广州商业地产项目，鑫耀大厦1-4层裙楼可谓命途多舛。

该项目由广东耀华房产开发有限公司（下称“耀华”）开发。为将物业顺利出售，耀华与代理商广州伟国投资集团有限公司（下称“伟国”）签订了包销合同，伟国要包销回款3亿元；伟国若超额完成销售，超出3亿元的部分无论是资金还是物业都归伟国所有。

伟国将物业包装命名为万丽国际皮具城，以高额返租为诱饵，将商铺以原价2倍多的价格出售。后伟国因非法集资案东窗事发，资金链断裂，被迫破产。

开发商耀华经过权衡后，最终出面收拾残局，处理该项目返租问题，并顺势将伟国未售物业纳入囊中，并改名为耀桦国际皮具城。

然而，更令花高价买商铺的业主们想象不到的是，由于耀华内讧，无心管理商铺，又将余下物业打包变卖给宝达投资。然而宝达投资也是无心持有，找来新的代理方再谋变现。

新的代理方越和集团却变本加厉，不仅打出高额返租的噱头，还声称40年总收益将高达36.9倍，并将该项目更名为“越和国际皮具城”。

然而，多次遭变卖的越和国际皮具城能否改变命运仍是一个未知数。

知情人士称，由于签订高额返租的主体不是开发商，开发商在事发后往往能置身事外。

就这样的质疑，时代周报记者采访了耀华办公室主任袁龙。他说：“这些事情我都不是很清楚。他们（指第三方）有不利的说法就不利吧，公道自在人心。”说完便匆匆挂掉电话。

一转手卖价高了一倍多

桂花岗皮具商圈，坐落着数十家皮具城。

2013年1月18日，已经更名为越和皮具城的鑫耀大厦1-4楼裙楼打着“三元里全球皮具之都唯一在售”的旗号招徕买家，并以“高额返租”作为诱惑。

这一幕似曾相识。2010年1月，万丽国际皮具城在伟国的操纵下就是以“高额返租”作为诱惑吸引小业主来购买。只不过，伟国却最终遭遇覆灭。

据悉，当年，为将商铺卖出去，耀华地产与伟国签订包销协议，主要内容为：伟国一次性缴纳保证金4000万元；无论伟国以单价多少出售，伟国要包销回款3亿元。

耀华通过这种手段，顺利将鑫耀大厦的商铺转手。而伟国却看中了里面的巨大利润空间。

因为处于桂花岗皮具商圈，所以伟国将鑫耀大厦的商铺包销后，将其命名为万丽皮具城，成立了广州万丽皮具市场有限公司（下称“万丽公司”）进行管理。当时出售的商铺是318间，建筑面积为8000平方米左右，以3亿元左右的总价计算，这些商铺的单价约4万元/平方米。

伟国为销售商铺，经包装后，承诺5年内享受8%的返租。而当时买家签两份合同，一份是商品房买卖合同，公司是耀华地产，一份是租赁合同，公司是万丽公司。

伟国当初只出售了160余间商铺，至于原因，时代周报记者采访中得知这样一个版本：伟国已向耀华回款了3亿元，因为单价很高，所以伟国实际收益甚丰，如果再销售回笼资金，怕耀华反悔，剩下的商铺就自己持有。

商铺业主张先生对时代周报记者表示，他的商铺是在2010年1月份买的，商铺在四楼，但是单价是10多万元/平方米，当时卖价便宜的也有5万元/平方米，有些临街首层铺面可高达40万元/平方米。如以这样算来，伟国一转手，就赚取了一倍多甚至是数倍的利润。据粗略统计，伟国诈骗的资金接近10亿元。

然而好景不长，8月中旬，伟国的董事长杨卫国涉嫌非法集资，被广州市公安局经济犯罪侦查支队正式控制人身自由，并查封了银行账户。

伟国式金融传销

伟国的前身为广州博宣文投资有限公司，成立于2004年，原始股东并不是杨卫国，而是另三位自然人，注册资金1000万元。2006年，杨卫国接手全部股权。

从2007年开始，伟国集团在未取得从事金融业务经营资格的前提下，组成庞大的招商经营团队，将承租来的物业，装修成伟国服装、精品、鞋都、数码等商贸城。通过出租1-15年经营权，一次性投资返租，年回报率可达8%-30%，同时以期满后一次性返还本金等作为诱饵，在2007年6月-2010年10月，先后诱骗1249人签订租赁合同、委托投资经营合同，非法吸存公众存款3.47亿余元，造成918人损失2.62亿元。工商资料显示，伟国的营业执照在2010年12月2日被吊销。

与常规的产权铺返租不同，伟国采取的手法是无产权商铺返租：将某产权物业整体租赁下来，一般签15年以上的合同，再将使用权出售给小投资者，并许以高额返租回报，同时也将部分商铺以一定的租金出租给经营者。

这样一来，伟国有两大资金支出：一是物业所有方的租金；二是投资者的返租。而其却从投资人那里一次性拿到了一大笔钱。伟国真正的目的不在于经营旗下的物业，而是拿着从投资人那里融来的资金去做别的投资。“伟国所做的其实是金融传销，利用高额返租回报把投资客的钱圈进来，前面人分后面人的钱，传到最后无法维持下去，投资者就倒霉了。”知名地产专家韩世同表示。

2009年，伟国向长沙扩张，地处长沙的广州服饰城招商。然而因资金链断裂，返租未兑现，直接导致广州服饰城运作基本瘫痪。此事件迅速产生连锁反应，波及到了在广州的伟国，也让包括广州在内的其他项目的数千投资者陷入恐慌。

伟国在广州有三个商贸城项目，分别是伟国商贸城、伟国鞋城和伟国通讯数码城，这三个项目就有5000多个商铺。

2009年8月中旬，一纸《告客户书》落在投资者的手上，《告客户书》称，因伟国经营出现问题，致资金紧张，政府部门已冻结了伟国集团及其股东的所有财产，控制伟国的老板及核心人员的人身自由，并正协商解决办法。

9月份，处于保外就医期的伟国老板杨卫国现身，称“过往投资了无产权商铺并非我的问题，主要是商铺多是村产业，本身并无产权证” 。

而伟国的余波从无产权物业殃及有产权物业，万丽皮具城业主同样没收到返租，且早已过了租赁合同的约定开业期，但万丽公司的老板却悄然失踪，租赁合同同样成为一纸空文。

广东唯杰律师事务所律师王美舟向时代周报记者分析，高额返租的特点是，签商品房买卖合同和租赁合同的不是同一家公司。建设部在《商品房买卖管理办法》中禁止返租销售，换一个管理公司返租只是一种手段，也是在打擦边球，规避法律。但是，这类管理公司却多是由开发商成立，当然不排除代理商因为包销利益巨大而自己成立管理公司。这类公司经营成本很低，出事后，可以注销，也可另设新的公司来替代，就是所谓的皮包公司。

但是，买家却最容易陷入高返租的温柔陷阱。“一是返租租金很高，买主会认为其实际支付金额并不高。二是买家将开发商和管理公司混为一谈，实际上管理公司却没经济实力。”王美舟对时代周报记者表示。

一位不愿具名的知情人士对时代周报记者表示，高返租的另外一个潜规则是，在商铺没卖完之前，承租公司返租是正常履行，但是一旦商铺卖完了，承租公司有可能停止支付，高返租只是一个为卖铺而专门制造的幌子而已。由于签租赁合同的并不是开发商，开发商在事发后往往能置身事外。

耀桦皮具城再被变卖

然而，伟国事件发生后，耀华却不得已站了出来。

当初伟国销售商铺后给耀华的3亿元资金中有2.5亿元被耀华的大股东抽走，而耀华的资金账户也被冻结，抽走的2.5亿元很可能被定性为赃款，余下还没有来得及销售的158间物业也被查封。

不得已之下，一直在观望的耀华终于站了出来，一方面起诉伟国，撇清与伟国的关系，称对方只是代理商；同时声称其对返租合同不知情，而另一方面却给伟国老板一笔费用，与其达成协议，使其不反诉，促其出局。

按照当初的包销协议，未售的158间物业应是归伟国所有。但耀华为将其解封并据为己有，却让负责大厦住宅管理的物业公司广州鑫耀物业管理有限公司（下称“鑫耀物业”）出面，履行业主与伟国的返租协议，利益得到保障后，业主不再提起诉讼。而耀华账户和余下物业也被解封，被抽走的2.5亿元资金也可以安全运作。

“当时我们是和万丽公司签的租赁合同，但是这公司垮掉以后租赁合同就被耀华收回去了，换成了和鑫耀物业签租赁合同。”上述商铺业主张先生对时代周报记者表示。

2010年12月29日，耀华给商铺业主签订了一份承诺函，内容是：“我司未出售的158间商铺在5年租赁期内，用于承担签订《租赁合同》的担保，在2015年7月27日前保证不销售，如果销售，则保证以销售回笼资金优先一次性支付业主全部剩余租金。”

此后，耀华将皮具城改名为“耀桦国际皮具城”，重新定位包装。但是直到2012年3月28日，耀桦皮具城才正式开业。但此后耀华却几乎无作为，放任皮具城的经营。而随着周边市场的迅速扩容，耀桦皮具城商家客流量被分流，生意极为惨淡。2012年11、12月，一些商家不得已与耀华皮具城签订了退场协议。

耀华无心经营的背后，与其内部纷争紧密相关。耀华大股东独自抽走2.5亿元资金，引起了小股东极度不满，接走剩下一半物业。不过其却无意持有，而是寻求买家，后将这些物业以1亿多元一次性卖给一家名为宝达投资的投资商，再次置身事外。但是宝达投资亦无心持有，再次找来了新的代理商出售余下物业，耀桦皮具城再次被变卖，随后更名为“越和皮具城”。

越和操作手法如出一辙

耀桦皮具城被变卖后，越和集团以40年总收益近37倍来吸引人购买，其手法和伟国如出一辙。

越和国际皮具城一楼的大厅，被暂时包装成销售中心，2、3、4楼已经人去楼空，原有租户或已退场或暂时退场。该皮具城于去年12月底开卖，计划在今年4月1日正式开业。该项目对外声称投资组合方是耀华地产和宝达投资，宝达投资的子公司置佳商业负责商铺的全程营销，代理方是越和集团，但是产权却归宝达投资所有。

“你不用担心场子旺不起来，越和都是带着5000万元资金进场的，是自负盈亏，所以，他一定会做旺这个场的。”越和皮具城销售主管何汶诺对时代周报记者表示。

越和国际皮具城平面图显示，目前仍是318间商铺，而现在所出售的商铺，就是当初伟国未售、后被耀华收走并承诺不卖却卖给宝达投资的158间商铺。

而这些商铺的出售手段仍然类似，即买主与宝达投资签订商品房买卖合同，但是却需和越和签订租赁合同，以越和承担返租。并且所有商铺须由越和统一经营管理3年，3年内买家可享受返租，分别为4%、6%、8%，3年后买家可自行处理。

该皮具城销售中心表示，除其中150个商铺的产权不出售，经营收益由宝达投资和越和集团五五平分外，其余都出售。

而当记者问及当年伟国卖出的商铺怎么处理时，何汶诺却对记者如此表示：“我们接手前，这皮具城其实是没人管理的。伟国是经济犯罪，实际上他们出售的仅仅是经营权，并且伟国出事后，钱都已经退了。现在我们卖的商铺是有40年产权的，产权证买后30天就可以拿到。”

这明显经不起推敲，越和国际皮具城一半商铺是由当初160名业主签《商品房买卖合同》买下的，直接享有产权，只不过还没拿到产权证。而商铺的业主以及鑫耀大厦的一部分住宅业主也以耀华地产迟办房产证为由提起诉讼，早已立案。而据接该案的律师称，房产证很快就可以拿到了。

“返还的租金是没断，但不知道以后怎样。有一点是，当初耀华以承诺不出售余下商铺作为租赁合同的担保，如果出售就一次性付给我们剩余租金。但现在越和国际皮具城出售的商铺就是以前余下的，耀华违约了，但是却没有一次性付余下租金，现在一直是僵在这里。”商铺业主张先生对时代周报记者表示。

目前越和国际皮具城的均价至少在12万元/平方米以上，且临街首层的价格更是天价。宣传单列出的投资金算盘显示：“商铺40年可取得租金7867万元，顶手费约3190万元，总收益高达11057万元，40年总收益高达36.9倍以上，平均每年翻1番。”

但是，越和国际皮具城今后的经营情况才是关键，否则，这些理想的收益数据都是浮云。越和国际皮具城销售主管表示：“越和一直是做一个旺一个，之前有成功案例在先，越和经营的商铺市值有10亿元左右。现在越和更是自负盈亏，每年又保证有一定量的广告投入，一定会做旺。”资料显示，越和运营的项目有中六电脑城、越和仰忠精品批发商场、广州越和（国际）眼镜城等。

虽然眼下夸得天花乱坠，但是经历几番纠葛之后，越和国际皮具城的未来走向，仍是一个未知数。

（来源：时代周报）