“目前大多数开发商的方式都是对综合体进行简单的复制，单体开发较多，”上述业内人士指出，其招商的定位大都集中在普通消费群层，但消费内容并没有详细的区分，“综合体缺乏核心竞争力，难以形成消费的忠诚度。”

不仅如此，这些综合体还动辄打出5A甲级写字楼、5星级酒店的旗号，“但事实上，无论从招商、设计，还是从消费结构上来看，项目并不具备这样的吸纳能力。”他表示，而开发商前期定位不明晰，规划不足也是综合体同质化的导火索。

商业地产专业开发商阳光新业副总裁吴尧称，商业地产与住宅开发有着完全不同的定位、设计与运营，有些综合体单从定位和设计来看，已注定必然要失败，再怎么修修补补也难逃关闭或并购的命运。

开发商和政府均不专业

有些综合体目前的尴尬局面，首要原因归于开发企业的不专业。

“在武汉市场，大部分综合体的开发商都是由以往纯住宅开发商转过来的。”上述业内人士指出，比如福星惠誉、双环房地产等。成功运作一个商业项目，除了前期的规划定位要符合实际消费需求外，更重要的在于后期的招商定位和人气的培养，“多数住宅类开发商并不具备这方面的经验和人才。”吴尧表示，有些商业项目位置不错，但公司的招商能力和专业人才缺乏，后期运营必然困难重重。他预计，3年以后，将有一批商业地产项目不得不请其他专业公司来进行管理，怕就怕有的项目先天不足，即使优秀的商业管理公司也回天乏术。

多数商业开发商强调现金流快速周转。“哪块赚钱来哪块。”中国指数研究院华中分院副总监李国政指出，综合体的开发商拿的土地大都是综合用地，将其中的商铺分割成10平米左右的小块出售，更利于投资，有利于加快企业现金回流。

世邦魏理仕华中区董事总经理伍嘉乐认为，住宅开发商全部做住宅，售完即收手，虽能获得较快的现金流，但难以积累固定资产，对上市公司在资本市场融资不利，反之，通过商业销售，部分持有物业的方式，能暂缓这种局面。

政府规划是开发商扎堆综合体开发的另一个重要因素。

“现在很多地方政府在地块规划中会明确要求配比一定的商业。”一位房地产开发企业负责人表示，城市综合体是对土地价值的最大利用，但这种商业比例基本都由各区自己来确定，导致在各区交界处，有多个综合体出现。比如武汉徐东大街两侧，属于武昌区、洪山区和青山区的交界线，周边除了以往的中商平价、销品茂外，还新增了福星惠誉和东湖春树里两个大型商业综合体。

伍嘉乐也表示，综合体对于拉动当地就业、税收等比住宅更有优势，但若能在全市基础上统一规划，方可避免区域性的过剩和同质化。