乐购案启示:小心商业地产“地雷”

来源:地产中国网综合 2013-01-24 08:39:00

据华夏时报报道,曾璇是北京鹏程万丰商贸有限公司(以下简称“鹏程万丰”)总裁助理,最近,他一直在为一桩官司奔波。官司的起因是鹏程万丰于2008年与乐购特易购商业(北京)有限公司(以下简称“乐购”)签订的一份租赁合作协议。

根据协议,乐购租赁鹏程万丰的店面,但缴付租金的先决条件是周边商铺营业率必须达到70%以上。而在2012年,由于营业额下降,部分商户退租,周边商铺的营业额一度低于了70%,以此为由,乐购拒绝缴付他们9个月的租金1331万余元。

合同中规定的“营业率”,换个角度理解其实就是“空置率”。事实上,2012年全国许多地方都出现了商业地产高空置率的情况。据世邦魏理仕统计,2012年一线城市的办公楼空置率为7.94%,二线城市的办公楼空置率则达到20.7%;其中,成都的办公楼空置最多,接近400万平方米,空置率高达34.6%。

商业地产空置率为何走高?有人将其归结于电商冲击。但在商业地产联盟副会长兼秘书长王永平看来,主要原因还在于供给的过剩。据世邦魏理仕统计,2011年全球在建的购物中心达2960万平方米,其中有50%在中国。

一桩空置率引发的官司

鹏程万丰于2003年成立,原本从事钢铁行业,但在席卷全国的房地产大潮中,他们也决定试水一下商业地产。2006年6月,该公司拍得北京市丰台区育芳东里5号地块的土地使用权,并在该地块上建设了北京鹏程万丰商贸中心广场,又称“瑞逸时尚购物广场”。

2008年,商场即将建成,招商工作也开始启动。虽然他们请来一位原北京翠微大厦股份有限公司的招商经理坐镇,但整个招商团队仍然欠缺专业性,这为以后的发展埋下了隐患。当时的招商团队为了追求高招商率,把租金压得很低,只有7-8元/平米/天,这一数字甚至低于很多写字楼的租金。

除了租金,更多问题则集中在与乐购的合作上。2008年9月28日,鹏程万丰与乐购签订《合作协议书》,将商场一层、二层、三层总计约1890平米出租给乐购用于开设大型超市,年租金约为1518万元。协议里约定了很多对鹏程万丰不利的条款,包括:乐购可将店面转租给其他商户,鹏程万丰无权干涉。最关键的一条则是:乐购缴付鹏(博客,微博)程万丰租金有一个先决条件,就是周边商铺的营业率达到70%以上。

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乐购案启示:小心商业地产“地雷”
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据华夏时报报道,曾璇是北京鹏程万丰商贸有限公司(以下简称“鹏程万丰”)总裁助理,最近,他一直在为一桩官司奔波。官司的起因是鹏程万丰于2008年与乐购特易购商业(北京)有限公司(以下简称“乐购”)签订的一份租赁合作协议。
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