据上海证券报报道，自从2007年初一篇《谁的鲁能》引爆市场，拥有千亿资产的山东鲁能集团的资本走向就一直引人关注。最近数月来，市场屡传鲁能有可能将全部或部分地产业务出售给央企保利（专题阅读）地产，但传闻双方均对此含糊否认。

而经上证报多方了解，保利洽购鲁能地产业务一事属实。知情人士称，保利接盘鲁能一部分项目，或者与鲁能进行合作开发是大概率事件。此举一方面可以令保利集中获得海南等区域黄金土地储备，另一方面也可缓解鲁能自我开发能力不足的压力。而保利官方发言人仍以“并不知情”的一贯口径回应媒体。

接近鲁能的人士称，鲁能系内部对保利抛出的橄榄枝或有更多考虑。毕竟，作为国资委批复的少数几个可以涉足房地产开发的央企之一，鲁能拿到了难得的“牌照”资源，控股股东国家电网也不会轻易放弃旗下唯一的房地产运营平台。2011年国家电网对鲁能再注资25亿元，公司注册资本达到200亿。而鲁能则于2012年开始陆续斥资数十亿在上海和天津低调拿地。

业内人士分析，一个可能的结果是，鲁能售出一些溢价率高的大型住宅项目，再转战高端商用物业。而这一切，都因为鲁能庞杂而神秘的操作风格，蒙上了不确定性。

资产缩水近四成千亿鲁能不再

鲁能集团发起于山东，原为国家电网山东电力公司下属的“三产多经”企业。早在2005年，鲁能就已经以738.05亿元总资产傲居山东企业第一，并横跨煤电、矿业、房地产、工程建设、金融、体育等多个产业。不过，自从2007年鲁能低调私有化被叫停后，鲁能庞大的业务资产就面临“质量”失衡。根据上证报调查，2009年，鲁能集团总资产高达1009亿元，但总负债也高达800亿元，资产负债率超过80%。于是，近年来，鲁能集团陆续剥离火电、电解铝和氧化铝等生产业务。而房地产开始成为这家电力系统重要成员的主业。

只不过，号称拥有天量土地储备的鲁能集团一直未改神秘本色：房地产项目公司之庞杂，经营结构之复杂，屡被业内提及。更重要的是，由于鲁能并非上市公司，其财务状况无须及时公布，业内只知其量，不知其质。而这或许也是保利在洽购鲁能过程中需要花费大量精力完成的工作。

根据中诚信国际提供的一份鲁能企业债年度评级报告，鲁能截至2012年9月的总资产已经降至631亿元，较2009年时的公司总资产1009亿缩水近四成。期间，根据国家电网公司总体规划，鲁能将持有的火电资产注入金马集团，成为金马集团78.97%股权持有人，随后又将这部分股权无偿划转至国网能源，并最终转给神华集团。同期，鲁能又将持有山西鲁能晋北铝业有限公司96.54%股权协议转让给中电投矿业公司，完全剥离了电解铝相关业务。

“剥离完成后，公司主要业务变成了房地产、煤炭生产和销售以及风电新能源等。其中房地产占比超过60%。因此我们现在再调研鲁能时，都是按房地产公司来调研的。”一位长期跟踪鲁能的分析师告诉记者。

万亩土地储备去向成谜

然而，就是这样一个宝贵的央企房地产运营平台，鲁能似乎并没有实现优质高效的现代企业运作。

首先，从2011年6月至2012年9月间，鲁能集团或有万亩土地储备去向成谜。根据中诚信出具的2011年鲁能集团跟踪评级报告，截至2011年6月，鲁能土地储备为29755.9亩（约1984.72万平方米）。其中山东、海南、大连、北京、重庆五个重点区域，土地储备分别为5689亩、4753亩、4287亩、4049亩和2797亩。但到了2012年9月，仅15个月后，鲁能集团旗下土地储备量变为18370亩。五个重点区域中，山东、大连、北京、重庆均有近半减少，分别为2578亩、3277亩、2781亩和920亩。只有海南土地储备激增至7252亩。也就是说，在这15个月时间里，山东、大连、北京、重庆四地，鲁能土地储备减少13884亩，合计926万平方米。

有一个可能是这些土地储备已经被通过商品房销售去化。但实际上，鲁能在2011年全年合同销售面积不过82万平方米，合同销售均价8239元/平方米。去年前三季度，鲁能房地产业务合同销售额62.96亿元，即便以万元成交均价计算，也不过62万平方米。

显然，这13000多亩土地并非销售所出，另一种可能是鲁能已经将部分土地储备陆续出让。而根据可查资料，2011年全年，鲁能只在4月30日挂牌转让了山东鲁能置业有限公司100%股权，当时的财务数据显示公司所有者权益为5682万元，总负债3.49亿元。经山东大地资产评估事务所评估后的净资产变为99953.34万元，对应账面净资产溢价16倍。接盘方为海信地产。

至于究竟是否有土地储备随这一股权转让而低调流出，目前不得而知。但显然，鲁能对地产项目的整理之路已经开始。按照最近一次公开信息，截至2012年9月底，鲁能尚有18370亩土地储备，其中7000余亩在海南一地。而实际上，业内流传保利洽购鲁能的最核心资产，也是海南项目。

资料显示，鲁能在三亚超大项目之一是鲁能三亚湾，号称占地6.865平方公里，合计超过万亩。项目公司鲁能三亚湾新城开发有限公司于2003年成立，项目当时公布的开发期限为8年。但截至目前，工作人员称项目仍有大量用地处于规划中。“鲁能很多大盘不一定完全拿到了土地，项目是陆续开发，陆续拿地。很多开发商目前都这样操作，只和地方政府有个框架性的协议。”一位房地产分析人士称。