刘宏长:“白银时代”房企怎样活得更好?

来源:地产中国网 2013-01-29 08:47:00

五大转变提升开发商竞争力

房地产开发企业要求得生存和发展,就必须认清形势,与时俱进,实现五个转变:

一是由盲目购地到积极审慎购地。购地之前要深入调查、精心测算,认真分析地块所处的区域,当地市场的需求状况,土地的性价比,不要认为“捡到篮子里的都是菜”,盲目抢当“地王”。

二是由生产观念、促销观念到市场营销观念。传统的计划经济是短缺经济”,企业可以不问市场需求,能生产什么就生产什么,能生产多少就生产多少。当传统的计划经济向市场经济过渡以后,社会各种产品丰富起来,企业之间的竞争开始加剧,企业为了销售自己的产品而采取各种促销手段,形形色色的广告成为促销的有力工具。而现代营销观念是以市场为导向,市场需要什么就生产什么,虽然也不否认广告的作用,但把市场需求放在第一位。当房地产业进入“白银时代”,房地产开发企业必须加强对市场调研,对消费者爱好和需求进行分析,实现对项目科学的市场定位,生产出适销对路的产品。

三是由“慢慢来”到追求产品品质和生产速度。在房地产开发的“黄金时代”,囤地效益可能大于开发效益;而在“白银时代”,房价虽仍在波浪式缓慢上涨,但涨幅会低于财务成本的增长幅度,时间一长,好地块也会产生差效益。由于竞争越来越剧烈,房地产开发从规划设计到建筑施工的水平越来越高,如果开发速度慢,拖的时间长,就算比较先进的规划设计也会逐渐落伍,成为过时的产品。再加上土地增值税的因素,时间拖的长的楼盘由于地价房价逐步上涨,毛利可能会大一点,但最后效益都通过税收和财务成本归了政府和银行,企业冒着风险搞房地产开发还不如去搞民间借贷。因此,在“白银时代”,房地产开发企业必须在保证产品品质的前提下,加大楼盘的开发去化速度。这是许多优秀的房地产开发企业的成功经验。

四是经营管理由粗放到精细。在“黄金时代”,房地产开发企业经营盲目一点、管理粗放一点、浪费多一点、成本高一点不要紧,房价上涨后,一俊遮百丑,还是能取得一定的利润。到了“白银时代”,如果不注意控制成本,开发企业就可能没有效益,甚至出现亏损。因此,在房地产开发的各环节都要注意节省成本,注意购买的材料和服务的性价比,不能借口“算大账”随意浪费,要“大账小账都要算”,精心策划、严格管理、提高品质、加快速度,这样才会有效益。每个环节节约下来的费用很可能会成为主要经济效益。

五是由重视个别人才到重视人才群体结构。在“黄金时代”,房地产开发的关键是拿地和策划,少数关键人物能力强就行了。到了“白银时代”,虽然拿地和策划仍然是房地产开发成功的关键,但由于需要各个环节的精细经营管理,就需要人才群体的共同努力,需要一个高素质的经营管理团队。

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刘宏长:“白银时代”房企怎样活得更好?
来源:地产中国网2013-01-29 08:47:00
对房地产开发企业来说,过去10年可谓“黄金时代”。这个时期的特征是,买到地几乎等于发了财。即使是原来测算效益不佳的鸡肋地块,存放两三年就可以变成高利可期的聚宝盆。
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