党的十八大报告明确提出“科学规划城市群规模和布局，增强中小城市和小城镇产业发展、公共服务、吸纳就业、人口集聚功能。”此后，2012年12月15日—16日的中央经济工作会议规划部署2013年经济工作中也指出“要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好。要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路”。

可以预见的是，城镇化将成为扩大内需的最大潜力所在。积极引导城镇化健康发展，有序推进农业转移人口市民化;城镇化和市民化齐头并进，会形成巨大的内部需求，从而形成新的经济动力。

2012年12月15日召开的中央经济工作会议部署了2013年经济工作主要任务，其中明确指出，“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量;城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展。要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学布局，与区域经济发展和产业布局紧密衔接，与资源环境承载能力相适应。要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好。要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。”

“如果说工业化在某种意义上主要是创造供给，那么城镇化则主要是创造需求。有研究表明，城镇化率每提高1%，可以替代出口10万亿元。按照现有城镇化速度，社会消费的总水平可以从现在的10万亿级上升到20万亿级，年均20万亿元以上的投资规模将会维持20年。”全国人大常委、民建中央副主席、经济学家辜胜阻教授也表明了自己的观点。

目前中国城镇化率已达51.27%，据有关方面的统计，未来10年中国城镇化水平升至60%，中西部城镇可能成为未来新型城镇化的主力。目前低于城镇化率50%的主流三线城市包括西安、昆明、南通、重庆、福州、合肥等，城镇化率低代表城市的可发展空间更大。

当前我国的区域城镇化布局呈现出两个特点：第一个是经济较发达的地区城镇化率较高。2011年我国城镇化率为51.27%，城镇化率较高的省份主要是由大部分东部地区省份构成，中部地区的经济较发达的省份如黑龙江、湖北、内蒙古和吉林的城镇化率也超过了全国平均水平，西部地区仅有一个直辖市重庆市的城镇化率超过了全国平均水平。从构成的省份看，东部沿海地区，经济相对发达，城镇化水平普遍较高，城乡融合的程度也较高，尤其是环渤海地带、长江三角洲和珠江三角洲地区显得更为突出。在中西部地区，城镇化发展速度相对缓慢，城镇数量较少，规模较小，城镇化水平较低，城乡分割的二元结构仍然较为明显。

第二个是城镇化率较高的省份增速较慢。2005——2011年，我国31个省市的城镇化率平均增速为1.3个百分点。我国城镇化率最高的上海市年均城镇化水平仅增长0.04个百分点，北京年均增速为0.52个百分点，城镇化水平在60%以上的7个省份，只有江苏省年增速超过2个百分点，其他6个省的城镇化率增速均低于全国平均水平;中部地区的两个增速较低的省份吉林省和黑龙江省的城镇化率也是高于全国水平的;西部地区除了新疆和西藏外，年均增速均超过平均水平。

2000年到2010年，中国城市化率从36.22%提高到49.68%，提高了13.46个百分点，新增城镇人口约2亿余人。这部分人口的住房需求是个庞大的数字，假设人均住房面积为30平方米，那么2亿人口的住房需求量将达到60亿平方米。

根据城镇化布局的发展思路和要求，以及城镇化布局的特点，业内指出：城镇化的重点显然是城镇化率低的区域和城市，人口的聚集和产业转移是关键性因素。新型城镇化战略有利于房地产市场，尤其是三线城市的开发。

以北京、上海、广州、深圳等为代表的一线城市，以杭州、武汉、西安、珠海等为代表的二线城市，房地产行业在经过十数年的发展之后，市场趋于成熟平稳，供求达到平衡，增长潜力有限。

而以昆明、福州、合肥、石家庄等省会城市及以嘉兴、绍兴、镇江等为代表的较发达主流三线城市房地产发展受新型城镇化政策影响，刚需剧烈释放，供不应求，市场结构合理，发展潜力巨大。同时以鄂尔多斯等为代表的房地产市场尚不具备发展潜力的大部分四线城市或遭过度开发，或缺乏发展潜力，市场供过于求，泡沫严重。

据克尔瑞信息集团研究中心发布的《2012中国城市房地产发展前景测评报告及中国城市房地产市场风险排行榜》的报告显示：该风险榜单前50名中，四线城市数量多达41个，占比80%，排名第一的是酒泉，第二为呼伦贝尔，而备受关注的资源性城市鄂尔多斯排名第六，其房地产崩盘风险已经引发业界高度关注。数据显示，鄂尔多斯常住人口不到200万，当地房地产市场存在巨大的投资泡沫，土地消化周期长达9.71年，供求比高达3.88，市场严重供过于求。

“四线城市和二三线城市差别就是人口密度比较小，导致地广人稀，土地供应多，供求关系失衡，供求关系逆转。在这些城市当中，有限的客户需求、市场需求和相对无限的土地供应构成了这些城市最大的风险。”克尔瑞信息技术有限公司董事长丁祖昱如是说。

中国房地产业协会副会长朱中一也给出了他的看法，他认为之所以把城镇化作为下一步经济发展的重要引擎和扩大内需的最大潜力，是因为它既拉动投资又拉动消费。投资包括基础设施建设投资和房地产开发投资，消费除了日常消费还包括商品房的买卖，进城消费肯定比在农村消费大。进城的人总需要有住的地方，如果按照年均一点几个百分比的城镇化率增长，保守估计有1000万人进城，以一家三口人，每家90平方米住房为例，总共需要3亿平方米的住房，这还是新增的住房需求，如果再加上城镇里原有人口的改善性需求和刚性需求，以及旧城改造、拆迁的量，每年这个住房需求量是很大的。保障性住房建设规模扩大，目的是解决农村进城务工人员的居住问题，买不起房的可以提供公租房，市场总需要增加房源。因此，只要城镇化有潜力，房地产就有潜力。

城镇化水平快速提升阶段，也是房地产增量规模快速扩张阶段。瑞安房地产发展有限公司执行董事邓嘉华认为，城镇化的内涵之一是农业转移人口的市民化，没有城镇化之前，对房地产的需求要依赖于人口的增加或者住房的老化，而城镇化则会带来很多刚性需求，这是对房地产企业最大的机遇。城镇化过程中，城镇成为政策、资金的密集区，必然释放大量土地，产生很多需求和机会，对房地产企业的机遇也很大，比如承担一级二级土地开发，工业园区建设，住宅、商业配套建设等。

恒大集团作为中国最早进行二三线城市战略开发的地产企业，在2004年谋划全面进军二线城市，之后开始前瞻性大规模进入三线城市。至今，恒大是国内三线城市布局最广的房地产企业。

万科于2012年首次在唐山拿下两幅地块以来，截至去年8月份在全国至少新增项目18个，大部分都集中在二三线市场。从去年第三季度开始，万科新增的土地项目至少有23个，规划建筑面积约为376万平方米，而这些新增的项目也大多位于二三线城市，像徐州、贵阳、莆田等等。

招商地产负责人曾经表示，今年招商的一个重要目标就是积极补充三四线城市核心地段项目资源，而他们的战略更大部分是关注发展潜力大的新兴城市。

城镇化是发展经济的最大引擎，也是房地产发展的最大潜力，城镇化跟房地产密不可分。房地产在城镇化过程中扮演两个协调作用：一是要与当地经济社会发展相协调;二是要与相关产业发展相协调，为相关产业发展提供工作场所和生产场所，为老百姓解决住有所居的问题。

在贯彻落实党的十八大精神、积极推进十二五规划以及建设两型社会的今天，城镇化建设成为了时代背景下的历史任务，而伴随城镇化建设发展的房地产行业也将担负更多的历史使命和责任，成为助力中国伟大复兴的排头兵，为积极放飞“中国梦”做出更大的贡献!