2012最企业盘点·鲁能地产

来源:地产中国网 2013-01-30 10:12:00

【地产中国网•独家盘点】作为国资委特批可以继续从事房地产开发的21家央企之一,鲁能集团的地产“牌照”可谓珍贵。然而,在这样一个平台上的鲁能,其地产业务并未能实现高效的运作,多年来转让重组动作频频,但企业发展方向始终未见头绪。

2012年,鲁能地产又屡次传出被保利地产并购的消息,尽管媒体和业内人士言之凿凿,但当事双方均绝口否认,神秘态度一如既往。临近年末,处于资产转让漩涡中的鲁能地产力战众实力房企,夺得天津双料“地王”,彼时,保利拍地之前的低调退出,为并购之说再添新证。——鲁能地产的一系列举动使这个本就盘根错节的地产央企愈发扑朔迷离。(专题:2012地产中国“最企业”

资产庞大  多次整合迷雾重重

鲁能集团为国家电网山东电力集团下属的“三产多经”企业,经营业务横跨煤电、矿业、房地产、工程建设、金融、体育等多个产业,早在2005年,鲁能集团就以738.05亿元总资产傲居山东企业第一。近年来,在陆续剥离火电、电解铝和氧化铝等生产业务后,房地产、新能源成为鲁能集团的业务核心。即便如此,集团规模依然庞大,尤其是占比超过60%的房地产业务,更是盘根错节。

据先前主要负责集团地产业务的鲁能置业曾经公布的数据显示,当时,该公司管理的项目分布于北京、山东、海南、四川、重庆等十几个省市和地区,在全国拥有确权土储18700亩,且大多数项目为千亩以上大盘开发,海南三亚湾的开发规模则达上万亩。而鲁能置业也只是鲁能集团地产业务其中的一部分,集团的地产业务实际上非常庞大,据鲁能债2011年年报显示,被鲁能纳入2011年合并报表的73家子公司中,约一半是房地产公司。

然而,资产规模的巨大也伴随着相应的管理难题。由于各地公司多是单兵作战,项目公司庞杂,经营结构复杂,导致鲁能集团在各地的地产公司整体优势发挥不够,极大地制约了鲁能地产的开发能力。为此,鲁能很早便低调开始了地产业务的整合努力。

2007年,市场盛传海信地产将以60亿元收购青岛“鲁能领秀城”项目大部分股权。与此同时,各地关于鲁能系地产业务剥离的传言也甚嚣尘上,更有消息称,包括万科、海信地产等在内的众多大型知名房企都与鲁能积极接触,然而这些消息均未得到当事方的证实。

2009年底,鲁能提出重组方案,计划将超过1000万平方米的土地储备、7家地产业务注入集团旗下上市公司广宇发展,然而此次明确的整合动作却无疾而终。2011年6月28日,广宇发展发布公告称 “由于国家对房地产行业的宏观调控,房地产开发企业并购重组处于暂停状态,公司非公开发行股票购买资产的重大资产重组事宜未取得实质性进展。截至公告日,上述股东大会决议有效期日期已过,本次非公开发行股份购买资产的重大资产重组方案相关决议已自动失效”。之后,广宇发展的重组便陷入沉寂。

2011年3月,在得到国资委特批正式拿到央企地产经营牌照之后,鲁能集团的地产业务整合继续进行。

2011年7月14日,天津产权交易所发布的消息,山东鲁能集团以99953.34万元的价格挂牌转让其持有的山东鲁能置业集团有限公司100%股权。最终,先前被传接盘鲁能山东项目的海信地产以10亿元的价格将山东鲁能置业收入旗下。而在整个2011年,除却鲁能置业以外,鲁能旗下还有5家房地产公司被清理。

而据鲁能债年报进一步显示,鲁能恒源置业、海南鲁能实业总公司、北京鲁能英大房地产开发有限公司等5家公司2011年以前就未纳入合并报表,理由是“已进入清理整顿程序”。由于并非上市公司,鲁能集团的财务状况并不公开,这些公司被清理的具体情况如何外界只能是雾里看花。
    
 “房企第一并购案”盛传
 
尽管经历了之前一系列的整合动作,但鲁能地产的公司架构依然模糊。2012年6月,坊间关于鲁能转让地产业务的传闻再起,而此次转让的对象则是保利。消息称,鲁能有可能将全部或部分地产业务出售给央企保利地产。有业内人士估算,如果交易成功,该收购案将以200亿创下房企“第一并购”。 

然而,听惯传闻的鲁能地产显然已经非常淡定,其内部人士在接受地产中国网采访时表示,类似的传闻早已不新鲜,并坚称绝无此事,并表示公司仍在继续接洽新的地块,而保利方面的态度也保持高度一致。对此,外界解读为“收购事项涉及利益面广、事项复杂,不可能一蹴而就”。

不知是否应了先前接受采访的鲁能内部人士说法,2012年12月,在国土部高调“喊话”严控“地王”后不到一周,鲁能地产便力挫融创、华润等实力房企,夺得天津天塔道双料“地王”,而同样参与竞争的保利地产却提前退出,此举被解读“房企第一并购躁动”。更有媒体在采访业内人士之后言之凿凿称,保利收购鲁能确有其事,鲁能将转战商业地产。

然而,也有分析认为,鲁能地产此番高调夺地王恰恰说明并购传闻并不成立,理由是这会增加收购成本。而且,此举动也说明鲁能集团不可能如先前传闻的那样全面退出房地产业务。

值得注意的是,2012年11月10日,曾经担负鲁能地产业务重组计划的上市公司广宇发展出现一系列人事变动,原总经理孟祥科辞去总经理职务,黄先可接任总经理,此外,另两名董事刘宇、孙瑜辞职,新晋者皆具有“鲁能系”背景,这被解读为鲁能在为重启地产整合铺路。如果重组之路开启,那么鲁能集团出售地产业务的可能性就几乎没有了,而此次重组是否能够取得成效依然不得而知。

据鲁能集团官网上2012年11月27日发布的公司新闻称,11月23-24日,鲁能集团公司召开了权责调整及流程文件优化评审培训会。该新闻中表示,自2011年5月以来,鲁能集团公司正式启动房地产权责与流程体系优化工作,梳理形成了包括1套组织权责手册、25项业务流程、50项作业指引、49项关键成果标准的权责流程体系成果文件。

尽管鲁能集团大多数转让、重组动作均来自外界传闻和猜测,尽管当事方一直紧把“口风”从未正面回应,但有一点可以确定,鲁能地产的业务整合一直都在进行。

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