中国经济网上海1月22日讯（记者李治国）今年首次易居论坛“2013年全国房地产市场走势预测”1月21日下午在上海举行。与会者对2013年的房地产市场持乐观态度，认为在市场短周期步入上行通道后，即便是有新政打压，楼市也不可能立即大幅降温，2013年震荡上行加高位盘整的可能性较大，即便市场逆转为下行，最快也得到四季度，而2014年则存在较大的市场下行风险。

房地产业将维持稳态、温和发展

著名房地产经济学家、上海易居房地产研究院院长张永岳教授就2013年房地产市场趋势概括指出，“相对平衡、稳态发展”是未来两年房地产行业发展的主要目标。张永岳从三个方面进行论证。他表示，第一看时代，房地产业依然处于战略机遇期。“中国社会仍然处于快速发展的时代，房地产业依然处于战略机遇期”。其一、在全球范围内，2012年我国GDP 7.8%的增速依然处于高位，并且在可望的时间内还将保持7-8%的速度持续前行；其二、中国仍然处于一个工业化现代化的快速发展的通道之中；其三中国仍然处于一个城镇化的不断拓展过程之中，要达到70%的城镇化率，还至少需要20年时间；其四、中国正处于全民要不断提高收入的阶段，十八大已经明确提出国民收入到2020年要倍增。这样的时代意味着，只要我们国家坚持社会主义市场经济道路，只要我们将城镇化作为我们国家最大发展的潜力，房地产业的发展就将有广阔的前景和空间。

第二看形势，以刚需为支撑的房地产市场将得以延续。张永岳认为，房地产业的大趋势总体上是积极的，但也应当看到在发展的过程当中发生的一些变化，一方面，整个房地产业行业靠资源的低价和房价的高额来获得高利润的方式在改变，这是由于地价的高升以及宏观调控下高房价得到一定的控制。另一方面，投机投资泛滥的局面在宏观调控的状态下也必然受到抑制，从社会角度出发，国家必然会对房地产过多投资的炒作要采取宏观调控。经过多年的反复，为了房地产业的稳定发展，为了社会的和谐，这就是国家2013年仍将保持限购政策的重要原因。

到2013年，房地产业会延伸出另外一种趋势，即以刚需为支撑的房地产市场会继续维持下去。另外，城镇化的推进也会给房地产业带来机遇，现在的城镇化一定是把土地开发项目用于结构调整与中国发展紧密的联系在一起，理论上来说，城镇化一定是有空间的，但是企业如何利用好这些空间和余地，还需要进一步研究。短趋势来看，这两年主要目标，是维持这样一个相对平衡，稳态发展的趋势，这是全行业，全社会共同利益所在。

第三看市场，供需总体匹配，一二线城市商品房需求量依然较大。2012年的市场相对说来有冲突、有矛盾，但总体说来，是政府、企业、消费者可以接受的一种良性的相对平衡，也是我们要保持的一种状态，我们期望得到这种趋势。未来在这个形式维持以后，如果住房保障跟进、税制改革落实，人均收入能够超过GDP的增长，完全行政性的措施就可以退出。这样一来我们整个社会的心态，包括房地产业就可以适当的稳定下来，如果衔接可以顺利完成，将是中国社会经济发展之福，是中国产业发展之福，也是中国老百姓之福。

调控政策将继续从严，不排除加码可能

财经评论员刘卫卫在对目前国际经济环境、国内宏观政策全面解析后指出，2013年房地产调控政策或再次加码。认为，当前房地产市场调控已经取得一定成效，房价已于今年下半年反弹，且反弹力度不断增大，在此背景下，再次重申意味着明年限购、限贷等政策将会继续执行，巩固调控成果；如果房价出现反复，超过中央容忍程度，则不排除进一步出台限制性政策。

2013年调控会出现一些新的特征。就此话题，与会者进行了讨论和交流。

从货币政策看：从适度宽松回归中性，既不显著扩张也不显著宽松。2012年我国GDP增速为7.8%，2013年则有望稳步回升至8%以上。这意味着我国经济将在近期内实现软着陆。2013年我国货币政策的基调将是回归中性，一方面2013年稳增长的紧迫性下降，无需再大规模的放松。另一方面，受多种因素影响，2013年我国物价水平有可能重现升势，通胀压力回升会压缩实施扩张性货币政策空间。从货币政策工具的使用来看，央行降息与加息的可能性都不太大，可能频繁使用的工具仍是法定存款准备金率与逆回购。不过根据中央经济工作会议提出的适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加的阐述，预计2013年整体信贷环境将较2012年进一步好转。

对于住房保障政策，“十二五”保障房指标或下调，未来重心转向运营管理成为多数人共识。认为，保障房的开工量目前已经呈现出逐年下调的趋势，2011年开工了1000万套，2012年原定目标为1000万套，后来下调到700万套，2013年为开工600万套，已为连续两年下调建设目标。如果按照中央政府定的“十二五”期间3600万套的政治任务，2014-2015年平均每年需要开工650万套。2012年以来保障房建设目标逐年下调，一方面表明未来保障房的着重点将从追求量转向追求质，从前期建设转向后期分配与管理，另一方面也预示着 “十二五”规划的3600万套保障房总目标将有可能进行调整。

由于2012年地方政府频繁微调，展望2013地方政策，与会者认为，地方楼市仍会因地、因时制宜的“曲线微调”地方政策方面，在不触及楼市限购、限贷等政策“红线”的情况下，地方政府在2013年会继续因地制宜、因时制宜进行政策微调的可能性较大。近一年来，先后有近50个城市通过调整土地出让、首套房贷利率恢复、利率优惠折扣、房源解禁、税费优惠、买房奖励、购房入户、购房补贴、提高普通住宅价格标准、调整限购条件、提高公积金贷款额度等方式进行楼市政策微调。预计2013年地方政策微调将集中在提高公积金贷款额度、提高普通住宅标准甚至借助城镇化大旗放开户籍准入权限等方面。

十八大后，“城市合理布局、人口市民化”等新型城镇化，将为未来房地产市场的发展提供强有力的支撑。与会者认为，中央经济工作会议指出城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展。2011年城镇化率首次突破50%，达到51.3%，但与发达经济体平均77.5%的水平仍有较大差距。城镇化对房地产的影响主要有：首先，大中小城市和城镇合理布局的城镇化将缓解人口、资源等不断向大城市集中的趋势，有助于分散大城市长期以来高居不下的购房需求，降低房价高涨的压力。其次，中小城市、卫星城有可能成为房地产市场发展新的增长极，衍生出大量的新增住房需求。再次，“人口市民化”将释放农民在城市的购房需求，使其真正能够在城市长久“安顿下来”，这也将再次启动推动房地产市场发展的强大刚需，促进房地产市场的稳定发展。

各项指标将大幅回升 房价以涨为主

上海易居房地产研究院副院长、著名地产专栏作家杨红旭将历年行业数据进行梳理与分析，分享了他多年来对行业影响因素的研究经验。他预计，2013年市场总体特征是一条线：震荡上行，有惊无险。市场总体上行，多数年度指数将强于2012年，房价将以涨为主，但房价涨幅不会特别大，因为政策层面不允许房价出现大幅飙升。

他对2013年的主要行业指标作出了大胆预测：

第一，商品房成交价格增幅为10%左右。杨红旭表示，房价最低迷的时候已经过去，2012下半年已逆转，成交量都在增长，价格由跌转涨，这一形势将持续到2013年，2013年市场还会往上走。但上行之路不会顺利，政策是最大的变量和变因，政策出台的时点和力度，都会影响市场指数，尤其是成交指标。2012年底，包括中央经济工作会议、住建部、国土部等皆强调：2013年房地产调控从紧。但靠既有政策，已无法抑制房价上涨的势头，这一点已被2012年的市场事实所证明。所以， 2013年楼市成交震荡上行加高位盘整的可能性较大。

第二，2013年土地成交价格增幅为15-20%。土地市场滞后于商品房市场，所以从2012年四季度开始重点城市土地市场逐渐变强，成交持续向好，这种热度或会持续至明年。加之，2013年土地供应量或高于2012年水平，交易市场维持平稳，因此预计2013年土地价格继续维持稳中有升的走势。

第三、2013年房地产开发投资增速为20-25%。杨红旭认为，房屋成交量是领先指标，房价变化略滞后于房屋成交量，而土地市场、房地产开发投资、房屋新开工量、国房景气指数，则是偏滞后的指标。根据之前对商品房市场、土地市场的预期，加之对历年开发投资增速的衡量，预计2013年房地产开发投资将有大幅提升。

与会者还围绕2013年宏观经济、国际形势，中国城镇化，房地产行业发展机制、房地产企业转型等展开了热烈讨论，同时为房地产市场走势研判提供了可资借鉴的研究思路。