警惕一:借城镇化炒房地产概念

来源:地产中国 2013-01-31 16:44:00

在2012年住建部年度工作会上,并没有将“房地产业”、“房地产调控”、“城镇化”这三者结合起来讨论,这或许是有意回避。如此来看,想假借城镇化来炒房地产概念只能是一种幻想。

在年度工作会上,住建部已经明确的方向是,房地产调控是必须的,而且会适时而动,并尽早尽快构筑起房地产调控的长效机制。另一方面,住建部更关注城镇化方向之下城镇品质的提高。

实际上,经过多次房地产调控持续之后,关于房地产业是否是支柱产业的争论已经毫无意义,而城镇化又吊起了部分房地产开发企业的胃口。如何全面理解城镇化与房地产业的关注,摆在每一个人面前。就此,记者专访了房地产权威专家、住建部政策研究中心原副主任王珏林。

他分析认为,城镇化的基础是工业化,城镇化不是高房价。就住建部2013年工作看来,不变的是继续坚持房地产调控,而变化的是,如何让调控更多地回归至市场调控手段为主导的轨道上来。

转型才有出路

从近30年,特别是近十几年中国房地产业走过的历程来看,房地产发展不平衡,不能一味地“求快”,而应“求好”、“求稳”

记者:您怎么看城镇化与房地产业之间的辩证关系?城镇化是否会推高房价,高房价会不会阻碍城镇化健康发展?

王珏林:这个问题的实质是,要看房地产业在城镇化发展过程中怎么发展。

回顾中国房地产业,其真正进入市场的时间比较短。从近30年,特别是近十几年中国房地产业走过的历程来看,房地产业本身的发展与中国经济一样,不平衡。究其原因,是由中国经济发展阶段决定的。中国整个经济发展并不平衡,城市发展也不均衡,不管投资者还是消费者,都集中在中东部地区,集中在一些大城市。加之,家庭投资消费渠道有限,进一步导致房地产价格虚高。

目前来看,要使房地产市场健康地发展,房地产业就应当走和整个经济发展同样的路子。即,中国经济发展不能再“求高”、“求快”,而是要“求好”、“求稳”。房地产业也应当“求好”、“求稳”。

为什么如此?因为目前我们的共识是,如果经济发展仍继续地求快,以“快”为中心发展,那么可能中国经济就会走向死角。要想可持续发展,就要转变经济发展方式,调整产业结构。

就房地产业而言也是一样的,如果靠高速发展房地产业,靠高房价来带动地价和财政增长,它是非常短命的,短期的。

美国就是很典型的例子,自2008年全球金融危机到现在,回升如此之慢,它主要缺的是消费,缺的是投资,需要的是钱。中国现在为什么发展好呢?因为我们有消费,我们有钱,我们能吸引更多的投资来支撑我们的经济。

所以房地产业必须要长期稳定健康发展,不能是一个短命的市场,因此必须调整,调整的目的是为了可持续。

高房价难持续

高房价不符合中国国情,也不符合市场发展规律。不断推高的房价,势必会出现泡沫,而且这种泡沫不仅会危害房地产业,还会波及金融业

记者:房价上涨,开发商才会赚得盆满钵满,买房的人也会有一种看涨不看跌的心理。为何会说高房价不可持续?

王珏林:高房价不符合中国国情,也不符合市场发展规律。一个市场要健康发展,就要稳定和公平。制度公平,设计公平,社会大众才能够认可,也才能够持续。不断推高的房价,肯定得出现泡沫,而且这种泡沫不仅会危害房地产业,还会波及金融业。

我一直强调高房价的危害性,因为房地产市场一旦出现泡沫,影响极大,国际上的惨痛教训不少,如美国。我们国家如果这样走下去,一旦泡沫累积过大,最后破灭,后果也不堪设想。

这不是危言耸听。因为不管是国家的钱,投资商的钱,还是个人家里的钱,只要你大量投入了房地产。当你的房产不值钱的时候,当你占有的土地,不能兑现的时候,我不知道我们还有什么,我们的发展后劲和潜力又在哪儿?

政策还需落实

管理房地产市场有三个办法:其一是消费方面,做调整限制,即限购;其二是资金方面,进行控制,如限贷;其三是税收调节的办法,如房产税试点

记者:正因如此,在2012年住建部工作会上,姜伟新部长再次强调房地产调控不放松,商品住房限购政策将继续实行,且住建部会对放松调控导致房价过快上涨的城市继续采取措施,并会同监察部对其进行约谈。您认为这些调控办法够用吗?

王珏林:“国八条”是楼市调控的“基本原则”,从实际来看是有效果的,因此目前房地产调控要做的是落实既有政策。

住建部工作会上也提到,2013年住建部将配合国土部门,保持稳定的住房用地供应,增加中小套型普通商品住房供给。配合有关部门,继续加快推进扩大房产税改革试点工作。同时,各省市编制好实施好住房发展和建设规划,引导和稳定社会预期。要继续强化市场监控,包括继续在市场准入、销售、租赁、登记、估价和物业服务等方面,强化监督,以及加强对预售资金的监管等。

与此同时,继续密切监测市场信息,会同有关部门,及时发布有关信息,正确引导市场预期,进一步完善房地产市场预警预报系统,做好政策储备,随时应对房地产市场可能出现的新变化。

在我看来,管理房地产市场有三个办法。其一是消费方面,做调整限制,即限购;其二是资金方面,进行控制,如限贷;其三是税收调节的办法,如房产税试点。

从资金信贷政策的实际效果来看,对房地产市场压力和影响非常大,而目前看通货膨胀压力可控,稳定经济增长意味着银行信贷也会保持平稳。因此,再通过收紧信贷调控房地产,不太现实。而税收的办法是长期政策,不是一下子就能铺开的,目前难以立竿见影。限购政策,即通过调整供求关系,缓解市场和社会的矛盾,这项政策是不会变化的。

现在市场总寄希望于政策加码,来推进房地产调控的逻辑本身就有错误,对于执行上不足的细节问题要切实落实,而不存在超越“国八条”之外的新政问题。

做好政策储备

要做好政策储备,就要深入研究一些更适合于市场发展和市场管理的办法,既达到调控房地产市场的目的,又对市场发展有利

记者:您怎样理解要做好房地产调控政策储备?在2012年国务院督查组奔赴各地督查之时,坊间一度传闻“取消预售制度”,您怎么看?

王珏林:房地产调控政策储备是很有必要的。我认为要做好政策储备,就要深入研究一些更适合于市场发展和市场管理的办法,实际上很多政策应当深入地研究,既达到调控房地产市场的目的,又对市场发展有利,应当研究这样的调控政策,而不能简单化、粗暴地管理房地产。

有关取消预售制度的问题,一些地方人士也问过我,对它要一分为二看待。

其一,预售制度是房地产市场发展初期,支持企业发展,解决企业资金的一个办法。因为房地产属于资金密集型产业,投资规模大。房地产企业资金有限,仅仅依靠单一的自有资金和银行贷款不足以发展,所以设计出台了预售制度。

客观来看,房地产预售制度确实存在不合理性。我给钱以后,你不给我货,过很长时间再验货,这容易引发矛盾,也是对消费者不公。但是,房地产预售制度确实是我国房地产业发展阶段必须的。

第二方面,如果现在要立刻取消预售制度,很多房地产企业可能就没有能力发展了,很多开发商自有资金毕竟有限。所以说,既要有利于市场发展,又要保护消费者的利益,还要能够促使企业正常发展,选择一个折中的政策可能更合理更好一些。

例如,现在要求封顶卖房的办法就可以。房子封顶以后再卖房,交房的周期就短了,而且消费者对房屋各方面的质量看得就清楚些,这样也能达到一定的调控效果,对市场各方的影响更小,这样可能会更好一点。

记者:近期楼市又出现了回升的势头。有人甚至说,目前房地产市场已经消化掉了调控政策。对此,您怎么看?

王珏林:2012年市场发生两个变化:一是3月份开始回暖,二是10月份开始猛涨。尤其10月、11月开始,成交量开始爆发性增长,2012年全年商品房销售面积11.13亿平方米,高于2011年10.99亿平方米水平,可以说超出市场预期。

具体来看,去年3月份楼市回暖是由于一些贷款政策放宽,支持一部分消费者进入市场;10月份以后至11月、12月份楼市成交量的大涨,一个主要原因是十八大发出的改革信号增强了大家发展的信心。给予了投资者和开发企业的信心,他们开始拿地了。与此同时,消费者也再次开始担心,一直想买房的、有需求的,一看要涨,又赶快集中入市了,一下子就把房地产市场拱起来了,出现了每个月1亿多平方米的成交量。

但2012年与2010年楼市的火爆又有不同之处,即2012年楼市成交量的大涨区域与2010年完全不同,这次热在东部,而2010年热在中西部,热在中小城市,现在中西部、中小城市楼市变化不大,但是东部一线城市热得很厉害。

这说明,刚性需求还比较大,在2011年市场非常不好的情况下,积蓄了一定的购房需求。从去年的市场来看,住宅市场的消费能力依然存在,在一定条件下就集中爆发了。

而此次西部地区没有火热,原因在于它是一个正在发展中和待发展的一个区域。 加之此前房地产开发量过大,一下子难以消化掉。

楼市该如何走

2013年房地产市场可以概括为“三不变”、“三变”和“三加强”。其中,“三不变”就是限购、限贷、限价不变

记者:市场内外也有一种声音:如果房价再继续反弹,政策就会加码。您认为如何看待2013年房地产市场和楼市政策走向?

王珏林:对房地产的研究要侧重两个方面:经济和政策。由于房地产与宏观经济既紧密又依赖性非常强,宏观经济稳定,房地产才能发展;同时,由于中国房地产市场还属于不成熟的市场,所以政策对市场的影响是非常大的。

基于以上两点,我将2013年房地产市场概括为“三不变”、“三变”和“三加强”。其中,“三不变”就是限购、限贷、限价不变。

房地产调控的实质是解决市场供求矛盾,在土地有效供应增加的情况下最主要还是从消费上解决问题,就是减少投资性消费。减少投资性消费,不能靠市场自发来调整的,就得用行政手段来调整,所以“三限”不能变,一变市场就热,一变房价就涨。实际上,刚刚取得点成果,你一变政策就失效、市场就失灵,就更没办法解决这个问题了。所以说,这三个现在不能变。

“三变”就是利率、存款准备金和地产税,这个应当在变。利率和存款准备金是根据CPI变化的调整的,但跟房地产关系密切,货币政策稍有变化,就会传导至房地产市场。如去年3月份楼市回暖就与此相关。

再者,地产税要往前推进。实际上,目前还不是推不推的问题,现在大家关注的是具体方案涉及的利益问题。即,地产税方案影响不影响到我,有房的,影响多大,怎么影响。我觉得试点应当要推进,如果地产税不出台,行政措施就难以退出。所以我们说要是用市场管理就在这儿,这是一个方面。所以要继续加大推进力度,但制度要完善,要全面,要考虑到各方面的利益。

另外,还有三个需要加强和完善的方面。其一是,管好土地市场。目前市场上所说的政策已经到底线了,而实际上还有很多政策没有执行到位。房地产市场的稳定需要两方面的支撑,一是增加市场供应量;二是需求方面,减少不必要的消费。对于前者,市场更多地关注于新增土地和新建房屋量方面,但老问题仍然没有解决,即大量闲置土地有待开发,有些在建项目也在延续进度,这都直接影响了住宅的供应量,从而导致供需关系这一根本矛盾仍未解决。

其二,管好房屋交易市场。一个市场健康不健康,依赖于全产业链,土地建设可谓源头,而房屋交易市场是中间环节,交易市场本身健康,也会促进整个房地产业的健康发展,因此需要不断地加强管理。

第三个方面就是保障房,要补进来。虽然政府花了很大力气,但是很多人还是得不到,而且大家对此有不同看法,所以要求我们在制度上应当完善,从分配、管理、建设等方方面面尽量把工作做到位。

如何顶层设计

当前,中国楼市一方面要走自己的发展之路;另一方面,要用法律法规、税收等手段来协调、解决市场各方矛盾

记者:回头来看中国房地产市场,自1998年房改以来,也走了一些弯路。这是不是一种制度缺失?另一方面,您此前谈到的,美日欧房地产市场的大起大落,也给了中国前车之鉴,我们应该如何避免重蹈覆辙。您认为中国房地产应该有怎样的顶层设计呢?

王珏林:美日欧已经走过了城市化发展的阶段,目前已经没有太多的新开工建设项目。而中国正处于工业化、城镇化进程之中,拥有大量的新开工项目。而且,随着中国经济整体的发展,中国房地产开发会呈现出阶梯性的特征,这就要求住宅设计、建设质量不断提高。

因为中国所处发展阶段不同于美日欧,制度安排也不相同。因此,中国要走自己的房地产发展之路,这是大的原则。另一方面,用法制手段(包括法律法规、税收等)来协调、解决市场各方面的矛盾,是中国房地产顶层设计的归宿。

各国沉痛的经验教训也有可借鉴之处,即,一旦让投资者占领房地产市场,这个市场就不可能平稳。所以保持整个房地产行业的合理利润,避免出现暴利。任何一种制度设计,无论说得如何天花乱坠,只要不能实现这个目标,就是不合格的。

更为重要的是,要有一个公平、公正、透明、合理的顶层设计框架。就像我前面所说,制度公平,设计公平,社会大众才能够认可,也才能够持续。

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在2012年住建部年度工作会上,并没有将“房地产业”、“房地产调控”、“城镇化”这三者结合起来讨论,这或许是有意回避。如此来看,想假借城镇化来炒房地产概念只能是一种幻想。
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