上海物业管理有近20年发展历程，相关的法律法规也应时而变。1997年，市人大颁布《上海市居住物业管理条例》；2004年，市人大颁布《上海市住宅物业管理规定》；2010年市人大对《规定》重新进行修订，于2011年4月1日起正式施行。

社会管理格局的改变和上海市民自治能力的发育，是《规定》修改时的社会背景。市人大把住宅物业管理纳入社会管理大格局，明确了相关主体在住宅物业管理中的作用，比如，业主是物业管理的第一责任主体，对物业管理有着直接参与权、决定权；街道（乡镇）对业委会的组建、换届、日常监督负有指导责任。

《规定》的实施改变了物业管理格局。基层社区的改变证明，法规起到推进社会管理创新、加强社区自治的作用。

记者调查 曾心灰意懒的小区业委会主任姬志东说：“参与共治的业主正在增多”

黄兴社区共有住户1945家，物业管理分三个片区进行。和大部分建于1990年代的上海社区一样，小区业主和物业“互相看不顺眼”。其中位于黄兴路995弄的商品房小区，只有3栋楼、35户人家，却也没法把关系料理好。

“我们的物业费远低于市场价，但业主们就是不同意提高。”业委会主任姬志东介绍，2009年物业公司退出小区，刚刚改选上任的业委会成员们心灰意懒；半年多以后，街道才帮忙联系到新的物业公司。

“这么多年管理不善，说到底是因为双方没能理清各自的权责，也不懂得协作。大家总觉得小区里的事都是物业的，钱少钱多他们都得做。真遇到问题，业主们又不懂怎么维权。”姬志东说，修订后的住宅物业管理规定，在意识和操作层面都很好地引导了业主。

小区有800多平方米的商用房，产权属于一家公司。这家公司把店面租给了网吧、理发店、洗脚房，还一直没有缴足物业费，和业主的矛盾日甚一日。参照物业管理规定，业委会携手物业公司走法律途径，追讨物业费。官司打了好几轮，终于要回了被拖欠的7万多元物业费。

“业主和业委会、业委会和物业公司，在这个过程中学会相处。”姬志东感到欣慰的是，小区管理不再像前几年那样举步维艰，有意无意参与“共治”的业主正在增多，“看到公共设施损坏，业主不但会建议业委会维修，甚至还会自己动手修缮过去没人会做这种事。”