【地产中国网·独家报道】在2012年调控依然严峻的环境下,豪宅市场也未能独善其身,成交状况可谓跌宕起伏。从年初每月不到100套的成交量到六七月份市场逐渐回升,再到8月份单月900多套的成交井喷,之后较好的行情一直延续至年尾。据地产中国网统计,2012年,北京成交均价4万元/平米以上新建住宅项目中,有四个项目的年度销售额超过了30亿。
而据地产中国网独家获悉,豪宅服务机构东汇置地投资管理有限公司(以下简称“东汇置地”)近期发布的《东汇置地2012年北京新建千万级豪宅成交蓝皮书》(以下简称“《千万级豪宅成交蓝皮书》”)显示,2012年北京成交均价4万元/平米以上的新建“豪宅”共销售5434套,同比2011年增长了55.43%,而相比2010年增长率则达到了69.13%。而从单套总价的统计数据来看,2012年度北京千万级以上豪宅则销售了2247套,同比2011年上涨20.68%,相比2010年则上涨了15.17%。
所有的数据似乎都显示着2012年北京“豪宅”市场的火热,预示着未来市场的向好走势。然而,长期关注豪宅市场的东汇置地CEO刘东却认为,成交数据的火热并非全部真相,豪宅市场的状况其实并不乐观,其公司的统计监测中心在对2008年至今一手豪宅市场成交数据进行深度分析比对之后会发现,近年来,只有总价在三千万以下的轻量级豪宅成交量处于递增趋势,此价位之上的高端豪宅产品成交状况则呈下滑趋势。
真相一:均价4万以上项目中七成总价在千万级之下
数据来源:《东汇置地2012年北京新建千万级豪宅成交蓝皮书》
按照目前通常的统计口径,销售均价在4万元/平米以上的住宅项目被统称为豪宅,据《千万级豪宅成交蓝皮书》的统计数据显示,2012年均价在4万元/平米以上的住宅销售总量为5434套,其中,千万级以上的豪宅成交量为1484套,仅占成交总量27.31%。也就是说,在均价4万元以上的传统豪宅中,有72.65%的产品总价在千万级以下。
而通过对千万级豪宅群体的成交数据分析发现,2012年千万级豪宅共成交2247套,其中均价4万元/平米以上的有1484套,占66%,均价4万元/平米以下有763套,占34%。
“传统以均价4万元/平米作为豪宅分界线的做法其实是不合理的,随着楼市成交价格的逐年上涨和产品的多元化,4万以上的不一定就是豪宅,4万以下的也不一定就不是豪宅。基于此,我们想重新定义一下豪宅的概念和标准,最简单的方式便是总价原则,即将单套总价在1千万以上住宅理论上定位为豪宅,以此为标准,目前市场上均价4万元以上的项目中,有七成都是伪豪宅。”刘东表示,豪宅的总价标准也不会是一成不变的,随着市场的上升,千万级的价格门槛也应相应调整。
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