营口积弱难返

地处渤海之滨的营口，被誉为"百年港埠、河海之滨、鱼米之乡"，但在全国房地产市场地图上，只能算是三线城市。据了解，当地市区新盘开盘两年后，销售面积依然只有20%左右；而正在开发的辽宁(营口)沿海产业基地，更是一片荒地，只见楼盘不见人，一些在建项目甚至已停工。更严重的是，当地几乎所有银行从2012年初就已停止向房地产开发商贷款。当地银行业人士表示，今明两年银行的房地产贷款业务都不太可能开闸。对于营口多家银行停止开发贷的行为，地产研究机构CRIC(克而瑞研究中心)品牌总监黄章林认为，这说明当地楼市的风险已经很严重，如果当地开发商的资金需求一直得不到满足的话，不排除有崩盘的可能性。

连政府部门也看不下去，一系列扶持政策随之出台。然而，积弱难返的营口楼市，颇有鄂尔多斯的影子。上海易居研究院研究员严跃进指出，营口楼市滞销的原因是人口密度比较小，土地供应多，供求关系失衡。有限的市场需求和相对无限的土地供应，构成了营口楼市最大的风险。

“先造城后造市”的苦果

松江大学城位于上海松江新城区西北角，占地约8000亩，是目前我国规模较大的大学园区。由于是在一片农田上规划建造起来的，因而松江大学城多年来几乎是一座“空城”。严格意义来说，上海的新江湾城还够不上像鄂尔多斯这样的“鬼城”级别，但在许多对这个板块熟悉的人眼中，这里也是一个微型的“鬼城”。截至目前，其内部学生公寓和教室等公共设施的使用率较低，区域内的住宅小区空置率畸高，商业租售比约为1/1000，人口导入缓慢。业内人士指出，在城镇化浪潮中，以松江大学城为核心的松江新城区遭遇了片面追求土地和投资快速扩张、人口市民化缓慢的瓶颈。随着该大学城的资产利用率下降，对周边经济的辐射作用也被削弱，在松江大学城房地产投资连年高速增长的背后，是“先造城后造市”的苦果，是概念炒作带来的空城危机。

其实，已经存在的众多“鬼城”带来的负面影响不仅仅在感观层面，地方政府“骑虎难下”的境遇才是最大痛苦。目前的现状是，新城开发规划上造成的先天性不足与缺陷，只能靠后期运作来完善与整改。这意味着新城开发后期成本加大，而纠错的成本往往比用来完善的成本大得多。更何况这样的后期成本更多时候是个无底洞。