首页>打包商业上市拉低负债率 越秀地产低息融资
来源:地产中国网 2013-01-29 08:20:00 作者:徐学成
商业项目打包难复制
2012年7月23日,越秀地产将旗下IFC整体注入越秀房托的提议获得越秀地产股东特别大会的通过。根据这一计划,越秀地产将IFC作价134.4亿元人民币注入越秀房托,其中包括股权代价88.5亿元、开发贷款45亿元以及少数股东权益9000万元。
得益于这一计划的顺利实现,越秀地产几乎实现了IFC投资回报的一次性收回。据越秀方面透露的信息,这次资本运作为越秀地产增加了约49亿元现金,同时减少了45亿元银行负债,合共获得了额外约94亿元的资金贡献。越秀地产净负债率也因此大幅下降逾30个百分点,降至仅33.5%。
上述计划完成之后,越秀地产还有两次较大的融资动作,包括2012年11月获得了一项3亿港元的贷款融资;此外,去年12月14日,越秀地产又与数家银行订立了一项融资协议,获得最多达38亿港元的贷款融资。
黄立冲表示,目前这个阶段,房托对于越秀地产来说还只是具备了资金套现的功能。但他同时认为,这不失为一次漂亮的资本运作,降低负债率的同时增加了融资空间,这也是越秀地产能以罕见的低利息发行票据的主要原因之一。
“地产+金融双平台驱动应该是上市房企追求的理想模式,但从目前行业发展的状况来看,越秀地产的这种运作手段并不具备普遍的可复制性。”黄立冲强调。
黄立冲认为,类似这种商业物业整体打包上市的模式将产生巨额的所得税,并非所有房企都能接受。目前,一般商业物业的回报率仅3%~4%,甚至低于银行贷款利率。“基金管理人最重要的使命是为投资者带来收益,回报率太低,房托最重要的杠杆功能也就发挥不出来。内地房企在海外发信托较难,H股的房产信托可能还有机会,但目前还存在政策性的障碍和技术性的难题。”
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