房地产市场调控以来，住宅市场销售受到较大影响，受限购政策影响较小的商业地产快速发展，“宅冷商火”成为调控近几年来的楼市主基调。然而，随着商业地产热潮的扩大，冷热不均的现象在一、二、三线城市出现分化，一线城市仍然火爆，三、四线城市表现供大于求，成交量未见增加。

在商业地产持续火热的当下，不少品牌房企加大商业地产领域的开发投资，包括万科、保利、复地等房企纷纷制定商住投资目标，加码商业地产。但是，最为中国最大写字楼开发商的SOHO中国，却遭遇业绩下滑、高管离职的困扰，转型的道路愈发艰难。

商业地产增长过快三四线城市表现供大于求

随着住宅市场限购限贷政策的收紧，诸多房企将目光转向了商业地产。据中新网房产频道了解，近两三年来，商业地产市场发展加速，尤其在一线城市商业类型的物业始终呈现供不应求的局面。21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔对中新网房产频道表示，因为限购政策，住宅市场的出货量受到影响，尤其在很多三、四线城市，住宅销量受困的情况下，开发商转为开发成本较低、售价较高的商业类地产。

据同策咨询研究中心提供的资料显示，一线城市甲级办公楼租金均呈明显上涨趋势，在商业市场非限购的背景下，增加了投资的渠道和空间。近日，世邦魏理仕发布的2012年优质物业市场回顾中显示，北京优质写字楼整体空置率大幅下滑并带动写字楼资金上升；优质零售物业市场继续扩张，部分成熟运营商运营的项目实现了租金的较大幅度增长。

一线城市商业地产市场表现火热，三四线城市却表现供大于求。《中国房地产报》1月28日报道称，商业地产尤其是二三线城市的商业地产蓝海已然泛红，累积的风险已经越来越多地被理性的开发商和投资者所看清，曾经高烧的商业地产正在降温。该报道称，“宅冷商火”引发了商业用地和商业地产的天量供应，导致在一些二三线城市，面孔雷同的各种城市综合体、商场、写字楼扎堆“血拼”，商铺、写字楼大量空置。

同策咨询研究中心总监张宏伟对中新网房产频道表示，2012年一线城市商办土地因供应缩减，成交情况较去年有所遇冷；二线城市供求相对稳定；三线城市近月来持续出现供过于求的局面，供应大幅放量，但成交不见增加，三四线城市商业地产的开展或存在一定的难度。蔡宇翔认为：“一线城市本身土地资源稀缺，写字楼等商业物业供应也十分有限。而三四线城市土地不是稀缺资源，项目开发建设完毕后，如果空置基本上没有什么价值。”

万科、保利等房企加码商业地产SOHO中国频遭质疑

在商业地产的机遇面前，各大房企纷纷加大商业物业的投资开发比例。据同策咨询研究中心的一份统计资料显示，多家品牌房企将商业地产作为未来房企发展的“正能量”，其中万科除80%开发项目为住宅产品外，其余20%将开发持有型商业物业；保利地产将商业物业投资比例增大到总体投资的30%；复地集团商业地产的投资要占集团约20%的比例。在各大房企加码商业地产的同时，SOHO中国却遭遇了商业地产业绩受挫的困局。

近日，多家媒体报道称SOHO中国去年业绩下滑，为冲业绩北京上海8个项目参与降价促销。针对销售业绩的相关质疑，中新网房产频道咨询SOHO中国内部人士并未得到正面解答，对方称年度报告尚未公布。而业内则有报道称为，SOHO中国产品供应单一是其业绩下滑的主因。

在近日的瑞士达沃斯论坛上，SOHO中国CEO张欣接受采访对业绩下滑给予了回应。她说，“转型之后，我们的焦点现在不在销售上，而是在出租。”随后，SOHO中国董事长潘石屹也在微博表态：“这几天，我看到国内有几家媒体炒作我们去年业绩下滑，我看了一下SOHO的股票在一路上涨，我懒得解释了，张欣在达沃斯做了说明。”

据了解，去年8月16日，SOHO中国宣布向大规模自持转型的发展战略，未来将在北京和上海持有最有价值的办公楼和商业物业150万平米。同时将2012年销售目标调整为120亿元，即使这样SOHO中国还是未能完成年度销售任务，这也是公司连续第二年销售业绩未达标。

业绩两度下滑、上海地王并购风波、高管频繁离职，SOHO中国可谓麻烦缠身。张宏伟认为，“SOHO中国售转租需要比较漫长的过程，尤其是对其资产规模扩张来讲。而高管离职，对企业也或多或少有一些影响。”正如腾讯财经观察SOHO中国专题最后结语所说，“SOHO中国从知名销售型开发商变成持有型开发商里的一流公司难度较大，最近两年销售业绩遭遇‘滑铁卢’使得转型成功的难度愈发增大。未来能否转型成功，还有待观察。”