城镇化对燕郊楼市利好因素有限

来源:地产中国网综合 2013-01-31 08:22:00

据《北京青年报》报道   “划归北京”、“通地铁”这些开发商以前用来忽悠燕郊购房者的“空头支票”,目前又出现在了燕郊楼市中,而造成开发商故伎重演的原因就是,近期国家提出即将大力发展“城镇化”这一战略。尽管目前国家还未出台关于“城镇化”的明确的发展目标,但是燕郊楼市的房价已经应声上涨了15%-20%。

那么,开发商借着国家的“城镇化”战略恶炒燕郊房价是否合理?“城镇化”到底对燕郊楼市带来多少利好因素?我们就这些问题采访了部分业内专家。专家表示,对于缺乏产业基础的燕郊而言,目前其亟需解决的是进一步完善城市功能,而非进一步扩大“城镇化”,因此,“城镇化”对燕郊的利好因素有限。

开发商借“城镇化”推涨燕郊房价

“就在去年前半年,燕郊很多楼盘的价格还在5000~6000元/平方米左右,可是目前燕郊很多楼盘的房价已经达到了8000多元/平方米,上涨速度非常快,尤其是近期国家提出"城镇化"战略之后,燕郊的很多楼盘都在借着城镇化恶炒房价。比如,去年燕顺路上的一个楼盘的售价一度跌到了5000多元/平方米,可是近期该项目的售价已经涨回到了8000多元/平方米。而且,目前燕郊很多新开楼盘的定价也都在8000元/平方米左右。”长期关注燕郊楼市,并且准备在燕郊置业的北漂小张表示。

据小张介绍,其来北京已经多年,一直都想在北京买一套房子,可是无奈北京房价太高,所以他才将置业的目标放在了燕郊等北京的周边区域,因为相对而言,这些区域的房价与北京相比要便宜很多。例如,燕郊的房价和通州相比,常常相差一倍以上。而且,自己就在北京的CBD工作,燕郊离自己的上班地点并不算太远。可是,近期小张发现,他中意的几处楼盘的售价都涨了,很多楼盘的售楼处又重新出现了看房的人流,而让这些购房者对燕郊又重新燃起购房欲望的是,销售人员称,国家实施“城镇化”战略之后,燕郊很可能会被“划归北京”、“通地铁”等。

其实,小张的遭遇并非个案。据长期居住在燕郊的李先生介绍,近年来,燕郊的开发商借助类似于“城镇化”的政策恶炒当地房价的事情还有很多,例如,前些年炒作的“环首都经济圈”、“电话区号改为010”、“通轻轨”等,尤其是2010年左右,当时有人传言燕郊马上可能会通轻轨,这使得燕郊的房价一路疯涨,当时燕顺路上的很多楼盘的售价一度都突破了万元大关。但后来的事实证明,这些不过是子虚乌有。由于类似的谣言太多,目前燕郊本地居民对于“划归北京”、“通地铁”这些传言早已经麻木了。

燕郊亟需“同城化”非“城镇化”

显而易见,“城镇化”后,燕郊可能会被“划归北京”、“通地铁”只是燕郊的开发商为提高项目售价而为购房者勾画的一张“馅饼”。另外,在一些业内专家看来,由于近几年随着房地产的不断开发,燕郊当地的农民大多已经转化为了市民,“城镇化”已经初具规模,因此,单纯强调“城镇化”对燕郊并无多大意义,燕郊目前亟需解决的是,大力发展自身所欠缺的基础产业,进一步完善城市功能。

据长期居住在燕郊的上班族小刘介绍,虽然与北京只有一河之隔,但是燕郊与北京在交通、教育、医疗、公共服务等方面的差距非常大。例如,虽然燕郊有一站直达北京的快速公交,但是由于上下班的人流量太大,这些公交常常需要等上两三辆车才能挤上去。虽然说上下班高峰期,燕郊开往北京的公交每隔10分钟就有一辆,但是往往由于乘公交的人太多,一些挤不上车的乘客常常抓住公交车门不放,这使得公交司机只能等着这些乘客主动放弃乘车后才能出站,有时候因为一些乘客死抓着公交车不放手,一辆公交车通常要在一个站台停靠半个小时左右才能出站,这已经严重影响到当地居民的工作和生活。

对此,中国国际经济合作学会经济合作部副主任杨金贵认为,目前国家提出的城镇化是“新型城镇化”,更注重“人”的因素,而不是“城”的因素,因此,产业基础、人文环境更为重要,没有产业基础的“城镇化”不能称之为“城镇化”。而基础产业缺失正是燕郊的弱项,因此,今后十年燕郊等地应该着力打造本地区的产业经济,以摆脱经济发展对房地产的高度依赖,实现燕郊居民从安居到安家、从就业到乐业的转变,而不是单纯依靠房地产,使燕郊变成一座“睡城”或者一座“北漂过渡之城”,这对燕郊的长远发展并无益处。

同样,住房和城乡建设部政策研究中心城乡规划处处长翟宝辉表示,国家此次提出的城镇化更加注重提高“城镇化”质量,而城镇化质量主要表现为城镇的功能完善和提升,并不是简单的人口比例增加和城市面积的扩张,而且更重要的是实现产业结构、就业方式、人居环境、社会保障等一系列由“乡”到“城”的重要转变。虽然燕郊处于京津冀城市群的范围内,位置优越,但与其临近的北京在道路、电力、能源、给排水、通信、公共服务等方面的差距还是非常大,因此,燕郊的工作重点目前亟需聚焦与北京的“同城化”,而非“城镇化”。

专家建议燕郊购房者理性购房

那么,面对喜欢拿着国家的相关政策来炒作房价的燕郊楼市,购房者在燕郊购房时该如何避免被开发商忽悠呢?对此,业内专家认为,燕郊的购房者在购房时,应理性购买,最好能亲自去现场看一下,体验一下当地的真实生活状态,不能只听开发商忽悠。

“购房者在考虑燕郊购房的时候,要理性,不要把承诺当现实。”中国国际经济合作学会经济合作部副主任杨金贵说,“就客观现实而言,燕郊划归北京的可能性不大,因为燕郊一旦划归北京,就还会出现下一个"燕郊",因为总会有一个地方距离北京较近,承接北京外来人口的压力,因此,"划归北京"不是解决燕郊问题的根本手段。”至于通地铁,2010年北京市发改委主任曾表示,北京地铁有望延伸至河北地区,但这只是一个计划,也会成为现实,只是短期不可能实现。

另外,住房和城乡建设部政策研究中心城乡规划处处长翟宝辉认为,未来燕郊会不会划归北京无法用科学逻辑推论,但就目前来说可能性不大,因为涉及的因素多而复杂。因此,购房者在被开发商用“划归北京”、“通地铁”来忽悠时,要理性对待。可以通过让对方出示证据的方式来验证自身说法的可信度。例如,让开发商出示所宣传的燕郊有可能“划归北京”、“通地铁”的依据,如专题报告、规划文件、近期计划、年度计划或批复文件等,看其是否有经相关部门认可的各类依据或具体时间表等。如果对方不能出示这些证件,那么,说明这些开发商所宣传的东西很可能是假的。

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