今年的纯新盘沿袭了既往的定价规律，既参照相对条件近似的老项目的价格，也把持就低不就高的原则，求的就是一个开门红。

丰台

刚需盘房定位地铁便利

最近，京投银泰再次联手万科，推出了四环沿线少见的地铁上盖综合体项目京投万科·西华府，并以30000元/平方米的价格和纯刚需户型设计引起关注。

该项目虽然总体占地面积较大，但包含25万平方米的公租房、15万平方米的写字楼和商业，以及其它公共建筑面积，实际上可售的住宅面积约为15万平方米左右。

“这个项目虽然在四环沿线，但不会定位在很高端，而且由于借助地铁双线换乘的便利，对市场有较强的号召力，”京投银泰轨道事业部营销总监李金生告诉记者，“目前，北京四环沿线的新增住房资源已经很有限，刚需资源则几乎没有，所以我们的主力户型是80平方米左右的两居和90—100平方米的小三居，定价大约从30000元/平方米起。四环沿线的新房现在低于这一价格已经不太可能了，因此我们的价格会有竞争力。”

据悉，京投万科·西华府位于丰台区科丰桥南，紧邻西四环9号线郭公庄站，项目建设在9号线与房山线双地铁交会的车辆段上方，占地23万平方米，建筑面积约70万平方米。

通州

高端项目将推首层花园下跃产品

位于通州九棵树的K2·玉兰湾是K2地产在通州打造的一个高端楼盘项目，其23000元/平方米—25000元/平方米的均价，在通州来说已算是比较高的价格水平。

不过，即使是已经超过20000元/平方米的价格，该项目的房子卖得一点也不慢。记者了解到，K2·玉兰湾在今年元旦期间开盘，推出1号楼和8号楼，意向客户超过500组，所推售的8号中央观景楼王基本告罄。

现场售楼员表示：“通州的楼市已经回暖了，像我们这种品质的房子卖这个价钱并不算高，现在土桥的房子都奔20000元/平方米了。”

记者了解到，1月4日，华远地产在通州区梨园竞得一块土地，扣除保障房，地价为16000元/平方米。而作为地铁八通线最后一站的土桥，目前附近在售的两个项目中，华远铭悦(论坛相册户型样板间点评地图搜索)项目均价为20000元/平方米，金隅花石匠项目预计2013年春节后推出首层花园下跃产品，均价15000元/平方米—18000元/平方米。

事实上，通州房价早已走出了低谷，新入市项目价格均在20000元/平方米左右。

顺义

石门板块形成新盘集中区

随着去年不少新项目的入市，顺义一改高端区域的形象，成为了又一大刚需供应集中区。在已经形成的马坡、南法信两个新板块之外，今年纯新盘如顺鑫·华玺瀚楟 、中建·国际城的入市，在石门板块形成了顺义第三个新项目集中区。

顺鑫佳宇地产将在今年3月推出顺鑫·华玺瀚楟项目，虽然仅有372套房源，但依旧目前受到了不少购房人的关注。

“我们的户型从70平方米两居到160平方米四居都有，为的就是方便各种需求的人都能买到合适的房子，”该项目销售人员表示，“价格会比南法信现有商住项目高一些，现在的均价是15000元—16000元/平方米。”

位于石门地铁站附近的中建·国际城(论坛相册户型样板间点评地图搜索)也在将在今年3月开盘，与顺鑫·华玺瀚楟 不同的是，中建·国际城拥有26万平方米的体量，虽然未正式开盘，已有了数百名意向购房人。

中建·国际城一期将推出的住宅户型为65平方米一居、70平方米—85平方米两居及85平方米—95平方米三居。至于价格，销售人员表示“待定”，但该区域内不少其他开发商均认为该项目的售价不会低于18000元/平方米。

亚豪机构市场总监郭毅认为，两个顺义新盘的入市主要是缓解了顺义刚需产品不足的状况。“顺义楼市的供需关系非常紧张，而此次供应量的上升，将部分解决这种尴尬。”

房山

长阳核心区又将有刚需新盘

位于长阳核心地区的刚需盘京投银泰上林湾，从去年就不断有开盘消息传出，但直到目前尚未有确定日期。

“因为新近和万科在这个项目上谈合作，所以开盘时间可能调整到今年第二季度，”京投银泰轨道事业部营销总监李金生告诉记者，“在价格还是主要还是跟着市场走，如果周边楼盘都卖20000元/平方米，我们肯定不会卖18000元/平方米；如果周边都是16000元/平方米，我们卖18000元/平方米也不会有人买，我们肯定不会做那个最另类的。”

李金生认为，对于目前长阳很多楼盘的销售人员放出“年后过2万”的说法，不太可能在3月马上实现，购房人的购买力是真实的、有限的，成交量价都有“自然天花板”的上限，不会因为个别开发商定高价就实现全面上涨。

据悉，京投银泰上林湾建筑面积约5万平方米，总共由10栋楼构成，首期打算主推88和92平方米两居、97平方米—132平方米三居产品。

观点

对于今年节后房价的预期，两位一线操盘手和两位专家的观点总体上趋于一致，2013年的房价可能会有理性上涨空间，但非理性暴涨的发生几率很低。

涨价别让刚需族受不了

京投银泰轨道事业部营销总监

李金生

从2012年的市场来看，很多开发商手里积压的库存消化的比较彻底。因此，2012年开局时的“低价格、高库存”的市场冰封期不再会出现在2013年。目前，开发商的心态普遍比较轻松，会更注重追求利润空间的提升，而不很着急卖房。在这种情况下，2012年清一色的“以价换量”局面将被打破。

但现在市场的主力还是刚需购房人，如果开发商微涨、小涨，大部分刚需购房人可能加速出手；但一旦房价涨到了购房人的支付能力之外，这一群体又会迅速的萎缩。

主动权是购房人的了

世联地产北京公司执行董事、副总经理

刘春岩

在经历调控过后，刚需住宅已成为市场的绝对主力产品，开发商定价稍不合理，就可能失去购房人的关注。

房山和大兴两个区域已经成为刚需产品的主力，所以房价不应大幅度提升，只会以微涨为主。而朝阳区板块的特征正在逐渐模糊，价格涨幅不会形成整体效应，偶有高价也只能是个案。

通过世联在2012年统计的购房者信心指数可看出，当开发商价格稍有提升时，购房观望情绪便马上显现，随之便出现销售量下降。可以说，购房人在逐渐赢得市场主动权。

小涨难免大涨难现了

华本城市地产研究院院长

郑丽平

2012年底，北京房价翘尾，2013年一开年，北京楼市又继续呈现上扬行情。

支撑房价上涨的主要因素在于，土地供应方面，北京的土地供应明显不足；与此同时，北京2012年新房成交量同比涨64%，创近三年峰值。这种土地供求失衡的情况已经持续了很长时间，比如北京城区的很多核心区域已没有多少住宅用地可以供应，开发的新项目自然随之减少，会推高这一区域的房价。

预计2013年，北京楼市的房价将呈现小幅上涨的态势，但是不会大幅反弹。

涨一把就走没人买账了

北京科技园置地有限公司副总经理

任靖

目前楼市的“淡季不淡”和二手房的火爆，其实反映的是市场需求的活跃。大量的需求向二手房市场涌入，所求其实主要还是四环以内成熟的教育、医疗配套。

这些需求的活跃，最终会被引导到新房市场上来；由于四环内新增供应已经非常有限，绝大多数刚需购房人的需求还是要在近郊楼市解决。

但是，开发商不能因为楼市上行就抬高房价；如果一味抬高房价，追求短期效应，可能遭致的是刚需群体的“不买账”和更严厉的调控政策的出台。