王石:2016年万科进入发展新阶段

来源:地产中国网 2013-01-24 12:03:00

地产中国网综合整理 王石在达沃斯接受腾讯财经专访时表示,2015年,万科将全面推行住宅产业化,从2016年开始,万科会进入一个发展的新阶段。

万科押宝住宅产业化

王石认为,住宅产业化是必然的趋势,但目前因为成本过高,以及建筑施工工艺水平仍很落后,这两大因素,在中国还只是刚刚起步。他认为,说万科在“押宝”住宅产业化也可以,因为大家都认为必须要做绿色建筑,问题只不过是什么时候做。“从某种角度上你得押宝,只不过是万科先走一步。”

在达沃斯论坛上,王石表示,中国现在是全世界最大的住宅市场,也在迅速地城市化,每年有1300万人从农村移到城市,需要大量的建筑,需要大量的住宅,需要大量的配套设施,这样就消耗大量的木材。显然再这样下去是不能持续的。所以万科主动地采取减少能源,减少水,减少电,简单来说就是住宅产业化。这个在工业发达国家已经很成熟了。之所以在中国就是万科率先启动了,就是因为它需要的建筑公司收费比较低,工人的技术熟练程度要求比较高,再一个是成本比较高。所以这几个因素建筑公司是不愿意参与的,开发商又觉得成本高很多,所以实际上从2007年投放市场到现在,基本上去年工业住宅化的面积就是274万平方米,相当相当大的一个数量。

但住宅产业化在中国还没有很大的市场,在中国遇到了一些瓶颈。

王石表示,瓶颈主要是两个因素。一个就是成本。第二个是建筑的施工工艺,需要重装备中国这么多年的住宅市场来讲,更多的是亦工亦农,农忙的时候干活,农闲的时候当工人。现在很多技术都是熟练工。第二个是重装设备投入不多。这是第一个,设备的要求和对工人技术程度的要求。这是个瓶颈。

万科真正持续的增长2016年才开始

万科去年销售额已经破了1400亿,这已经是世界上第一个过200亿美元的房地产公司。不禁有人质疑万科的发展是不是已经到了顶峰。

王石表示:在万科成立20周年的时候2004年,我们当时预计十年之后到一千亿,那个时候万科的经营规模还不到一百亿,实际上我们到了2010年达到了一千亿,提前四年。一般来讲过了一千亿可能对这个企业就在玻璃天花板上了,再增长也会有限了。但是就我的观点来讲可能恰恰相反,因为万科进行住宅产业化,进行绿色建筑,到2016年的时候,我们刚才讲2015年万科整个住宅产业化系统完成,应该说万科真正持续的增长是2016年才开始。

王石认为房地产还有很大的空间。房地产是非常特别的行业。比如说互联网、IT,有个腾讯,有个新浪 再有个搜狐其他的就很难再进入了。包括连锁零售有三四家大的,其他家就没有空间了。房地产是不同的。房地产商的地域性非常非常强。所以第一你看不到非常成熟的跨国的房地产公司,基本都局限在国内。第二个你也很难看到在一个比较大的国家,一个房产商在任何城市都有它的影子。比如美国前五大房地产公司,它们的市场份额加起来也就是16%。日本前五大加起来只有20%。中国现在加起来前五大有8%。所以它还有很大的增长空间。即使它占到20%,大头80%还是中小房地产商的。

近年来万科的增长可以用突飞猛进来形容,即使是调控政策从严从紧时期。依然能保证20%的增长,万科靠的是什么管理架构或者是什么管理方法保证业绩增长?

王石认为,万科很主要的一个策略是,做主流消费者刚性需求。我们知道宏观调控中更多的调控是投机性的押注,或者即使不是投机性的,投资性的,它也来给你押注,更多的是高档消费。而本身中国城市化过程中,年轻人需要结婚生小孩的刚性需求是刚性的需求,这是很大的市场。

第二个就是万科更多的集中在东南沿海经济发达地区发展。从地理分布来讲分四块,华东、华南、环渤海、东西部。所以实际上各个不同的经济圈经济发展的情况也不一样,所以万科有四个经济圈,有的可能是增长速度慢一些,有的增长速度快一些,至少每年都有平稳的增长。

第三个刚才专门提到了万科坚持住宅产业化,坚持精装修。所以我们一方面看到这两年宏观调控对房地产市场有些影响,我们应该看到有什么影响,对盲目开发的影响,对盲目投资的影响,但是对真正认真开发的,你瞄准这个市场的,应该是一个机会。这里不妨回应一下你刚才提到的谢国忠对中国房地产前景的悲观,从某种角度上他也是有道理的,因为现在这个价格和人均的城市收入是相悖的,甚至已经到了购买力的20年、30年的工资总额才能买到房子,甚至买不起房。但是好在第一不是全国都是这样的,主要是在一线城市和部分二线城市,这就是为什么中央坚持宏观调控。这两年我个人认为宏观调控见效了。但是如果能持续这样微调,再这样坚持下去,再有两三年房地产软着陆是可能的。

不会把商业当作一个主流产品

近来,万科关于商业地产动作频频,建立北京商用地产管理部,所拿地块商业比例增加。

王石表示,万科从来没有回避过商业,因为现在城市的综合体,住宅只是其中一部分,你不做,就等于你从城市退出去了,但是我们不会把商业当作一个主流产品来做。万科也会涉及一些住宅的新品种,例如养老社区,就我个人感觉来讲,中国如何养老的居住往往和西方相比,中国养老社区搞得如何好,如何提供各方面的保障,这种情况我相信在中国也会有。但是在中国的更多的情况还是混合在一起,养老住宅不会独立存在,更多的是在原来的混合社区专门开一块给老人提供无障碍的交通设施,再提供更多医疗方面的保障和紧急救护的系统。这样一个特点。我相信这个还是和技术生活和文化有关系。因为在西方来讲,18岁之后就要独立于家庭出去了,一直到老年的时候还是独立。所以你不可想象在中国这样一个地方,始终都是两代人在一起,小孩上大学,恨不得陪读去,这在西方是不可想象的。小孩读大学,家长要陪读,这是不可想象的。

“我觉得在中国更多的老年社区是属于孤寡老人,他没有下一代,所以是一个单独的社区。在中国当然也会有小孩,有第二代、第三代单独住,喜欢独立,但是我相信这不是主流。所以应该说万科的重点是在原来的混合住体中增加这样的设施,增加这样的品种,增加这样的服务,应该是这些方面同时在进行。中国市场非常非常大,既使一个很小的单独的老人社区也会有很大的市场”,王石如是说。

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