【地产中国网.独家盘点】 不切实际地追求过高目标，最终只能自酿苦果。

从2008年拿地到2009年开工再到2011年商业主体封顶，广东佛山三水奥特莱斯项目的开业日期一再延迟，截至2013年春节，仍未能开门迎客。这个曾经被寄以厚望的“明星”项目再遮迷雾。

资料显示，该项目物业类型涉及住宅、商业和酒店公寓，总建筑面积1,675,400 平方米，土地面积1,631,200平方米。号称以全新商业模式，在珠三角地区打造风行全球的奥特莱斯世界名牌折扣中心、世界级休闲商业集群、高品质低密度居住社区，同时兼顾当地特色，融合周边然人文景观，打造全新的、多业态并存的城市新中心。“届时每年营业额将达几十亿元，并为当地带来2-3万个就业岗位。”

业内分析说，对市场前景过于乐观，加上追捧的美国outlets模式，脱离国情、省情以及企业自身实力，最终遭遇挫败。因此被评为“最好高骛远的综合体”。（进入专题：2012地产中国“最商业地产”）

开业传闻

资料显示，2008年7月，由法国零售巨头ROSM出资的奥特莱斯名牌折扣店有限公司以2 .26亿元竞得三水区芦苞镇独树岗村委会“九十九岗”979.4亩土地使用权，并计划斥资138亿元建设。项目二期建设用地则在2009年6月以4 .4亿元底价挂牌获得，竞得企业为奥莱旗下多家投资公司组合。

当时，顶着“广东省新十项工程之一、且为当地招商引资和第三产业重大成果之一”的光环，项目于2009年6月28日动工建设，宣称首期将于2010年广州亚运会开幕前开业，成为当地轰动的“大件事”。

谁曾料想，五个月之后，国企巨鳄收购奥特莱斯旗下四间附属企业的股权共同开发三水项目。新股东加入后，国内品牌招商会在广州、深圳等地举行，国外招商也正依托股东英国FREEPORT与法国SCC在开展，招聘工作正在进行前期准备，预计一期于2011年9月开业。

但到2011年年底，据三水区区长与网民交流时透露的信息，项目开业又变成了2012年五一前后。而随着时间推移，项目招商一直存在短板，发展商不得不再将开业延至“2013年春节”。

然而，2012年9月，由于战略调整，上述国企也宣布悉数出让拥有的股权。目前接手该项目购物中心和住宅综合体项目的是Rich Century Development Limited，奥特莱斯名品折扣店、酒店和住宅综合体项目则转给了Fidel International Limited——这让数次易手的三水奥特莱斯，开业成谜。

质疑模式

对于开业遥遥无期，一位不便透露姓名的广州商业研究机构人士认为，除了股权更换频繁影响效率和决策之外，缺乏资源、品牌和区域环境不成熟等也是重要原因。

他说，“首先，以目前三水项目周边的市政情况，国际一线品牌难以进驻。一线不来，二三线、国内商家也不会来；其次，广佛区域由于缺乏名品又毗邻港澳，消费者多在境外消费。若该区域奥莱仍依赖国外品牌发展，那很难成功；第三，‘以住养商’的思维还是传统住宅开发思维，MALL需要大量的资金和人员沉淀，短期不能盈利。这会与原先对商业地产的高回报预期形成阻力和压力，这很考验发展商的实力。”

该人士总结说，“说到底，奥特莱斯在中国的发展，缺乏国外成熟的金融环境、专业人才及大量的品牌资源，光靠发展商自己的资源整合能力，能量是有限的。这就是为什么中国以‘奥特莱斯’命名的折扣卖场达400多家，但算得上真正成功的屈指可数。”

大中华购物中心联盟主席陈智称，“奥莱这种零售文化还没在国人的心目中扎根，很多投资商和开发商对奥莱的认识也处于模糊阶段，把握不准核心概念和难点。以致在具体实施中无法成熟应对，所以会引起市场的质疑。”

对于未来良性发展，广东商学院流通经济研究所所长王先庆则建议说，定位奥特莱斯要理智，目前也不宜一味地追求国际品牌。“珠三角有很多自有品牌，转型本土化或是一个理智的选择。”