京城南北刚需楼盘价格趋同

来源:地产中国网综合 2013-01-31 08:17:00

据《北京青年报》报道   “2010年黄村的商品房才13000-14000元/平方米,那时候北五环的华贸城、润泽悦溪等项目售价22000元/平方米以上;现在南六环都卖到了16000元/平方米,即便如此,开发商还蓄势涨价,要知道这与北六环的价格几乎趋同,现在北京南、北楼市价格悬殊的时代已经终结了!”一位购房人感叹。

对此,业内人士指出,北城楼市开发趋于饱和,现在普通刚需住宅的热点主要集中在北六环外;而南城的热点虽然也已向着南六环延伸,可是其土地供应、在售项目的聚集,使得南城将在未来两年内仍然是楼市供应大户。在此基础上,购房人目光的聚集,也在一定程度上助力南城楼市价格逐步攀高,从而导致北京楼市南、北价格差异也逐步缩小。

五环、六环部分楼盘趋于同环同价

一直以来,北京楼市南北都有较大价差,形成同环不同价,北部明显高于南部。而近期,却有一些楼盘呈现出同环同价的趋向,其中南六环与北六环的刚需盘尤甚。

2010年,南城商品房集中在南五环附近的黄村区域,那时,该区域楼盘价格普遍为13000-14000元/平方米,同一时期,北五环的华贸城、润泽悦溪等楼盘售价均超过22000元/平方米,南、北楼市价差可见一斑。

2012年,位于南五环的金第万科朗润园开盘以28000元/平方米的价格快速成交200多套,随后入市的北五环亚奥金茂悦以31000元/平方米的价格也被抢购一空。两个楼盘均为精装修,二者价格差距相比2010年的区域价差大幅缩小。而该区域多块高价地的拍出促使这一价差还在持续缩小,北京万科相关人士就曾表示,金第万科朗润园28000元/平方米“卖亏了”,春节后其新房源入市极有可能迈上3万大关。

除此之外,南六环也在迅速赶超北六环,大兴区南六环外的天宫院板块集中了保利春天里、金融街融汇、龙湖时代天街、云立方等多个热点项目,该板块楼盘目前均价大都16000元/平方米以上。业内人士指出,根据土地市场的情况和购房者对区域的追捧,如今年楼市若无明显收紧政策,板块均价或将继续提升。与天宫院位置相仿,北六环外昌平南邵板块的路劲世界城,去年底开盘时推出了200余套16000元/平方米的所谓特惠房源,目前均价18000元/平方米,与南六环价格基本一致。

南北城相似位置土地价格趋同

假如以天安门为北京中心点,长安街为南北分界线,南城北城的房价差距一直都很大。尤其是在奥运会前后,这个差距更加明显,一套北五环普通住宅的售价几乎与南三环的住宅价格相近。

而如今,这个多年来理所当然的“定价标准”已经不再清晰。许多南城项目的价格几乎达到了同位置北城楼盘的标准。

摊开一张北京地图,再拿一把直尺,以北五环的来广营为起点,南五环的旧宫为终点,长安街做分水岭,不难发现,两者正好处于直尺的两端。相似的地理位置,也让比较显得更有意义。

去年开盘的金第万科朗润园就位于旧宫地铁站西南300米左右,虽处于五环内,但距离五环主干道不足两公里。如今一期早已售罄,售楼处的销售人员对于二期的价格始终没有给出准确的答复,但是透露可能会以28000元/平方米或3万元/平方米的精装修价格开盘。

而这个价格几乎相当于去年底,北五环来广营区域的亚奥金茂悦的售价。去年10月,金茂悦以3万元/平方米的精装修价格销售,还出现了千人排号的场景。南北五环价格如此接近,在这些年来还是头一回。

不仅是售价差距大幅缩小,作为“面粉”的土地价格更是趋于同环同价。根据北京市土地储备整理中心公告显示,2011年底,方兴和融创联合体购得来如今的金茂悦地块时,总价约30.69亿元,折合楼面价为10807元/平方米。同样是在2011年,金第万科获得朗润园地块时,折合楼面地价也达到了9843元/平方米。

不仅如此,南城地价的上涨势头甚至超过了北城,万科获得旧宫地块一年后,憋足了劲的中冶就在去年力压万科,以22亿元且配建4700平方米保障房的代价拿下旧宫另一地块,折合楼面价1.59万元/平方米,如若剔除保障房面积,实际楼面价更是高达每平方米1.64万元。

高端盘南、北价差仍明显

尽管北城楼市与南城楼市的一些楼盘呈现出价格趋同,但是不难看出,这些项目基本上都是位于新城的刚需盘。而在相对成熟的板块,北城楼盘的价格仍旧明显高于南城楼盘。如北五环清河板块的北京城建世华龙樾目前售价35000元/平方米,与同为五环外的南城楼盘北京城建红木林23000元/平方米的单价,均价相差一万余元。“当然,价差肯定与产品品质有很大关系,但是不可否认的是各项目定价都会参照同区域的整体价格,归根结底还是区域的影响更大。”某国企开发商营销部门负责人认为。

值得一提的是,在北部的一些板块,新建项目还明显呈现出高端化的趋势,与南城高端楼盘相比,价格依然保持较大差距,北部五环外融创西山壹号院、五矿万科如园等项目,单价都达到了近50000元/平方米,而南城的别墅项目远洋天著产品单价多数在40000元/平方米以下。

南城利好聚人气需求导致楼市价值提升

对于北京南、北楼市一些楼盘价格差距缩小,建邦华庭营销负责人郑先生表示,2010年以后,在“城南行动计划”的推动下,再加上南部大兴、房山楼市供应快速升温,使得购房人的置业目光也更多地投向南城,并促使南城楼市价值迅速释放。“城南行动计划的落实为购房人选择置业南城提供了基础条件。另外,集中供应将更多的置业目光吸引到了这里,实际上是供求关系助推了南城楼市价格的上涨。”郑先生说。

近两年来,关乎南城的利好最值得一提的莫过于交通方面。单就轨道交通方面而言,现在有房山线与9号线直接打通房山与市区连接的瓶颈;大兴线、亦庄线分别与4号线、5号线连通,直接形成两条南北贯通的大动脉。“如果仅仅依靠南城的购房需求,恐怕根本做不到这么快的成交,这里虽然距离稍远一点,但是不用换乘,一趟地铁直接到家吸引了不少来自4号线沿线的购房人。”龙湖时代天街相关人士说。

与此同时,包括金融街南扩、丽泽商务区的规划崛起等,也为南城的发展打来了人气,而首都第二机场的选址最终确定大兴,将给大兴带来更多的购房需求。“机场的正式落户,将触发大兴航空相关产业的崛起,这一庞大的产业对人群的吸引力前景可观,随之带来的便是居住需求,需求的加码无疑将在现有基础上,对南城楼市再次形成推力。另外,机场作为重要城市配套,势必将同时促进南城基础设施建设的跟进。”南城某国企开发商表示。

开发商对南城价值也越来越认同。“以往高端物业基本都在北城,开发商几乎不会考虑在南城开发高端物业,症结在于南城的价值感不强,在此开发高端物业不被购房人认可,现在开发商起码不担心一提南城就给人低端印象。”业内人士认为。

北城楼盘抗跌性好过南城

尽管南城的诸多利好为南城楼市价值的释放提供了条件与市场需求,但是不可否认的是南城楼盘的抗跌性相较北城楼盘还是弱了许多。

2012年上半年,限购下的北京楼市价格跌到谷底,期间,大兴的旭辉御府曾一度从21000元/平方米直降至17000元/平方米;金色漫香林则从26000元/平方米的高点跌落至20000元/平方米;房山楼盘则基本都跌回至15000元/平方米左右。

与南部楼盘的价格跳水形成鲜明对比,北五环华贸城等项目价格保持不变;即使在2012年上半年跌价3000元/平方米的天润福熙大道,也在市场回暖后迅速重新提价,甚至高出历史高点5000元/平方米。

对此,一位国企营销负责人表示,单从这次调控看,显然北部楼盘的抗跌性略强。“当然,这也取决于多种因素。首先,在调控中降价的首先是刚需盘,因为刚需族对价格更敏感,恰恰南城多数楼盘属于刚需盘,北城则不然,去年上半年几乎没有刚需盘入市,因此,开发商对价格坚守,也在情理之中。”

该负责人认为,如果购房人以自住为目的,所谓的抗跌性几乎可以忽略不计。“毕竟南城大开发是近几年才开始的,在基础设施、居住便利性等方面与发展多年的北城还有一些距离。”

如今土地出让集中在南城

万科在2009年南城拿地后不久,2900亿元的南城投资规划就正式出台,南城的土地交易真正热了起来,而且一发不可收拾。远洋地产以48.3亿元在亦庄拿地;中信地产以52.4亿元总价在亦庄拿地;保利绿地、金地、北京城建等多家地产大鳄所创造的“地王”,也多数属于北京南城规划区内,价值久被低估的南城地产得到了集中释放。

南城土地交易的“热”在今年的土地市场上,依然延续。根据北京市土地整理储备中心的公告显示,首创置业相继拿下丽泽金融商务区F-02地块、F-03及F-05地块,总建筑面积约48.93万平方米,总耗资为50.64亿元。

“2009年末出台的南城新规划已经落实了3年,已经完全改变了北京土地的供应格局。”赵秀池表示,北京市对南城土地储备的倾斜显而易见。预计今年的土地市场上,南城土地无论是成交规模还是总成交金额都可能超过城北区域。两者之间的土地差价也在进一步缩小。

业内提醒:勿让南城增长只体现在价格上

不久前北京第二机场正式确定落户大兴,也成为继地铁开通后,南城项目又一大卖点。土地价格和楼盘售价都有上涨的可能,对此,赵秀池认为,相比北城的成熟发展,南城目前的基础设施还比较落后,除了地铁外,南城的公交站点和公交线路仍非常少。同时,一些生活配套,如菜市场、超市也并不完善,大量商业配套依托房地产项目,还都处于建设期,远未形成成熟的生活氛围,而价格已经明显上涨,甚至接近城北区域的水平,有可能提前透支潜力,造成后续乏力。

一位南城本地开发商表示,地铁开通后,确实吸引了大量在城市工作的购房人,但由于大量的土地集中在南城,造成南城住宅楼盘密布,同质化现象严重,他所在的项目一直未敢大幅提价,就是担心涨价后失去性价比,竞争不过区域内的大型房企。

业内人士也提醒,北京北城南城的发展轨迹,类似于上海的浦西浦东,作为新兴的浦东新区,除了贯通东西的跨江地铁,还有依靠浦东自身规划的落实和商业氛围的形成,单纯地将增长体现在地价和房价上,很可能难以为继。

城南的变化

多年前,“宁要北边一张床,不要南城一间房”还是北京百姓对于房子区域价值的标准,但随着近年南城的迅速发展,尤其是2009底推出的首个城南行动计划,为南城的发展注入一针强心剂。三年时间,城南面貌有了翻天覆地的变化。商业配套、轨道交通、生态环境发展都步入了快车道,尤其是多条地铁线的通车,将南城与各个城市核心区连通起来,将其他区域的人口引入南城。老南城人的生活更方便了,越来越多的人也在争相进入城南,成为新南城人。今年,是城南行动计划第二阶段的开局之年,投资将超过老城南计划2900亿元的规模,城南地区的未来更令人期待。

人:

老南城人:18年见证从荒地变都市

小朱是一个土生土长的北京人。1994年,父亲的单位在丰台区角门东里给他们家分配了一套房子,小朱全家从前门的平房搬了过去。小朱回忆,那会儿出小区门都要穿上雨鞋,地上都是泥,与前门相比,这里就是一片大荒地。

在小朱的回忆中,从他住到城南,这里的发展一直不温不火,印象中第一个飞速的发展阶段就是奥运会前,那会儿感觉一下子各种工地就变多了,房子的价格也稍微涨上去了些。而这三年,这里的变化更加明显,用他的话讲“出了门儿,什么都有了”。华联商厦、银泰百货等大型商业配套环伺周围,各种品牌餐饮场所也在周围开设了分店。小朱表示,前些年,他和朋友们聚会还喜欢到西单去,现在,家周围订个馆子就完全可以,没有西单那么挤,也够面儿。如今小朱建立了自己的小家,他表示,还会把家安在这儿。

新南城人:“地铁让我把家安在南城”

李先生工作在中关村一家知名的IT公司,大学毕业后,他选择留在北京工作。明年,他在大兴黄村买的房子就可以交付了,谈起未来的家,他显得很兴奋。他告诉我们,以前他从来也没有想到过自己会把家安在大兴。他在海淀区上学,在中关村工作,以前对于大兴的了解几乎为零。

2011年,他开始筹划买房的事情,预算有限,他只能将目标瞄向稍微远些的区域。他最先考虑的是回龙观区域,但从回龙观到他工作的地方,虽然直线距离不远,但轨道交通不是很方便。一次在4号线地铁里看到一则广告,勾画了一条地铁带来的快捷生活,这让他感觉大兴也不失为一个好的购房选择,于是将目标瞄准了大兴黄村。第一次来到黄村看房,他就喜欢上了这里,虽然配套还不是很丰富,但道路很整洁,绿化也不错,感觉十分舒服。“我觉得比起乱糟糟的回龙观,这里好多了”。最终他在黄村选购了一处Loft,开始了他的“南城生活”。

从买房以后,他经常会坐地铁来黄村看看,而这两年里,黄村的变化也是日新月异,和他最开始来时安静的黄村相比,这里变得更热闹了,人多了,商场也多了。2012年,这里就有好几个大型的商业配套开业,离他未来的居所不远的金星西路绿地缤纷城里,影院、超市、品牌餐饮一应俱全,对于未来在黄村的生活,他充满憧憬。

事:

城南行动计划:将城南发展带入快车道

2009年11月,由北京34个部门和原城南5区共同参与制定的北京市《促进城市南部地区加快发展行动计划》正式对外发布。按照规划,在3年时间内,将向原崇文、原宣武、丰台、房山和大兴投入2900亿元资金。

如今,第一阶段的城南行动计划已经收官,其带来的成果也已经摆在面前多条地铁线开通,南中轴、蒲黄榆路建成通车,多个郊野公园正式对外开放,园博园建成,丽泽商务区动工建设……一系列成就直接为城南生活带来诸多便利与活力。

在刚结束的北京“两会”上,市政府工作报告中提出:今年将实施第二阶段城南行动计划。据悉,第二阶段城南行动计划预计将于春节后出台。

园博会:彻底改变区域城市面貌

第九届中国国际园林博览会将于今年4月至10月在北京丰台永定河畔园博园举办。园博会被视为北京继成功举办奥运会之后的又一件国际盛事。

园博会的筹建,让京西南地区区域基础建设全面提速,是推动城南行动计划、带动首都西南部地区发展的重要引擎。园博园建成后,将成为一个永久性公园,规模超过两个颐和园。园博园的建设将原本自然环境恶劣的建筑垃圾场变身为美丽的公园,极大改善了周边生态环境及城市面貌。此外,园博会的筹建,也为区域交通发展大幅提速。目前园博园周边快速路、高速公路、主次干道全部贯通,地铁14号线西段也将提前通车为园博会服务。这些都为西南部人们出行提供了更为便利的条件。

物:

轨道交通:将人口引入南城

交通,一直是制约区域发展的瓶颈。在城南行动计划中,将轨道交通的规划建设列为城南发展的有力支撑。大兴线、亦庄线、房山线在2010年底已经开通,地铁9号线和10号线二期也在2012年底建成通车。地铁7号线和14号线将于2013年、2014年建成通车。

地铁的通车让人们最直接的感受到南城变化。一条地铁连通了城南与城市的多个核心区。大兴线,实现了1小时的南北城穿越;亦庄线,让亦庄与东单只相隔半小时;房山线,让房山可以直接插入海淀……每条轨道线路的通车,不仅缓解了路面的拥堵车况,同时也将人流引入南城。大兴某项目的销售经理就表示,他们项目地块比较大,在这卖了好多年,地铁没通之前,他们的主要客群都是当地的“原住民”,而地铁开通后,基本上工作在京西的,都有来这儿买房的,金融街、中关村的都有。

郊野公园:让南城也“生态”

以往,人们印象中,北京的“森林”都集中在北部,踏青、游玩大都“一路向北”,但经过三年的城南行动,城南已经成为又一个郊野公园的集中地。大兴、亦庄、房山新城滨河森林公园已经正式建成向社会开放,北京最大的湿地公园南海子公园也已正式开园,成为京城重要的生态屏障。家住泰河园的刘女士对于南海子公园的变化感触颇深。原来她刚住到这儿的时候,南海子就是一处大型垃圾场,家里朝西的窗都没法开,当时想的是有条件得赶快搬走。可如今的南海子公园,已经成为她的骄傲。饭后遛遛弯儿,有朋友来的时候,都会带他们进去转转,“空气好了,住的舒服了,再也不琢磨搬走的事儿了。”

南城地价赶上来了

在北京,坊间一向有“宁要城北一张床,不要城南一间房”的戏言。调侃的背后是南北城间巨大落差的现实,尤其是在奥运会之前,无论是政府扶持还是民间资本都将北城视作必争之地,交通、配套、土地供应、房地产建设带动了北城的发展,也进一步拉开了南北城的差距。

但自从2009年政府出台“城南行动计划”以来,投资的转向迅速带动了南城的发展,如今,一些南城的商品房项目从开发商拿地到开盘售价都与北城日渐趋同,南北城间第一次出现了同环同价的苗头。对此,业内专家也提醒,南城与北城缩小差距切勿只体现在价格上,应该从交通、配套、商业氛围上全方位追赶北城。

事实上,南北城土地价格差距的缩小,也只是近两三年的事情。一直以来,“下风下水”的城南,在各种原因促使下,与城北的距离越来越远。首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任、教授赵秀池认为,北京南、北城的差异,是城市发展过程中必然存在的现象。背靠燕山、面向中原,这种地形结构,让北京南部地区成为对外的主要通道,也成为外来人口聚集地。长久以来的发展滞后也让开发商对于南城土地很不待见。

“早些年,很少没人会去关注南城的房子,更没人愿意掏大价钱竞拍南城的土地了。”联美地产集团总裁助理史明认为,政策影响着开发商的投资方向。在奥运会之前,南城在产业优惠方面没有得到政策垂青。而北城的中关村、金融街以及一些市级产业园,可以享受国家及北京市在建设、税收等领域的多种优惠。在城南地区,除了丰台区科技园可以得到同等待遇外,再也没有其他区域可与其比肩而立。加上南城多是新发地这样的批发市场或石材、家具、钢铁之类的加工厂,在环境上,与以亚运村、奥运村为主的城北区域不可同日而语。

许多看房人曾经都有这样的感受,从大兴开车往城区,光亮微弱的路灯伫立暗夜。而一过三环路,明亮繁华的高楼就纷纷出现。

这种繁华度的对比,也直观地明示了南北城间的悬殊。史明表示,那时的开发商不是不想在南城开发,而是怕买了地开发的楼盘卖不上价。因此对南城开发始终兴趣寥寥。

转机出现在2009年9月,万科成为在南城吃螃蟹的开发商,一个月的时间内,斥资超50亿元,在房山长阳镇先后拿下两块地。当时的长阳还是明显的价格洼地,如此高代价的拿地行为,备受业界质疑。对此,北京万科总经理毛大庆曾坦言,“首先是看好该区域未来两年的发展潜力。交通上,城铁房山线正式通车。此外,随着城区人口的挤出效应,城南区域将接纳大量的外溢人口。”如今看来,万科再一次走在了前面。

随后,南城的房山、大兴、丰台开始受到各大开发商的关注,甚至成了逐鹿天下的战略要地。

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北城楼市开发趋于饱和,现在普通刚需住宅的热点主要集中在北六环外;而南城的热点虽然也已向着南六环延伸,可是其土地供应、在售项目的聚集,使得南城将在未来两年内仍然是楼市供应大户。在此基础上,购房人目光的聚集,也在一定程度上助力南城楼市价格逐步攀高,从而导致北京楼市南、北价格差异也逐步缩小。
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