号称“史上最严厉”的本轮调控2010年启动，一二线城市普遍遭遇限购、限贷等政策重压，三四线城市显示出“安全性”，洞悉市场变化的房企纷纷转向三四线城市。

时至2012年，由于供需不匹配，三四线城市销售放缓，库存压力加剧。研究报告显示，市场风险排名前50位的城市中无一例外，均为三四线城市。

越来越多的地产商重返市场容量更大的一线城市。在此背景下，融创、协信、雅戈尔、阳光城等一批企业杀入上海，作为“新势力”跑马圈地。

三四线城市供应过剩

2010年，万科进入的清远、扬州、南通、嘉兴、昆明、贵阳等12个城市中，只有3个省会二线城市，其他都是三四线地级市，这使得万科三四线城市的年度新增土地量首次超过二线城市。

保利地产也在2010年全面进军三四线城市，共新进入11个三线城市，为历年之最。

数据显示，2010年全国商品房销售面积冲到了10.43亿平方米的历史新高，但一二线城市的成交量占比却降到35%的历史新低，三四线城市的成交量逆市上升，占比达到64%的历史新高。

时至2012年，这一现象发生反转，在库存重压下，三四线城市的销售放缓，地产商开始重返一二线城市。

业内人士介绍，2012年一二线和三线城市的市场走势分化明显。2012年下半年以来，一线城市房价反弹，目前全国一二线城市房价已连涨数月，但三线城市的住宅库存量仍高于2010年一季度，很多中小城市不仅成交量下跌，房价也低于2011年。

研究报告显示，市场风险排名前50位的城市中无一例外，均为三四线城市。业内人士强调，进入三四线城市要非常谨慎，这些城市有限的客户需求、市场需求和相对无限的土地供应，构成了这些城市房地产市场最大的风险。

中坤集团董事长黄怒波认为，三四线城市的楼市普遍存在供应过剩问题，供应过多，购买力不足，房价自然下跌。

房企重返一二线城市

三四线城市市场增长乏力，大型房企开始调整投资布局。2012年，保利、恒大、金地等多家品牌房企均将侧重点放在一二线城市。

相关数据显示，万科在2012年1-10月新增项目44个，其中，在北上广深等一线城市新增项目7个，支付的权益金额76.36亿元，约占整体拿地资金投向的1/3。

另一龙头房企保利地产也在一线城市大规模拿地。保利在2012年拿地18次，土地成交总价为276.8亿元，其中在一线城市北京、上海各有两块，土地成交总价为110.8亿元，占比超过四成。

中原集团研究中心的数据显示，从标杆房企拿地数量来看，2012年1至10月，一线城市占比20%，二线发达城市占比21%，二线发展中城市占比42%，三四线城市占比18%，其中二线发展中城市占比最高。

恒大集团董事局主席许家印日前透露，恒大将改变策略转战二线城市，未来将逐步加大二线城市的购地及销售比重。

碧桂园董事局主席顾问张勇平也公开表示：“对于拿地，碧桂园一贯倾向低成本的二三线城市，但当前的市场环境并不好判断，碧桂园也将视行业发展和公司走向，适当进军一二线城市。”

土地争夺战升级

原本长期深耕二三线城市的房企也加入到一线城市的“土地争夺战”中，上海被视为首选市场。

最具代表意义的当属融创，2012年6月，融创与绿城宣布组建高端地产合作平台上海融创绿城控股有限公司。借此，融创以合作者的身份进入上海市场，随后分别于去年7月和9月在浦东塘镇摘得两幅住宅用地。

融创中国董事长孙宏斌表示，融创一直计划进入上海，本来预计需要10年甚至更长时间，但借助绿城的品牌，融创迅速完成进入上海的目标，今后还会继续在上海拿地。

协信、阳光城等企业也纷纷在沪“跑马圈地”。2012年8月和9月，总部位于重庆的协信集团分别在虹桥商务区和闸北各摘得一幅土地，共耗资26亿元，正式宣布进入上海市场。

协信方面表示，入驻上海是看好这个中国的经济、金融和技术中心的发展潜力，希望在上海占得一席之地。

2012年11月，阳光城将地产总部迁至上海，并在一个月内连续拿下两宗地块。阳光城品牌部相关负责人告诉记者，公司将继续在上海拿地。

此外，雅戈尔也将迎来旗下上海首个项目的正式开盘。2010年，雅戈尔以33.93亿元摘得长风8号东地块，如今该项目样板间已正式开放。雅戈尔置业负责人表示，企业针对长风8号项目共计投入50亿元，力求将其打造成标杆性项目。

针对在2012年不断涌现出的上海地产“新势力”，同策研究部总监张宏伟表示，对于任何一家成熟的地产公司而言，在上海这样的经济中心城市拥有项目，对企业的品牌影响力将产生非常积极的作用。此外，上海房地产市场的水平相对较发达，企业在此进行项目开发和营销所累积的经验对更有利于企业的发展。

融创：携手绿城谋双赢

为了绿城的发展，绿城中国董事长宋卫平选择了“割肉求生”的方式，将包括上海在内的长三角9个项目的部分股权出让给融创。借此，融创以“合作者”的身份进入上海市场。

2012年6月22日，绿城中国与融创中国联合宣布，绿城与融创将组建高端地产合作平台上海融创绿城控股有限公司。

根据协议，绿城和融创双方以1比1的比例共同出资20亿元成立合营公司，暂定名为上海融创绿城控股有限公司，由融创方面主导。

合营公司收购了绿城中国在上海黄浦湾、上海玉兰花园、苏州御园、苏州玫瑰园、无锡玉兰花园、无锡太湖项目、常州玉兰广场、天津蓝色海岸等8个项目中所持有的全部股权。

同时，融创还将直接收购绿城上海玫瑰园的50%股权。整个交易，融创将向绿城支付33.72亿元。这是融创进入上海市场的第一步。

随后，融创继续在上海拿地，加速扩张。

2012年7月25日，融创绿城以16.44亿元拿下离上海玉兰花园仅一路之隔的浦东新区唐镇新市镇A-03-11地块。

2012年9月13日，融创绿城又以8.34亿元摘得浦东新区唐镇5街坊180/1丘住宅地块。

融创中国董事长孙宏斌表示，融创一直都有进入上海市场的打算。一方面是因为融创长期以来都特别看好一线城市，尤其是像北京、上海这样的城市；另一方面，在市场好的时候北京、上海这样的城市投资机会非常少，但在调控的背景下，这样的市场机会反而会比较多。

2013年1月7日，融创中国发布公告，公司2012年全年实现合约销售金额356.4亿元人民币，同比增长86%，合约销售面积约200万平方米，合约销售均价约17800元/平方米。

“与绿城的合作对于今年的业绩有较为明显的贡献，相信未来几年的业绩会更加受益于这项共赢的长期合作。”融创中国董事长孙宏斌表示，由于在安全性上下了很多工夫，目前融创的现金流状况良好。

“账面上超过100亿元的现金依然能够支持公司在北京、上海继续获取优质土地。”孙宏斌乐观地表示。

有分析师指出，此番融创和绿城联手是各取所需，融创是为了企业扩张，绿城则是谋求资金，摆脱高负债压力。就企业形态而言，两家企业是能够形成互补的。

该分析师强调，融创在项目定位、项目整体运营、营销管理和资本运作方面的能力较为突出，而绿城一直以来专注不计成本地打造精品、独创绿城园区系统服务精神，连续多年一直是客户满意度最佳的品牌，两家理念相同的公司合作有望在未来上海房地产市场中占据领先地位。

阳光城：“三高”模式迅速扩张

2012年11月18日，福建起家的阳光城地产将企业总部正式迁到上海，宣告其将发展重心转移至上海。随后，阳光城一个月内在上海土地市场连下两城。

相关公告显示，2012年11月15日，阳光城公司全资子公司福建阳光房地产开发有限公司与福州市马尾区乐鹏商贸有限公司，联合以2.7925亿元竞得上海罗店新镇E4-1地块，折合楼板价8000元/平方米，其中阳光城占51%权益。

2012年12月6日，阳光城全资子公司福建阳光房地产开发有限公司与福州欣美达投资发展有限公司，联合以3.05亿元竞得嘉定区嘉定新城C11-2地块的国有建设用地使用权，楼面地价6680元/平方米，溢价48.5%。

对此，阳光城集团董事局主席林腾蛟表示，阳光城此前在浦东金桥开发了上海天骄大厦，但目前并没有住宅地块，这次把总部搬到上海，可以说是一次战略升级，主要在于依靠上海的金融中心地位和区位优势，着眼全国。

林腾蛟同时强调，上海是一个市场化程度比较高的核心城市，在未来几年的布局中，除了深耕福建大本营之外，阳光城将重点开拓上海、山东及江苏等沿海城市，并根据销售回款情况和公司实际资金在上述地区拿地。

值得一提的是，现阶段，阳光城已经完成了企业的人才重组。相关公告显示，以龙湖地产原执行董事、运营总经理陈凯为首的新管理团队已到位，将强化阳光城的企业管理。

业内分析师表示，阳光城一直秉承着高杠杆、高周转、高成长的“三高”模式。一方面，高杠杆支撑高速扩张；另一方面，通过高周转带来现金流来支撑高杠杆，最终带来销售、业绩快速增长。目前阳光城的人才重组则是为了有效借鉴龙湖的经验，为企业持续高周转道路做好准备。

阳光城全国销售总经理王锋指出，现在的阳光城让他想起了2005-2007年的龙湖地产。当时他刚进龙湖，龙湖在2005年以十几亿的销售额排在重庆第一；2006年龙湖开拓成都市场，当年销售额做到20余亿元；2007年又开拓第三个城市北京，销售额已接近百亿元，实现了高速成长。

王锋强调，未来的内地地产业会像香港一样日趋集中，大公司的优势在于抗风险能力强，腾挪空间大，阳光城目前是“小心驶船，快速划桨”，通过高效管理，保持较高的周转率，实现快速成长。

林腾蛟指出，闽商向来注重稳健经营，目标高远但不冒进，因此公司每拿一块地都经过严格的评审，对收益风险做全面评估，这并不是单个董事会成员能决定的。

2012年开始，公司将与房地产基金合作有利于降低融资成本，今后还将引进其他方面的资金，实现融资渠道更多元、更优化。

协信：商业为媒抢滩上海

2012年10月26日，总部位于重庆的协信集团在上海召开新闻发布会，宣布公司正式进入上海市场。

事实上，在上海的土地市场，协信早已有所行动。

2012年8月22日，协信地产迈出了进入上海的第一步，以13.07亿元底价竞得上海闵行区虹桥商务区地块，占地面积为4.5万平方米，折合楼面地价11483元/平方米。

时隔一个月，协信集团再度出手上海土地市场。2012年9月20日，协信集团旗下的重庆协信远达商业投资发展有限公司摘得闸北区474街坊1丘地块，当天以12.6亿元成交，折合楼板价7500元/平方米。地块东至平型关路，西至寿阳路，出让面积为56109.3平方米，容积率为3.0，系商办用地。

在土地性质上，协信均选择了商业用地，此举与该企业的专业领域相符。

早报记者了解到，协信集团在商业领域已有近十年的开发经验，在成都、重庆等地均有大型商业项目落成。

另外，按照协信的初步规划，上海两个项目都会打造成“星光系列”产品。

“星光系列”是协信第三代商业综合体产品，主要包括定位为高端奢侈品中心的“星光68广场”、定位为中高端都市时尚购物中心的“星光时代广场”以及定位为品质生活方式中心的“星光天地”三大品牌。

协信地产CEO刘爱明表示，商业地产风险较高，不像住宅产品，卖掉就“完事”，需要长期经营，需要很高的商业运营能力，要跟得上消费的潮流，不断创新，才能保证长盛不衰。

“协信的商业地产重点在"商业"上，不像其他企业重点在"地产"上，以销售产品为主。协信地产希望以"星光系"商业地产为基础，打造协信全国化发展的核心竞争力。”刘爱明说。

目前，在协信的土地储备中，住宅产品占到了60%-70%，非住宅类的土地储备在30%左右。

此外，刘爱明强调，取得商业地块进入上海只是协信的第一步，“用两块商业用地叩开上海的大门只是一个开始。”未来企业还有继续深耕上海的愿望，希望继续在上海拿地，并不局限于商业地块。

刘爱明在接受早报专访时表示，协信未来在上海也会做住宅产品，目前已经在考量，虽然还不能具体透露是哪些区域，但协信在未来3个月内还会拿地。

协信集团董事长吴旭也表示，上海是国际化大都市，是全国的信息化中心、金融中心，协信进入上海市场不只是做几个项目，进军上海将为协信以后的发展奠定基础，让协信在开发能力上有所提升。“这比做项目更重要。”

雅戈尔：长风8号地王决战

2010年9月，甬商巨子雅戈尔正式落子长风核心区，以26000元/平方米的价格，一举创下当时上海的单价地王纪录。

其实，在更早的时候，雅戈尔就有进驻上海市场的打算。

雅戈尔置业董事长蒋群此前在接受早报专访时说：“雅戈尔的领军人李如成总裁是上海知青，雅戈尔在改革开放初期更是通过与上海一些服装企业联营而得到迅速发展，我们和上海有着分不开的缘分。”

蒋群同时表示，从发展战略角度来说，雅戈尔置业专注于长三角重点城市的深耕细作，上海是长三角乃至全国的经济核心城市，进入、扎根并做好上海市场，是雅戈尔置业长三角战略的重要环节。

时隔两年，2012年12月底，雅戈尔长风8号项目正式公开样板区，借此拉开雅戈尔置业集团在上海的首秀大幕。

这是雅戈尔在上海的第一个项目，蒋群表示，长风8号作为雅戈尔在上海的处女作，有它独特的使命感。“我们想用超前的眼光打造出一个地标性建筑，毕竟雅戈尔置业为此投入了几十亿元。”

高价地当然会给开发和销售会带来很大的压力，这就要求我们在产品创新和经营管理上做得更好，倒逼我们不断提升打造产品的能力，进一步提高核心竞争力。

业内专家普遍指出，雅戈尔在上海的首次亮相并不容易，长风板块的内部竞争将会给项目销售带来不小的压力。

同策咨询研究部总监王巍立表示，2010年，长风板块推出了多个优质地块，长风生态商务区更是上海市首批重点推进的九大现代服务集聚区之一，因此云集了诸多大型房企，并先后诞生了上海总价、单价地王，同质产品势必会引发激烈竞争。

王巍立进一步分析称，中海紫御豪庭地块是曾经的总价地王，在2012年销售飘红。雅戈尔淡季蓄客，两大地王对决的结果有待观察。

面对市场压力，雅戈尔则显得十分淡定。

上海雅戈尔置业有限公司总经理钱平告诉记者，作为雅戈尔置业入沪的第一个作品，企业倾入了巨大的精力，这个项目的10栋建筑，公司已经投资了近60亿元。无论这个项目是否有所亏损，必定要将雅戈尔置业的品牌带给上海，引进与绿城、星河湾等豪宅有明显差异化的生活居住感。

此外，钱平指出，雅戈尔之前长期在宁波开发高端住宅项目，目前占据着宁波近三成的高端市场份额，有着丰富的开发经验。2013年，企业将一体化推出所有的产品，有信心将会用雅戈尔置业的精工细作刷新区域的标准。