策宽松所导致的吗?

另外，针对国企中的开发商，有一些特殊的资金照顾方案。比如，贷款到期统统改为延期支付，不仅不用还钱，而且还有资金源源不断地进来，这给开发商释放的信号非常明显。

吴翔华：2012年年初的房地产市场，承接了2011年调控的因素，开发商的资金链非常紧张，大多数采取降价促销。进入下半年之后，支持“刚需”的政策陆续出台，包括两次降息，导致市场预期发生根本性转变，成交量开始迅速攀升。

到了2012年年底，土地市场一改低迷状态。另外，地方政府也在努力完成2012年的土地出让计划，所以年底的土地市场一片火热。像南京在2012年11月出现了地王，这说明地方政府在土地市场上的一系列行为，影响了市场预期。

最理想的状态是温热

记者：2012年尽管出现了很多地王，但从土地出让金的数据(全国300个城市)来看，2012年为19504.3亿元，同比2011年减少了13%。为什么会出现这种情况?

蔡为民：2012年上半年，地方政府已叫苦连天，所以只能放开一些政策，以刺激开发商买地。同时，正是因为2012年上半年的极冷，才促成了下半年的极热。很多人认为，一旦房地产衰退了，没人买房了，地方政府和银行将面临最大的威胁。但我认为，它们最多只是受不了，倒掉的只有开发商。

吴翔华：2012年的土地市场，并不是全年都很热，而是在6月份之后逐渐升温。因此，不可能带动全年的数据出现大幅上升，最终2012年的土地出让金总额出现了同比下降。不过，仅就住宅用地的楼面地价来看，同比2011年却出现了上升，这个数据颇耐人寻味。

记者：从一线城市来看，上海和北京的2012年土地出让收入同比2011年分别减少了23%和38.6%，而二线城市武汉和成都则同比增加了61.2%和45%，这又说明了什么?

蔡为民：对于一线城市来说，地价已经非常高了，而二三四线城市的地价则相对便宜一些。从开发商的角度来看，同样的资金量，在上海可以买1万平方米的土地，到成都则可买5万~10万平方米。随着房价、地价不断走高，上海、北京的门槛也高了，一般的开发商进不去。而从地方政府的角度来看，也希望大型开发企业进驻。此外，北京、上海原本的土地出让金基数就很高，再加上自2012年下半年开始，土地市场才逐渐活跃，因而全年的土地成交金额和宗数也就没有上一年那么多。

吴翔华：这个很正常。在一线城市里，一方面地价本身就很高，且调控影响明显。开发商对于一线城市的战略布局非常小心，因为一线城市今后的利润空间相对有限，会有一定风险，因此往往会转向正在崛起的二三线城市。我们看到，武汉、天津等地的土地出让收入比较高。当然，这也与地方政府依托土地财政寻求城市扩展的冲动有一定关系。

记者：2012年全国土地出让收入同比减少了13%，这会对2013年的土地市场带来哪些影响?

蔡为民：十八大重新给了中国房地产业一个新的发展方向，那就是城镇化。就开发商而言，城镇化肯定要盖房子，市场就会活跃起来。另外，提到居民收入翻番，在主要资产增值方面，只有房地产才可能创造这么多的收入。这预示着在今后10年，房地产业还将是一个重要支柱。据此，我认为开发商依然会不断地买地、盖房。

2013年的土地市场值得期待，但不会是过热，最理想的状态是温热，会维持一定的热度。房地产业会与我国的经济发展状况相匹配，即过热时抑制房地产业，过冷时则予以扶持，就像天气过冷、过热时打开空调一样。

吴翔华：2012年的土地出让金数据是下降的，任志强说2013年的房价会暴涨。但实际上供求关系的弹性比较大，特别是在土地市场方面。2012年土地市场的供应量比2011年有所下降，但这并不意味着供应不足，房价就会暴涨，尤其是二三线城市不会出现这种情况。我认为，2013年土地市场的总体趋势是先扬后抑，一开始会承接2012年年底的翘尾因素，但到了2013年二季度，可能会出现一个转折点。