瑞安君汇项目销售负责人告诉记者，从2012年11月中旬开始，该项目的成交量就开始逐渐上升。目前累计销售额已达13亿元，瑞安君汇项目是香港上市公司瑞安集团在北京东三环开发的高档住宅项目，目前销售均价高达8~10万元/平方米。

“实际豪宅市场由于客户群相对窄众，客户更加注重产品本身，受外界市场波动影响较小，因此，一直以来豪宅市场的行情相对普通住宅市场都显得更平稳。项目自2011年12月份开盘，从去年整年的成交情况来看，波动都不算大。”上述负责人称。

与瑞安君汇项目类似的是，由昔日“地王”广渠路15号地开发而来的金茂府项目，目前已经基本完成销售，其开发商中化方兴正在研究剩余房源的定价。截至本报记者发稿时，该项目的成交均价在6万元/平方米。

梯级置换“初成”

在部分高档住房完成成交量的“逆袭”之时，北京仍然执行着有史以来最为严厉的限购政策。在北京市人民代表大会召开期间，北京市委书记郭金龙明确表示，北京将主动调控房地产市场，确保中央房地产调控的各项政策得到严格落实。

“由于限购政策的严格执行，在一定程度上，从侧面推动了住房消费的梯级化。”北京四方联达房地产公司总经理杨少锋表示。由于限购政策对非本地户籍居民进行了严格限制，对本地居民的住房保有量也做出了严格限制，因此，“要买新房，必须卖旧房”。

中化方兴、北京万科等企业的销售负责人告诉记者，在金茂府、大都汇、如园等售价较高的高档住宅项目中，在具体的销售过程中，确实存在大量置换和改善型的需求，部分高档项目中约40%以上的购房者，在签约购买本项目前，有过“卖房”的记录，只是距离、时间长短问题。

正因为一、二手房市场之间梯级置换模式的初步形成，导致客户对于高档住房的品质要求大幅度提升。“无论是房企还是项目都要顺应宏观调控政策，以产品力赢得市场。”瑞安君汇项目总经理麦志昌表示，为了满足客户对于品质的需求，该项目在大堂、园林等方面均按照香港标准进行设计施工。

“梯级置换的形成，对于整个房地产市场保持稳定，是有很大好处的，通过置换，可以增加房源的流通总量，从而稳定整体房地产市场的预期，并且使经济实力较好的人完成住房条件的升级换代，他们腾退出的二手住宅又可以满足初次置业者的需求。”杨少峰表示。

不过，面对相对“小众”的高档住宅市场的逆势上扬，政府将如何对待，将是一道复杂的命题。