根据中诚信国际提供的一份鲁能企业债年度评级报告，鲁能截至2012年9月的总资产已经降至631亿元，较2009年时的公司总资产1009亿缩水近四成。期间，根据国家电网公司总体规划，鲁能将持有的火电资产注入金马集团，成为金马集团78.97%股权持有人，随后又将这部分股权无偿划转至国网能源，并最终转给神华集团。同期，鲁能又将持有山西鲁能晋北铝业有限公司96.54%股权协议转让给中电投矿业公司，完全剥离了电解铝相关业务。

“剥离完成后，公司主要业务变成了房地产、煤炭生产和销售以及风电新能源等。其中房地产占比超过60%。因此我们现在再调研鲁能时，都是按房地产公司来调研的。”一位长期跟踪鲁能的分析师告诉记者。

万亩土地储备去向成谜

然而，就是这样一个宝贵的央企房地产运营平台，鲁能似乎并没有实现优质高效的现代企业运作。

首先，从2011年6月至2012年9月间，鲁能集团或有万亩土地储备去向成谜。根据中诚信出具的2011年鲁能集团跟踪评级报告，截至2011年6月，鲁能土地储备为29755.9亩（约1984.72万平方米）。其中山东、海南、大连、北京、重庆五个重点区域，土地储备分别为5689亩、4753亩、4287亩、4049亩和2797亩。但到了2012年9月，仅15个月后，鲁能集团旗下土地储备量变为18370亩。五个重点区域中，山东、大连、北京、重庆均有近半减少，分别为2578亩、3277亩、2781亩和920亩。只有海南土地储备激增至7252亩。也就是说，在这15个月时间里，山东、大连、北京、重庆四地，鲁能土地储备减少13884亩，合计926万平方米。

有一个可能是这些土地储备已经被通过商品房销售去化。但实际上，鲁能在2011年全年合同销售面积不过82万平方米，合同销售均价8239元/平方米。去年前三季度，鲁能房地产业务合同销售额62.96亿元，即便以万元成交均价计算，也不过62万平方米。